秦某某元脉服装有限公司、徐某某与秦某某茂业控股有限公司商城分公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告秦某某元脉服装有限公司，组织机构代码：32016XXXX。
法定代表人张媛，公司董事长。
委托代理人马品懿，河北港城律师事务所律师，执业证号：×××。
原告徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住秦某某市。
委托代理人刘斌，河北港城律师事务所律师，执业证号：×××。
被告秦某某茂业控股有限公司商城分公司，统一社会信用代码：×××。
法定代表人于凤岚，公司经理。
委托代理人刘洪德，河北秦海律师事务所律师，执业证号：×××。

原告秦某某元脉服装有限公司（以下简称元脉公司）、徐某某与被告秦某某茂业控股有限公司商城分公司（以下简称茂业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月20日作出（2017）冀0302民初725号民事判决书，宣判后被告不服提出上诉，秦某某市中级人民法院裁定将案件发回重审。2017年11月6日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告元脉公司委托代理人马品懿、徐某某委托代理人刘斌、被告茂业公司的委托代理人刘洪德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告元脉公司、徐某某诉称，2015年1月23日，第一原告以第二被告徐某某名义与被告签订了《专柜合同》及《补充协议》，约定被告提供秦某某茂业商城店二楼场地给原告经营”米拉欧文”品牌服装，经营期间自2015年1月23日至2017年12月31日止。合同签订后原、被告按合同各自履行了义务。2016年7月13日，被告场地消防水管崩裂，致原告经营场地被毁坏而不能继续经营，造成原告经济损失961411元人民币。原、被告双方多次协商未能就赔偿数额达成一致意见。为维护原告的合法财产权利，根据我国《民法通则》和《合同法》规定，请求人民法院判决被告赔偿经济损失961411元人民币，解除双方签订的《专柜合同》及《补充协议》，退还保证金和质保金共计10000元；被告承担本案诉讼费用。
被告茂业公司辩称，本案第一原告不是专柜合同的签订主体，与徐某某是何种关系到目前为止尚不清楚，被告不同意赔偿原告的经济损失，也不同意解除专柜合同和补充协议，被告认为应当与徐某某继续履行专柜合同，因此原告的第三项诉请被告也不予认可。原告诉状当中所提到的与事实不符，因为原告提交的专柜合同是签订的老专柜合同，在2015年12月30日又重新签订了专柜协议和补充协议，协议期限为2016年1月1日至2016年12月31日，因此按照新的专柜合同，本案被告不应当承担对原告的赔偿责任，因为新的专柜合同第8.1条，权利义务明确约定甲乙双方应当各自购买足额财产保险，本案商城一方已经缴纳了保险，而按照8.1条，徐某某没有按照合同约定购买保险，如果受损与商城无关，该专柜合同并非租赁合同，专柜的合同实质为联营合同，因为专柜合同没有任何租赁的词语或解释，在新的专柜合同第四条第一款规定徐某某按销售的15%缴纳销售金，双方不是收取租金的合同关系，而是联营关系，按照联营风险共担，因此，被告不是固定收取费用是收取返点，被告修复后，原告迟迟不予恢复经营，同时也造成了被告不能收取利润，因此应该追加施工方为本案被告，并且原、被告双方多次协商尽快恢复经营，该场地在本案开庭前很早就予以了恢复平整干净，要求原告恢复经营，但至今未能恢复经营，不论本案的赔偿主体到底是谁，长期扩大的经营损失都不能予以支持。
