秦皇岛市安某物流有限公司与秦皇岛市国有资产经营控股有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：秦皇岛市安某物流有限公司，统一社会信用代码：×××。
法定代表人艾军，总经理。
委托代理人张彦军，河北港博律师事务所律师。
被告：秦皇岛市国有资产经营控股有限公司，统一社会信用代码：×××。
法定代表人李迎旭，总经理。
委托代理人：刘巳莽，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区红警里*****号，系被告单位职工。身份证号：×××。
委托代理人黄海疆，河北海立律师事务所律师。

原告秦皇岛市安某物流有限公司（以下简称安某公司）与被告秦皇岛市国有资产经营控股有限公司（以下简称国有资产公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安某公司的委托代理人张彦军，被告国有资产公司的委托代理人刘巳莽、黄海疆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安某公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告告签订的《房屋租赁合同》（合同编号：ZL20160928）；2、被告返还租赁费878000元、返还租赁押金150000元、被告赔偿原告取暖费、鉴定费、拍卖佣金、设计费等各项损失合计222971.41元,合计：1250971.41元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：原告通过竞拍的方式取得了被告所有的位于秦皇岛市海港区秦皇东大街421号一至五层（含会议室）、部分后院和办公楼西侧的空地租赁权，原、被告双方于2016年9月28日签订了《房屋租赁合同》（合同编号：ZL20160928），租赁期限为2016年9月28日起至2021年9月27日止，共计60月。原告为履行合同支付租赁费878000元和租赁押金150000元。由于涉案房屋没有原始图纸，需对楼房进行检测鉴定，经原、被告共同委托河北省建筑工程质量检测中心对租赁房屋进行了鉴定，该中心出具冀建检（G）2017-1410号《检测鉴定报告》，鉴定结论为“该建筑安全性等级评定为Csu级，建筑构造措施、砂浆抗压强度不满足规范要求，该建筑物局部受压承载力及抗震承载力不满足规范要求。建议：对不满足要求的部分进行加固处理。”由于被告出租的房屋不具备使用条件，致使原、被告签订《房屋租赁合同》的目的完全落空，原、被告双方就返还租赁费、押金及原告的损失赔偿问题，多次协商未果，原告诉至法院，请求法院查明事实，支持原告诉请。原告解释一下，鉴定报告中Csu级，根据相关分类，该建筑物的分类为限制使用级。
被告国有资产公司辩称，原告解除合同的理由不能成立。首先，双方委托鉴定的原因不是涉案房屋没有原始图纸，而是原告在租赁合同签订后试图改变房屋用途，即从合同约定的办公，单方变更为开办中医院。《检测鉴定报告》工程概况中载明“由于装修改造改变使用功能”，双方委托河北省建筑工程质量检测中心对涉案房屋进行承载力鉴定。2017年5月22日，原告向被告发出《关于房屋租赁合同有关事宜的函》，其中载明原告支付了招聘医生、护士、职工工资40多万元。事实上，原告在合同签订后，想将用途为办公楼的涉案房屋改造为中医院，为此还希望被告在原告办理相关审批手续时予以配合。被告表示可以配合，但前提是各有权机关全部同意，否则不能随意变更涉案房屋用途。后来原告提出，为满足消防部门要求，需要在涉案房屋房顶加装20吨重的水箱，为查明该方案是否可行，双方才共同委托对涉案房屋承载力进行鉴定。如果仅为取得房屋图纸，根本没有必要进行房屋质量鉴定，直接进行测量即可达到目的。其次，原告主张涉案房屋不具备使用条件，致使租赁合同目的完全落空。事实上，从被告委托拍卖公司对涉案房屋承租权进行拍卖，到原告与拍卖公司签订《竞买协议》参与拍卖，再到双方签订《房屋租赁合同》，被告一直强调涉案房屋用途为办公，被告不承担隐性瑕疵的告知义务，并且按现状交付，交付后的房屋改造、装修、维修费用由原告承担，原告对此也予以认可。双方在签订租赁合同时约定的房屋用途为办公用房，并未约定原告承租房屋的目的是开办中医院，开办中医院是原告在租赁合同签订后单方的意思表示，被告并未同意变更房屋用途。后来经过鉴定，发现房屋现有的承载力不能满足开办中医院的要求，但无法开办中医院并不等于无法办公，没有任何法律法规规定Csu级的房屋不能办公。Csu级也不等于房屋无法使用，《检测鉴定报告》给出的建议是“对不满足要求的部位进行加固处理”，也就是说，只要进行加固，涉案房屋的承载力也能达到开办中医院的要求，而加固的费用根据租赁合同约定应当由原告承担。因此，被告交付的房屋作为办公用房完全满足使用条件，双方约定的合同目的不会落空。即使原告签订合同时的真实目的是开办中医院，只要进行加固也能实现目的。并且，原告在明知涉案房屋按现状交付的前提下仍同意签订租赁合同，表明其已预见到并愿意承担开办中医院产生的一切后果，因此，原告以不能实现合同目的为由解除合同，不能成立。