秦某某五兴房地产有限公司与王某某商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告：
秦某某五兴房地产有限公司，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：张福利，执行董事。
委托代理人：杜少葵，
河北竞择律师事务所律师。
委托代理人：何妍，女，****年**月**日出生，汉族，秦某某五星
房地产有限公司员工，现住秦某某市海港区在水一方A区*栋*单元*号，身份证号：×××。
被告：王某某，男，****年**月**日出生，汉族，现住秦某某市。
第三人张鑫，男，****年**月**日出生，汉族，现住秦某某市。
第三人：
中国银行股份有限公司秦某某市滨海城支行，统一社会信用代码：×××。
负责人：张旭，行长。
委托代理人：王海亮，男，****年**月**日出生，汉族，现住秦某某市海港区文化路**号，身份证号：×××。
原告

秦某某五兴房地产有限公司（以下简称五兴地产）与被告王某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案受理，依法由审判员莫军适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，张鑫申请以有独立请求权的第三人参加诉讼，并申请追加
中国银行股份有限公司秦某某市滨海城支行（以下简称中国银行滨海城支行）作为第三人参加诉讼，本院合并审理。原告的委托代理人杜少葵、何妍，被告王某某，第三人张鑫，第三人中国银行滨海城支行的委托代理人王海亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告五兴地产向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告之间就海港区在水一方C区C09号楼2-1301号房屋签订的《商品房买卖合同》，原告收回房屋；2、被告负担诉讼费用。事实与理由：2014年10月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告为出卖人，被告为买受人，合同约定，买受人所购商品房为海港区在水一方C区C09号楼2-1301号房屋，面积为115.24平方米，价款为826546元。《补充协议》约定付款方式为,买受人申请银行贷款，2014年10月11日交付首付房款256546元，余款570000元于2014年10月21日之前申请银行贷款。《合同补充协议》还约定，买受人获批按揭贷款后，出卖人为其全部贷款提供连带责任保证解除前，买受人达到连续三次或累计六次未向银行足额、按期还款，则出卖人有权单方面解除买卖合同。合同解除自出卖人向买受人邮寄解除合同通知之日起生效。出卖人主张解除合同时，买受人应按总房款的5%向出卖人支付违约金。出卖人于合同解除及办理完毕合同注销登记手续、且出卖人将该房屋另行出售后60日内，在买受人已付房款中扣除拖欠银行的本金、利息、罚息等费用和欠出卖人的代还款、买受人应承担的各项违约金、税费以及给出卖人造成的税费等实际损失后，将剩余房款无息退还买受人。出卖人有权将代银行扣收的款项强行付给债权银行。合同签订后，被告支付首付款256546元，从中国银行股份有限公司秦某某滨海城支行秦某某分行按揭贷款570000元。现房屋未办理房屋所有权登记，由原告承担保证责任，截至到2017年8月15日，中国银行股份有限公司秦某某滨海城支行从原告保证金账户划转被告的八期未还贷款本金、利息、罚息等45912.04元。原告认为，原告与被告之间《合同补充协议》约定的解除合同条件已经成就，请贵院根据《合同法》第九十三条、第一百零七条的规定，判决解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》，原告收回房屋。
被告王某某辩称，双方签订买卖合同是属实的，我确实存在未向银行偿还贷款的情况，目前我没有能力偿还银行借款及偿还原告代我偿还的钱，我同意原告提出解除双方的商品房买卖合同，并将房屋交还原告。