经审理查明，2015年12月30日，原告徐某某与被告茂业公司签订《专柜合同》及《补充协议》各一份，甲方：秦某某茂业控股有限公司商城分公司，乙方：徐某某。其中《专柜合同》载明：”第一条、乙方经营位置期限及范围：1.1经营场地位于甲方秦某某商城店Ｘ层，建筑面积179平方米；1.2经营期间自2016年1月1日至2016年12月31日止；1.3经营范围MiLaOwen品牌淑女装商品。第二条、保证金、质保金：2.1合同签订后三日内，乙方应以现金或现金支票形式向甲方交纳保证金5000元；2.2乙方应当向甲方交纳质保金5000元。第三条、装修3.1装修费用乙方自行承担。第四条、结算条件：乙方每月向甲方缴纳承包费1元，如果乙方月销售额超过1元，超出部分按超出额的1%向甲方缴纳续提承包费。乙方每月按销售额的15%向甲方缴纳承包费，若年实际销售额未达年初制定的专柜销售1元目标，则乙方按年目标销售额的1%向甲方缴纳承包费。第八条、保险：8.1甲方应维护商场自有固定设施的安全，并办理相应保险。乙方应为存放在商场内的商品及其他物品足额购买并持有财产一切险，费用由乙方负担......如由于乙方未足额购买并持上述保险，由此引起的财产损失不能受偿，与甲方无关。”。2016年7月13日，被告租赁的场地消防水管崩裂，致原告经营场地被毁坏。
2016年1月1日，原告元脉公司与姝趣时装贸易（上海）有限公司签订《MiLaOwen品牌代理合同书》，甲方：姝趣时装贸易（上海）有限公司，乙方：元脉公司，合同载明”营销代理权限的管理规定：甲方授权乙方在本合同签订之日起在河北省秦某某市开设MiLaOwen品牌，秦某某市茂业商场商城店二楼专卖店专柜（乙方自负盈亏）的形式，销售甲方注册并拥有所有的知识产权和无形资产的甲方MiLaOwen品牌服装，乙方应于签订本合同之日起两个月内办理公司设立登记或个体工商户登记......”。
本院释明双方，是否对受损衣物及开业备品的受损价值申请评估鉴定，双方均未申请。
原告元脉公司主张，原告徐某某是元脉公司的员工，因此元脉公司与商城签订合同的时候是以徐某某个人名义签订的，专柜合同是元脉公司实际履行的，商城所专卖的服装是以公司名义代理，徐某某本人没有资格代理服装。2015年1月23日签订的合同双方均按合同履行，是因为2016年7月13日被告场地消防水管喷淋将原告所经营的现场全部破坏，至今不能恢复原状，双方签订的合同无法继续履行，根据合同法约定双方应解除合同。根据合同法约定和侵权法的规定违约和侵权方给对方造成经济损失，包括直接损失和间接损失，原告所遭受的直接损失是原告现场的装修费用，现场被损坏的道具、开业备品以及150件服装，还有因不能继续履行和服装厂商的之间的代理合同以及秋季的订货合同被服装厂商扣押的违约保证金，专柜现场米拉欧文品牌295件，因场地费损坏不能销售出的库存损失。间接损失是被损害的服装销售出去原告所得的可得利润，是按服装吊牌的销售价计算的，计算数额见清单。基于双方的合同无法履行，但在合同履行期间没有质量问题和其他违约行为，因此按照合同约定应当返还质保金和保证金。
原告元脉公司就其主张提交如下证据：证据一、2015年1月23日原告徐某某与被告签订的《专柜合同》及《补充协议》，2015年6月30日被告为原告出具的租金保证金收据明确款项是租金保证金，证明双方是租赁关系而非联营关系。证明原告与被告存在场地租赁合同关系。证据二、元脉公司章程及股东身份证复印件，证明元脉公司股东为张媛和王中华。证据三、照片3张，证明原告经营场地因消防管崩裂被破坏的现状，至今无法经营。证据四、（1）《MilaOwen品牌代理合同书》（2015年），1、证明原告经营场地由姝趣时装贸易（上海）公司负责装修。2、合同约定如果原告不再经营本案品牌服装则不得使用甲方装修及道具。3、原告场地装修损失共计42万元；（2）、《秦某某茂业MilaOwen装修工程确认单》及收据、银行汇款凭证，证明原告场地装修经济损失362274元。