原告违约在先，被告依据合同解除权已向其发函解除租赁合同，合同已依法解除。原告主张的损失赔偿不应得到支持。根据租赁合同约定，原告应在2017年9月28日前支付下年度租金87.8万元，逾期一个月应承担年租金20%的违约金，同时被告有权解除合同且不退租金、押金。因原告逾期未交租金，被告于2017年10月13日发函催要租金，原告仍未履行，被告于2017年10月31日向原告公证送达了解除房屋租赁合同的函，正式解除了租赁合同。由于原告的违约行为导致合同已被解除，根据合同约定租金及押金不应退还，至于其他损失更应由原告自行承担。综上，原告的主张没有事实与法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2016年8月26日,被告国有资产公司与河北价信拍卖有限责任公司签订《委托拍卖合同》补充协议中拍卖标的为海港区秦皇东大街421号1-5层房屋的租赁权。约定，拍卖成交后买受人不得经营餐饮、娱乐等影响办公的项目。2016年9月20日原告安某公司乙方与河北价信拍卖有限公司甲方签订《竞买协议》，协议七、2约定：标的以现状招租，如存在不知情的隐性瑕疵，委托人、甲方不承担告知义务，成交后由乙方自行解决；十一、1：拍卖成交后买受人不得从事专门经营餐饮的行业以及娱乐业等影响办公的行业。2016年9月21日原告通过河北价信拍卖有限责任公司竞拍取得被告房屋的租赁权，交付佣金26340元。
2016年9月28日原告作为承租人（乙方）、被告作为出租人（甲方），双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定，甲方出租的办公用房坐落于秦皇岛市海港区秦皇东大街421号一至五层（含会议室）、部分后院和办公楼西侧的空地，一至五层房屋建筑面积约3270平方米，部分后院面积约260平方米。租赁期限为2016年9月28日起至2021年9月27日止，共计60个月。年租金为87.8万元，支付方式为上打租，租期内每年的9月28日前将下一个租赁年度的全部租金一次性支付。合同签订之日起3日内乙方将第一个年度租金87.8万元和水、电、暖、装修等押金15万元支付给甲方，如乙方欠缴相关费用或因装修导致房屋损坏，甲方有权用此押金进行支付及维修。如乙方拖欠费用一个月以上则可视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，收回乙方办公区域的使用权并不退还已收取的甲方押金，甲方不承担任何对乙方的补偿和赔偿责任。合同第五条合同解除和违约第（二）项第2条规定，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方（原告）安全、健康的情形下，原告具有约定解除权。
合同签订后原告向被告支付租赁费878000元和租赁押金150000元。原告向被告缴纳了取暖费88381.41元。
2016年10月原告委托河北广大保雅装饰工程有限公司对秦皇岛华仲康复中医院（本案争议房屋）室内外装修改造装饰工程进行设计，设计费为78250元。原告已向河北广大保雅装饰工程有限公司支付46950元设计费。
原告计划用本案争议房屋开办秦皇岛华仲康复中医院。2017年3月15日原、被告共同委托河北省建筑工程质量检测中心对秦皇岛市国有资产经营控股有限公司办公楼结构检测鉴定，具体检测项目为：现状调查、基础检测、构件尺寸检测、混凝土构件抗压强度、混凝土构件钢筋保护层厚度及配筋检测、砖及砂浆抗压强度、现浇板厚度检测、承载力验算。该中心出具冀建检（G）2017-1410号《检测鉴定报告》，该报告第二页中载明：由于装修改造改变使用功能，为查明该建筑混凝土抗压强度、钢筋保护层厚度、砖抗压强度、砂浆抗压强度等现有质量状况，保证安全使用，秦皇岛市国有资产经营控股有限公司、秦皇岛市安某物流有限公司委托河北省建筑工程质量检测中心对秦皇岛市秦皇东大街421号楼进行承载力鉴定。检测依据为本案争议房屋建筑之后的技术规范标准。鉴定结论为：该建筑构造措施情况，整体性连接情况、基础为毛石基础、材料的强度等级及验算结果，该建筑安全性等级评定为Csu级。该建筑混凝土构件抗压强度、砖抗压强度、所检构件钢筋保护层厚度满足规范要求；构筑措施，砂浆抗压强度不满足规范要求，局部受压承载力及抗震承载力不满足规范要求。建议：对不满足要求的部分进行加固处理。鉴定费用一共是60000元，原、被告各自承担了30000元。
2017年10月13日，被告向原告邮寄送达《催收应交房屋租赁款的函》，要求原告于2017年9月28日前向被告缴纳2018年度的租金87.8万元，否则，于2017年10月29日起解除原、被告于2016年9月28日签订的房屋租赁合同。
2017年10月31日，被告向原告邮寄送达《解除房屋租赁合同的函》，通知因原告逾期交租而解除租赁合同。
本案争议房屋现由原告占用。本院开庭审理时关于房屋交接问题征求了原、被告双方的意见，被告表示可以先接收房屋，但原告未向被告交接。
上述事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。