第三人张鑫向本院提出诉讼请求：1、依法判令五兴地产有限公司协助王某某办理海港区在水一方C区9-2-1301号房屋产权登记手续，被告王某某协助张鑫办理该房屋过户手续；2、本案诉讼及相关费用由被告承担。事实与理由：2017年1月18日，张鑫与被告（王某某）双方签订了《二手房买卖合同》，双方约定，张鑫向被告购买秦某某市海港区在水一方小区C区9-2-1301商品房，房屋售价为81.5万元整，张鑫于2017年1月18日支付给被告定金六万五千元后，被告将房屋交付张鑫使用，并约定五兴地产公司可以办理房屋产权证后，被告需在十个工作日内办理该房屋过户手续，张鑫于2017年3月8日补交定金两万元，合计定金八万五千元。2017年8月10日地产公司可以办理房本后，张鑫第一时间联系被告，并于2017年8月18日在中介秦某某市泰硕地产经济服务部的见证下办理房本相关资料交予被告，时至今日，被告迟迟不予办理房产证，与张鑫共同完成房屋产权过户的相关手续。根据上述事实上，张鑫特向法院起诉，请求法院依法判令被告尽快办理房产证，与张鑫共同完成房屋产权过户的相关手续，并赔偿一万元损失，承担本案的诉讼费用。
被告王某某针对第三人张鑫的诉请辩称，第三人参加诉讼申请书所述内容属实。是因徐振清诉我民间借贷一案，诉争房屋已经被查封，且我在购买房屋是向银行申请贷款，现在尚未还清，另外还有银行扣除地产的保证金未还清，导致目前我办不了房本。
原告五兴地产针对第三人张鑫的诉请辩称，我方认为张鑫不具有独立的请求权，本案所涉房屋原告是所有权人，因被告连续未向银行还款，按照双方买卖合同的约定，解除合同的条件已经成就，所以，原告起诉被告才发生本案。那么，被告与张鑫之间的买卖合同关系，及被告与徐振清之间借款合同关系，实质上是双方债权的关系，与原告没有任何法律关系，所以，原告认为，张鑫不应该作为独立请求权的第三人参加本案诉讼。无论张鑫还是被告把被告欠原告的款项及被告欠银行的款项全部付清后，就是说原告对被告的保证责任解除后，我方也可以不再要求解除合同、退回房屋。
第三人中国银行滨海城支行的陈述意见为，我方与王某某及五兴地产存在的借款担保合同关系，与其他人不存在法律关系，如其他人代王某某还款，也应以王某某名义还款，我方不接受其他人还款。房屋在王某某未还清我方贷款的情况下，王某某是无权转让的，其他人无权处置该房屋。
经审理查明，2014年10月13日，原告与被告签订《秦某某市商品房买卖合同》，备案号为B20141011057241，被告购买原告开发的秦某某市海港区在水一方C区C09号楼2-1301号房屋，面积为115.24平方米，价款为826546元，原告交付首付房款256546元，余款57万元申请银行贷款；合同附件三《合同补充协议》第一条第4款约定，买受人获批按揭贷款后，出卖人为其全部贷款提供连带责任保证解除前，买受人达到连续三次或累计六次未向银行足额、按期还款，则出卖人有权单方面解除买卖合同。合同解除自出卖人向买受人邮寄解除合同通知之日起生效。出卖人主张解除合同时，买受人应按总房款的5%向出卖人支付违约金。出卖人于合同解除及办理完毕合同注销登记手续、且出卖人将该房屋另行出售后60日内，在买受人已付房款中扣除拖欠银行的本金、利息、罚息等费用和欠出卖人的代还款、买受人应承担的各项违约金、税费以及给出卖人造成的税费等实际损失后，将剩余房款无息退还买受人。出卖人有权将代银行扣收的款项强行付给债权银行。合同签订后，被告支付首付款256546元。2014年10月22日，被告与第三人中国银行滨海城支行及原告签订《个人一手房住房贷款合同》，被告从中国银行滨海城支行按揭贷款57万元，原告承担保证责任，借款于2014年10月22日发放。原告于2016年年底将房屋交付被告，现该房屋可以办理房屋所有权登记，但被告未办理登记。2017年8月15日，中国银行股份有限公司秦某某滨海城支行从原告保证金账户扣划45912.04元，用于偿还被告八期未按期偿还贷款本息。原、被告均同意被告向中国银行秦某某市滨海城支行的贷款未偿还的本息由原告负责偿还。
