秦某某大秦电力房地产开发有限公司与张某某、中国农业银行股份有限公司秦某某开发区支行商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告：秦某某大秦电力房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：陈静华,总经理。
委托代理人董艳、刘振强，河北渤海明达律师事务所律师。
被告:张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住秦某某市。
委托代理人:张彦军，河北港博律师事务所律师。
被告:中国农业银行股份有限公司秦某某开发区支行，统一社会信用代码：×××。
负责人：孙生，行长。
委托代理人:万树岭，中国农业银行股份有限公司秦某某开发区支行员工，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住秦某某市昌黎县昌黎镇一街后行3组59号，身份证号：×××。
委托代理人:刘博，中国农业银行股份有限公司秦某某开发区支行员工，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住秦某某市渤海明珠小区4-1-103号，身份证号：×××。

原告秦某某大秦电力房地产开发有限公司（以下简称大秦地产）与被告张某某、中国农业银行股份有限公司秦某某开发区支行（以下简称农行开发区支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人董艳、刘振强，被告委托代理人张彦军，中国农业银行股份有限公司秦某某开发区支行委托代理人万树岭、刘博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大秦地产向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与第一被告于2015年5月8日签订的《秦某某市商品房买卖合同》；原告收回秦某某市海港区大秦左岸1号楼1-2503号房产另行销售；2、请求依法判令解除原告与二被告于2015年6月3日签订的《个人购房担保借款合同》；3、请求依法判令第一被告支付已被第二被告扣划的款项共计28417.23元并支付违约金81432.3元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年5月8日，原告与第二被告签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定合作项目为大秦左岸，坐落于港城大街以南、民族路以西，已取得的预售许可证号为秦房预售字（2012）第097号。第六条第四款约定原告应按第二被告向合作项目发放的个人住房贷款额的百分之五交纳保证金，并存入保证金专户（户名：秦某某大秦电力房地产开发有限公司，账号：×××），原告以该保证金专户内的资金为所担保的债务设定动产质押担保。第六条第五款约定原告依本协议、借款合同、担保合同约定需承担担保责任时，第二被告有权直接从保证金专户划收相关款项。2015年5月8日，原告与第一被告签订合同编号为2012097000721的《秦某某市商品房买卖合同》，约定第一被告购买的商品房为海港区大秦左岸1号楼1-2503号。同日，双方签订《秦某某市商品房买卖合同》补充协议。同年6月3日，原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》，为第一被告因购买上述商品房在第二被告处的借款提供阶段性保证担保。合同签订后，原告于2015年5月8日收到第一被告交纳的首付款244323元，于6月30日收到第二被告的按揭贷款570000元，于7月20日与第一被告办理交房手续。后因第一被告没有按时足额偿还贷款，截止2017年2月27日，第二被告已从原告在其处开立的保证金账户中扣划第一被告拖欠的九期借款本息共计28417.23元。原告于2017年3月15日委托河北渤海明达律师事务所向第一被告发送律师函，督促第一被告按时足额偿还第二被告的贷款并及时将被扣划的资金赔偿给原告，但第一被告至今没有任何作为，已构成严重违约。现原告依据《秦某某市商品房买卖合同》补充协议第一条第二款之约定诉请解除双方于2015年5月8日签订的《秦某某市商品房买卖合同》，由原告收回秦某某市海港区大秦左岸1号楼1-2503号房产另行销售；依据《秦某某市商品房买卖合同》第九条之约定，要求被告按累计应付款的10%，即81432.3元向原告支付违约金。另因商品房买卖合同的解除，致使担保借款合同的目的无法实现，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，诉请解除原告与二被告签订的《个人购房担保借款合同》。另依据《中华人民共和国担保法》之规定，要求第一被告支付原告已被第二被告扣划的款项共计28417.23元。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求贵院对原告的诉讼请求予以支持。
被告张某某辩称，原告大秦地产的诉讼请求无事实和法律依据，其诉讼请求应予以驳回。答辩人与被答辩人大秦房地产于2013年5月8日签订了《秦某某市商品房买卖合同》，答辩人依据合同约定，给付了被答辩人首付款244323元，被答辩人也收取了答辩人按揭贷款的570000元，答辩人完成给付房款义务。现因答辩人生活困难未能按时偿还按揭贷款，是答辩人欠银行的按揭款，由于答辩人未能安全还款，被答辩人大秦地产仅被扣划了28417.23元，如因此法院就判处解除合同，致使答辩人无处可居，属明显的不合情理，并且答辩人装修费已经花去7万多元，也会造成答辩人装修费的损失。原告应返还被告专项维修基金11759.58元。答辩人大秦地产仅被扣划了28417.23元，确主张违约金81432.30元被答辩人所主张违约金明显过高，《合同法解释二》第二十九条”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。被答辩人大秦地产主张的违约金应予以调整。综上，答辩人请求法院依法驳回被答辩人大秦地产的全部诉讼请求。
被告农行开发区支行辩称，张某某与原告签订的借款合同，支持购买房屋，借款57万元，第三十二条规定，原告提供担保，2015年6月10日我方依据借款凭证发放贷款57万元，原告接收了贷款，对原告的诉请不同意解除合同，因原、被告都没有按期还清贷款，要求原、被告按期偿还贷款义务。
经审理查明，原、被告于2015年5月8日签订《秦某某市商品房买卖合同》，被告购买原告开发的秦某某市海港区大秦左岸1号楼1-2503号，建筑面积为98.82平方米，房屋价款为814323元，被告于签订合同当日支付首付款244323元，余款57万元办理银行贷款，房屋于2015年7月20日交付使用。合同第九条买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1及2种方式处理：1、按逾期时间分别处理（1）略（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。2、关于买受人逾期付款的违约责任的双方自行约定，见附件三第一条。合同附件三补充协议第一条第2项约定，买受人以按揭贷款方式付款的，要及时办理房屋产权登记及抵押登记手续，并按时还清银行贷款，买受人违反约定致使银行扣除出卖人保证金的，出卖人有权向买受人追偿，经催要买受人不予赔偿的，出卖人有权解除本合同，买受人原预付款转为履约保证金，由出卖人扣除并收回房产另行销售。
2015年6月3日，以农行开发区支行为贷款人、被告张某某为借款人、原告为保证人，三方签订了《个人购房借款担保合同》。合同约定由农行开发区支行向被告借款57万元用于被告购买秦某某市海港区大秦左岸1号楼1-2503号房屋。借款期限为336个月。借款打入原告账户，还款方式为等额本息。在被告取得上述房屋所有权证书并办理了抵押登记手续前，原告为被告提供阶段性担保，承担连带保证责任。2015年6月10日农行开发区支行将贷款57万元转入原告账户。被告张某某于2015年7月开始偿还贷款，后被告未按期偿还贷款，截止2017年2月27日，农行开发区支行从被告的保证金账户扣除被告张某某应偿还的借款本金、利息及罚息28417.23元。2017年3月15日原告向被告张某某送达了解除合同通知内容的律师函，通知张某某因为其未按期还款，大秦地产解除与其签订的《秦某某市商品房买卖合同》，令其返还房屋、赔偿损失并承担违约责任。
以上事实，有原告、被告张某某、农行开发区支行陈述及相关证据在卷佐证。