本院认为，秦皇岛市安某物流有限公司与秦皇岛市国有资产经营控股有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行义务。
在合同履行过程中，由于原告装修改造改变使用功能，计划用本案争议房屋开办秦皇岛华仲康复中医院而委托河北省建筑工程质量检测中心对秦皇岛市国有资产经营控股有限公司办公楼结构检测鉴定，鉴定结论是依据新的现行的技术规范、标准作出的，且鉴定结论表明，该建筑混凝土构件抗压强度、砖抗压强度、所检构件钢筋保护层厚度满足规范要求；构筑措施，砂浆抗压强度不满足规范要求，局部受压承载力及抗震承载力不满足规范要求，建议对不满足要求的部分进行加固处理。本案争议房屋在对外出租之前，房屋及土地手续齐全，被告单位一直在正常使用，双方合同亦约定出租的为办公用房，可见本案争议房屋并不影响办公使用。造成合同不能履行的原因并非被告。原告要求被告返还租赁费878000元、赔偿原告取暖费、鉴定费、拍卖佣金、设计费等各项损失没有依据，本院不予支持。
原告要求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，被告亦于2017年10月31日向原告邮寄送达了《解除房屋租赁合同的函》，通知因原告逾期交租而解除租赁合同。故双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，本院对原告的该项诉求不予裁决。
关于原告诉求的水、电、暖、装修等押金15万元的问题。该款项系保证原告不欠缴相关费用及装修时保证房屋的完好，原告虽然占用本案争议房屋但其并未对房屋装修、改造及使用。被告抗辩原告应在2017年9月28日前支付下年度租金,逾期一个月被告有权解除合同且不退押金。因双方在履行合同的过程中产生争议，原告在约定的缴纳租金日之前已向法院起诉解除合同，合同的履行存在不确定性。对被告的该抗辩理由不予采信。合同解除后被告收取的原告的租赁押金应当退还原告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：

一、原告秦皇岛市安某物流有限公司于本判决生效后5日内将2016年9月28日与被告秦皇岛市国有资产经营控股有限公司签订的《房屋租赁合同》中的秦皇岛市海港区秦皇东大街421号一至五层（含会议室）房屋，部分后院和办公楼西侧的空地交付给被告秦皇岛市国有资产经营控股有限公司；
二、被告秦皇岛市国有资产经营控股有限公司于本判决生效后十日内返还原告秦皇岛市安某物流有限公司租赁押金150000元；
三、对原告秦皇岛市安某物流有限公司的其他诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费16059元，由原告秦皇岛市安某物流有限公司负担14133元，被告秦皇岛市国有资产经营控股有限公司负担1926元，于本判决生效后十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。

审判长 董春来
审判员 莫军
人民陪审员 吕凤玲

书记员： 范宏娟