秦某某兴国物业服务有限公司与秦某某经济技术开发区自然家园社区业主委员会物业服务合同纠纷再审民事判决书

再审上诉人（一审被告）：秦某某兴国物业服务有限公司，住所地秦某某市海港区北部工业区和月大街和美小区二期36栋物业楼。统一社会信用代码：91130302MA07TEJ27L。
法定代表人：温相国，总经理。
委托诉讼代理人：王剑波，河北权智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨智婕，河北权智律师事务所律师。
再审被上诉人（一审原告）：秦某某经济技术开发区自然家园社区业主委员会，住所地：秦某某经济技术开发区自然家园社区内。
负责人：王静元，副主任。
委托诉讼代理人：刘振强，河北渤海明达律师事务所律师。

秦某某经济技术开发区自然家园社区业主委员会（以下简称自然家园业委会）与秦某某兴国物业服务有限公司（以下简称兴国物业公司）物业服务合同纠纷一案，秦某某经济技术开发区人民法院于2017年1月6日作出（2016）冀0391民初2132号民事判决。自然家园业委会、兴国物业公司均不服，向本院提出上诉。本院于2017年4月6日作出（2017）冀03民终447号民事判决，已经发生法律效力。兴国物业公司不服，向河北省高级人民法院提出再审申请。河北省高级人民法院于2017年7月11日作出（2017）冀民申3058号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2017年11月22日作出（2017）冀03民再67号民事裁定，撤销原判，发回重审。秦某某经济技术开发区人民法院于2018年7月13日作出（2018）冀0391民再1号民事判决。兴国物业公司不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。兴国物业公司委托诉讼代理人王剑波、杨智婕，自然家园业委会委托诉讼代理人刘振强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兴国物业公司上诉请求撤销秦某某经济技术开发区人民法院（2018）冀0391民再1号民事判决，改判驳回自然家园业委会的诉讼请求。主要理由是，一审法院适用法律错误，导致判决结果错误。1、违反管理性强制规定并不当然导致合同无效；2、案涉物业服务合同效力待定。3、认定案涉合同无效损害业主利益，不利于纠纷解决。兴国物业公司当庭补充上诉理由是,自然家园业委会起诉要求解除物业服务合同，一审法院认定合同无效属超出当事人诉请裁判，自然家园业委会不具有诉讼主体资格，如果认定合同无效，后合同义务应如何承担。
本院再审查明的事实与原审判决认定事实一致。

本院认为，首先，关于自然家园业委会与兴国物业公司之间签订的《自然家园社区物业服务合同》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；《物业管理条例》第十一条、第十二条中亦作了同样规定。本案中，自然家园业委会与兴国物业公司均未能提交有效的证据证明双方在签订涉案合同前经过了自然家园社区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故一审法院以违反法律、法规的强制性规定为由判令案涉合同无效并无不当。其次，关于合同的效力问题尤其是无效的原因，属于人民法院主动审查的范畴，不以当事人单方主张为前提，故对兴国物业公司提出的人民法院超出当事人诉请裁判的主张本院不予支持。再次，关于兴国物业公司主张自然家园业委会不具备本案诉讼主体资格的问题。本院认为，兴国物业公司未提交充分的证据证明案涉合同在签订之前已得到小区业主的认可，自然家园业委会为案涉合同一方当事人，作为本案原告，其请求确认合同无效主体适格，故对兴国物业公司该项主张本院不予支持。最后，关于合同无效双方责任如何确定的问题，一审法院的认定并无不妥。综上所述，兴国物业公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审法院再审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

审判长 史林波
审判员 崔冠军
审判员 潘小双

书记员： 甘甜