（3）、《秦某某茂业MilaOwen场地道具装修报价确认单》及银行汇款凭证1张、姝趣公司出具收据1张，证明原告道具装修经济损失57726元。证据五、《MilaOwen品牌代理合同书》、姝趣公司出具收据及银行出具汇款凭证，证明1、原告因经营场地被破坏无法继续经营，导致与姝趣时装贸易（上海）公司签订的订立合同违约，被扣保证金10万元。2、原告经济损失10万元。证据六、开业备品清单，证明原告开业备品经济损失15555元。证据七、《150件损坏服装明细清单》及150件服装实物，证明原告因场地破坏造成150件服装被损坏，经济损失113430元。证据八、《295件未售出服装明细清单》及录像光盘，证明原告经营现场被毁坏，致使295件服装无法出售，造成经济损失212426元。证据九、1、《2016年度秋季商品订货会订货合同》，2、《2016年秋季产品确认订单数及《2016年秋季订货明细》，3、《收据》1张，4、中国工商银行付款凭证，证明原告因秋季订货违约被扣定金10万元，造成原告经济损失10万元。证据十、收据两张，2015年6月30日由被告出具，证明原被告双方是租赁关系，被告应当退还原告质保金及保证金1万元。
原告徐某某同意原告元脉公司的陈述意见，对元脉公司提交的证据无异议。原告徐某某未有证据提交。
被告茂业公司对原告元脉公司提交的证据质证意见为，对证据一关联性不予认可，这份合同已经被2015年12月30日双方签订的专柜合同所取代，时间是2016年1月1日至2016年12月31日。2015年1月23日签订的专柜合同已经随着新的专柜合同的签订所取代。证据二、与本案没有关联性。证据三真实性予以认可，至今无法经营的证明目的不予认可，被告多次与徐某某协商要求恢复经营，直到2016年10月27日徐某某没有自行拆除，因其未拆除对商城造成影响。证据四与被告无关，证明目的被告不予认可，损失的来源及确认方没有依据，也不能证明原告道具损失57726元。证据五证明目的不予认可，其中代理合同书是与元脉公司签订的，与本案原告徐某某没有任何法定关系，损失索赔既无法律依据也无事实依据。证据六、是由原告元脉公司自行出具，该清单仅有元脉公司盖章没有具体日期，对该证据真实性有异议。证据七是由元脉公司自行盖章，落款时间都有修改，真实性有异议，原告自行出具，没有任何事实依据。150件是否有双方过数原告应当举证，带到法庭的服装是否是当时商城水管崩裂的服装。仅以吊牌来计算不是真实的计算方法。证据八、是由原告元脉公司自行出具，对其三性有异议，295件未售出服装不能证明原告元脉公司的直接损失或间接损失。光盘不予质证。证据九是元脉公司与姝趣公司所签订，与本案没有关联性。所有的原告提供的证据都是由元脉公司所签订，并不认可而原告之间的庭审陈述法律关系，因此元脉公司的损失均与被告无关。证据十、真实性认可，证明目的不予认可。
被告茂业公司就其主张提交如下证据：证据一、秦某某渤海商场消防改造工程施工合同，证明茂业物流股份有限公司与河北建设集团安装工程有限公司有消防改造工程施工合同关系，商城分公司爆裂水管系河北安装公司是施工范围，商城分公司追加河北安装工程有限公司为本案被告有法律和事实依据。证据二、房屋买卖契约，签订消防施工合同时，商城房产所有权人为茂业物流股份有限公司，水管爆裂时该房产所有权人为秦某某茂业控股有限公司，房产所有权人变更，本案相关权利已转移至秦某某茂业控股有限公司。证据三、秦房字第Ｘ号房屋所有权证书，商城房产现为秦某某茂业控股有限公司所有。证据四、内资企业登记基本情况表，茂业物流股份有限公司的更名过程，其现在已经更名为秦某某茂业通信网络股份有限公司。证据五、照片两张，商城商场消防水管卡子断裂，导致水淋。证据六、合同权利义务转让书，向河北安装公司索赔的权利现在由商城分公司享有。