本院认为，原告与被告张某某签订的《秦某某市商品房买卖合同》合法有效，原、被告与农行开发区支行签订的《个人购房借款担保合同》合法有效。被告张某某应当按照合同的约定及时履行按期偿还农行开发区支行银行贷款的义务。在2016年5月底以后被告张某某没有偿还贷款的行为已经构成违约，原告根据合同的约定有权行使单方解除权，本院对原告要求解除《秦某某市商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。因原告与被告张某某签订的《秦某某市商品房买卖合同》解除，三方签订的《个人购房借款担保合同》的合同目的无法实现，本院支持原告要求解除《个人购房借款担保合同》的诉讼请求。合同解除后，尚未履行的不再履行，已经履行的互相返还。原告应当将实际收取的被告张某某的首付款244323元返还给被告张某某，将收取的银行贷款返还给银行，将被告张某某已经偿还的贷款本金退还给张某某，被告张某某应当承担原告代其偿还的贷款利息。合同解除不影响原告追究被告张某某违约责任，根据合同的约定，被告张某某应当承担违约责任，但被告张某某提出向原告支付房屋总价款10%的违约金过高的抗辩，结合被告张某某未按期偿还贷款给原告所造成的实际损失，被告张某某的过错程度，本院对原告要求被告张某某支付房屋总价款10%的违约金的诉讼请求予以部分支持，本院酌情被告张某某向原告支付违约金20000元为宜。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：

一、解除原告秦某某大秦电力房地产开发有限公司与被告张某某签订的《秦某某市商品房买卖合同》，被告张某某协助原告秦某某大秦电力房地产开发有限公司办理网签注销手续；
二、解除原告秦某某大秦电力房地产开发有限公司、被告张某某与中国农业银行股份有限公司秦某某开发区支行签订的《个人购房借款担保合同》；
三、被告张某某偿还其购买海港区大秦左岸1号楼1-2503号房屋借款的剩余本息，原告秦某某大秦电力房地产开发有限公司承担连带责任；
四、原告秦某某大秦电力房地产开发有限公司将被告张某某已付购房款244323元及被告张某某已经偿还的借款本金（具体数额以中国农业银行股份有限公司秦某某开发区支行出具的明细为准）之和扣减代被告张某某向中国农业银行股份有限公司秦某某开发区支行偿还的剩余本金的利息及中国农业银行股份有限公司秦某某开发区支行已扣划原告保证金账户的利息（具体数额以中国农业银行股份有限公司秦某某开发区支行出具的明细为准）后返还给被告张某某；
五、被告张某某将秦某某市海港区大秦左岸1号楼1-2503号房屋返还给原告秦某某大秦电力房地产开发有限公司；
六、被告张某某向原告秦某某大秦电力房地产开发有限公司支付违约金20000元。
上述一、三、四、五、六款于本判决生效后十日内履行，
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2497元，诉讼保全费4620元，由被告张某某负担，于本判决生效后十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦某某市中级人民法院。

审判长 郭安
审判员 王辉久
人民陪审员 吕凤玲

书记员： 杨晓娜