证据七、专柜合同，该合同是在2015年12月30日签订，合同期限为2016年1月1日至2016年12月31日，原告提交的2015年1月23日所签订的合同已不再适用，以新签订的为准。签订合同的主体是徐某某，与原告元脉服装公司没有任何关系，元脉服装有限公司没有本案诉讼主体资格，不能作为本案原告。徐某某任何损失与元脉服装有限公司无关，元脉服装有限公司的任何损失与本案无关。专柜合同性质是联营合同而非租赁合同，该合同4.1条明确约定，乙方（徐某某）每月按照销售额的15%向甲方缴纳承包费，也就是双方是一种联营关系，而非租赁关系。双方应当利润共享，风险共担。该合同第8.1条明确约定，甲乙双方应当各自办理保险，乙方即徐某某应当为其存放在商场内的商品及其他物品足额购买并持有财产一切险，费用由徐某某承担，如由于徐某某未足额购买并持有上述保险，由此财产损失不能受偿，与甲方无关，因徐某某未办理或未足额购买保险，其损失应当自己承担。原告的诉讼请求不应得到支持。真正侵权的是爆裂水管，因为原告徐某某迟迟不恢复经营，茂业控股有限公司不能取得销售返点，同样是受害者。原告起诉对象错误，应当起诉河北安装公司。证据八、补充协议，该协议是在2015年12月30日签订，协议期限为2016年1月1日至2016年12月31日，与专柜合同同期签订，原告提交的2015年1月23日所签订的合同已不再适用，以新签订的为准，漏水时没有履行完毕。证据九、中国平安财产保险股份有限公司平安公众责任险，被告已经按照专柜合同履行了办理保险及缴纳保费义务。证据十、中国平安财产保险股份有限公司财产一切险，被告已经按照专柜合同履行了办理保险及缴纳保费义务。证据十一、编号为1063240881320的EMS未拆封快递一份，被告按照双方认可的地址向徐某某告告知尽快拆除专厅、尽快恢复经营，避免损失扩大。证据十二、告知函，被告于2016年10月21日向徐某某最后通告，鉴于其专厅长期不拆除不恢复，已经对商场整体运营造成很大影响，被告通知其在2016年10月26日前自行拆除，否则强拆。证据十三、光盘1张，证明被告曾经连续多日在原告专厅张贴告知函，已经尽到告知义务，以避免双方损失扩大。证据十四、证人出庭申请，外聘抢修人员证明2016年7月14日即水管爆裂当日，消防水管即已修好。原告应当及时采取补救措施，避免损失扩大。
二原告对被告提交的证据质证意见为，证据一、二、三、四、五、六真实性、合法性没有异议，关联性有异议，与原告的赔偿损失没有关联，合同具有相对性，原告是与被告签订的专柜合同使用的是被告的场地，应当保证原告的财产经营不受损失，这是被告应对原告所履行的义务，本案赔偿主体就是被告。证据七、八真实性、合法性没有异议，诉前原告手中没有专柜合同，无法根据合同提起诉讼请求主张权利，此合同虽然收取的15%的销售额名为向甲方交纳的承包费，实为租赁费，被告称本合同为联营合同，没有事实依据及法律依据，所谓联营已被合伙企业法、公司法所取代，不存在联营关系，本案原告受到的损失属于侵权法律关系，适用谁造成损失就应该由谁承担赔偿责任的原则，而不是所谓的风险共担，关于本合同8.1条保险条款所载明的由于乙方未足额购买保险由此所造成的财产损失与甲方无关，属于因格式合同减免了甲方（被告）义务，增加了乙方（原告）的义务，属于格式合同的无效条款，而且也没有用黑体字提醒乙方引起注意，8.3条明确约定在非营业时间内、专柜商品、设备设施损坏或丢失的，若甲方有过错的则需依法承担相应的责任，本案事故发生在凌晨属于非营业时间，致使原告专柜商品设施受到损坏应由被告承担责任。证据九、证明被告负有对原告租用商铺财产安全的保证义务，而且双方在签订专柜合同时被告明确表示已经为原告上了财产保险，保险公司将对被告财产损失的限额是150万元，每个租户的累计赔偿限额是100万元，可见被告足以能够使保险公司为其赔偿原告提起的赔偿金额。对证据十没有异议。证据十一、十三的三性不予认可。证据十二、没有原告的签字和认可，三性不予认可。证据十四、认可当天修好的事实。元脉公司与徐某某之间是共同履行合同关系，元脉公司具有原告的主体资格；因为原告场地被破坏双方多次协商不成，双方的合同还有四个半月就到期，因此原告无法自行将场地恢复，场地被破坏的原因是由被告造成，应由被告负责拆除恢复场地并且由被告为原告恢复装修原状，只有在此情况下原告才能继续经营继续履行合同，因此，不存在原告扩大损失的事实和行为。
重审时另查明，关于开业备品和受损的服装152件，原告向法庭出示了原物，并提供了受损服装的明细，明细中标注了单价，单价的依据为服装出厂的吊牌价格，合计为115490元。经审查，根据2015年11月1日原告与姝趣时装贸易（上海）有限公司签订的《MilaOwen品牌代理合同书》的进货价格为吊牌价格的4.5折。法庭已经释明双方是否进行评估作价，双方均不申请评估作价。
关于2016年2月15日原告向姝趣时装贸易（上海）有限公司银行转款10万元，在银行的业务回单中摘要一栏注有货款字样，但在姝趣时装贸易（上海）有限公司给原告出具的收据中注明为2016年保证金。在2016年1月1日双方签订的《MilaOwen品牌代理合同书》中品牌代理合同书约定了保证金10万元。2016年5月9日转款10万元的银行回单中摘要中也注有货款，但在姝趣时装贸易（上海）有限公司给原告出具的收据中注明为2016年秋装订金。双方签订的《2016年度秋季商品订货会订货合同》中约定了10万元预付款。合同第十条第3项约定了”乙方已缴纳的预付款不予退还，视为定金赔偿甲方的经济损失。”
另有，原告提供了2016年8月25日原被告签订的《共同委托评估协议书》，约定为了妥善解决乙方在甲方经营的MilaOwen品牌淑女专柜及商品受损一事，经甲乙双方友好协商，达成如下一致意见：一、甲乙双方一致同意共同委托秦某某市第三公证处对乙方受损商品及专柜进行证据保全公证；二、甲乙双方一致同意共同委托秦某某正扬资产评估事务所对乙方受损商品及专柜受损情况进行价格定损评估；三、甲乙双方均对上述机构所出具的公证文书和评估结果予以认可；附损失清单。为何没有评估和公证的原因，双方均称责任在于对方，但都没有证据支持。
上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。

本院认为，原告徐某某与被告茂业公司于2015年12月30日签订的《专柜合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行义务。2016年7月13日，被告场地消防水管崩裂，致原告经营场地被毁坏而不能继续经营。原告起诉时合同期限已经届满，原告主张解除《专柜合同》、《补充协议》已无必要。关于原告徐某某与元脉公司的关系，原告元脉公司称徐某某系其公司员工，原告徐某某与被告茂业公司所签订《专柜合同》约定经营范围MiLaOwen（米拉欧文）品牌淑女装商品。原告元脉公司与姝趣时装贸易（上海）有限公司签订的《MiLaOwen品牌代理合同书》所代理的品牌与徐某某经营的产品系同一品牌、同一经营地点，故原告元脉公司应具有原告诉讼主体资格。2015年5月19日茂业物流股份有限公司与被告秦某某茂业控股有限公司签订《房屋买卖契约》，2016年6月2日，商城房产登记的所有权人为茂业物流股份有限公司，现该房产所有权人为秦某某茂业控股有限公司，被告系秦某某茂业控股有限公司的分公司。
消防喷淋系被告茂业公司出租场地的消防设施，所有权属于被告，被告应保证租赁场所经营安全。2016年7月13日，因喷淋漏水导致原告的损失被告茂业公司应承担赔偿责任。
关于原告经营场地及道具装修损失问题。原告经营场地由姝趣时装贸易（上海）公司负责装修，合同约定如果原告不再经营MilaOwen品牌服装，则不得使用甲方装修及道具。原告场地装修损失362274元、道具装修损失57726元，共计42万元。原告于2015年1月28日开始装修，当时双方签订的《专柜合同》使用期限为2015年1月23日-2017年12月31日，尚未签订2015年12月30日的《补充协议》，合同期限共计1074日。2016年漏水后至合同届满，即2016年7月13日-2017年12月31日为537日，原告装修残值损失应为42万元÷1074日×537日=210000元。原告主张开业备品经济损失15555元，参照上述计算方法计算为7778元。
关于原告主张的保证金10万元和损失问题。2016年1月1日，原告元脉公司与姝趣公司签订《MilaOwen品牌代理合同书》，特许经营期限从2016年1月1日至2016年12月31日，原告在合同未到期提出取消代理资格的申请，或提出取消代理资格的申请但未经姝趣公司同意而自行停止经营的，视为原告违约，按约定扣除违约金。2016年2月15日原告元脉公司向姝趣公司交纳2016年保证金10万元。虽然银行回单中标注了货款，但因收付款方意思表示明确，均认可该款为保证金，本院认定为保证金，即属于原告的经济损失。关于原告预付款损失问题。2016年5月6日，原告元脉公司与姝趣公司签订《2016年度秋季商品订货会订货合同》，合同约定订货量为843件，货品总金额857150元，折扣核算金额342860元，预付款金额10万元。该款虽然在银行回单中也标注为货款，但因为收付款双方在合同中约定了乙方已缴纳的预付款不予退还，视为定金赔偿。故原告预交的预付款10万元应认定原告的损失。原告因经营场地漏水原因无法继续经营。责任在于被告方。因为双方为了防止损失扩大在2016年8月25日签订了《共同委托评估协议书》，双方应当及早按照约定进行公证和评估，但是双方却没有履行，双方均推诿是对方的原因，均没有证据支持。在此情况下，本院认为双方均有责任。故对上述保证金和预付款的损失，由双方共同承担。
关于原告主张的损坏服装损失问题。152件服装被损坏，服装的挂牌价格为损失115490元，原告实际支付的货款为挂牌价的45%，即51970元。考虑上述服装尚有部分残值利益被告可以进行折价处理，应酌情减轻被告赔偿，本院酌定支持3万元。
关于295件未售出服装损失赔偿问题，重审时原告放弃。
关于原告主张退还质保金及保证金问题。2015年6月30日原告向被告交纳保证金5000元、质保金5000元。该款在原告经营期满后或合同终止撤柜后无质量或售后服务问题发生，保证金两个月后、质保金六个月后以不计息方式退还。现被告未发现原告销售的服装出现质量问题和售后服务问题，被告应当退还原告质保金及保证金各5000元。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十一条、第八十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告秦某某茂业控股有限公司商城分公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告秦某某元脉服装有限公司、徐某某租赁场地及道具装修损失210000元、保证金和预付款损失合计10万元、开业备品损失7778元、受损服装损失3万元，退还质保金5000元、保证金5000元，共计357778元；
二、对原告秦某某元脉服装有限公司、徐某某的其他诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费13514元，由被告秦某某茂业控股有限公司商城分公司负担4977元，于本判决生效后10内交纳；其余部分由二原告自行负担，。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦某某市中级人民法院。

审判长 刘长利
审判员 郭安
人民陪审员 吕凤玲

书记员： 吴迪