2017年1月18日，第三人张鑫及李佳经秦某某市泰硕房地产经纪服务部介绍与被告签订《房屋买卖合同》，被告将秦某某市海港区在水一方C区9-2-1301号房屋出售给第三人张鑫，房屋价款为81.5万元，于合同签订当日交付定金6.5万元，过户当天缴税完毕支付房款45万元，余款30万元第三人办理银行按揭贷款，在过户完毕后银行放款当日支付给被告；房屋过户费用由被告承担；待该房屋不动产证地产公司开始办理后被告在十个工作日内办理，待该房屋不动产登记证办理下来后七个工作日双方办理按揭贷款手续，同时被告办理提前还贷手续，并办理抵押注销手续，待被告办理抵押注销手续后七个工作日内双方办理过户手续。合同签订后，第三人张鑫向被告支付定金6.5万元，被告将该房屋的装修钥匙交付第三人张鑫。2017年3月8日，经协商，第三人张鑫与被告王某某签订《购房补交定金协议》，双方将合同定金变更为8.5万元，第三人张鑫再次向被告交付定金2万元。第三人张鑫与李佳系夫妻关系，李佳同意该合同由张鑫履行，将该房屋登记在张鑫名下。
另，该房屋因被告王某某拖欠徐振清欠款，被本院查封，2017年11月28日，经本院主持调解，本院作出（2017）冀0302民初12946号民事调解书，被告王某某偿还徐振清借款25万元及利息5万元，诉讼费及保全费由被告王某某承担。现第三人张鑫同意用未支付给被告王某某的购房款代被告王某某支付徐振清的欠款及相关诉讼费，徐振清同意在偿还后申请解除对该房屋的查封。
第三人张鑫同意代被告王某某将王某某拖欠第三人中国银行滨海城支行按揭贷款剩余本息一次清还清，同意代被告王某某将第三人中国银行滨海城支行扣划五兴地产的保证金帐户的款项向五兴地产偿还。
另，原告五兴地产提出，放弃要求解除合同的前提是需要王某某偿还银行扣划其的款项及按合同约定支付总房款的5%的违约金，王某某偿还欠银行的款项。
以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。

本院认为，原告五兴地产与被告王某某签订的《秦某某市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行。被告王某某未按借款合同约定偿还银行借款，致使第三人中国银行滨海城支行扣划五兴地产的保证金帐户的款项。被告王某某与第三人张鑫签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同。第三人张鑫依据约定向被告王某某支付购房定金8.5万元，被告王某某因拖欠原告五兴地产被扣划保证金账户的款项，未办理该房屋的不动产登记手续，被告王某某与第三人张鑫所签订的《房屋买卖合同》未能履行。现第三人张鑫同意用应支付给被告王某某的购房余款偿还被告王某某因借贷拖欠案外人徐振清的款项，徐振清同意在偿还后申请解除对该房屋的查封；第三人张鑫同意代被告王某某偿还拖欠第三人中国银行滨海城支行按揭贷款剩余本息，同意代被告王某某将第三人中国银行滨海城支行扣划五兴地产的保证金帐户的款项向五兴地产偿还。原告五兴地产提出，如被告王某某或第三人张鑫将王某某拖欠五兴的款项及银行借款还清，使五兴地产不再为王某某购买诉争房屋所借贷款承担保证责任，五兴地产可以不再要求解除其与王某某签订的《秦某某市商品房买卖合同》，不再要求返还房屋。因此，被告王某某与第三人张鑫之间签订的《房屋买卖合同》能够得到履行。五兴地产提出要求王某某承担按合同约定支付总房款的5%的违约金，因该项违约金系双方解除《秦某某市商品房买卖合同》后的违约责任，现第三人张鑫代被告王某某偿还五兴地产因保证责任而被扣划的款项，原告五兴地产的该项主张，没有法律依据。第三人张鑫代替被告王某某偿还的款项超出双方所约定的购房款部分，可向被告王某某进行追偿。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：

一、第三人张鑫于本判决生效后7日内代被告王某某偿还王某某因购买海港区在水一方C区9-2-1301号房屋向第三人
中国银行股份有限公司秦某某市滨海城支行借款的剩余本息；
二、第三人张鑫于本判决生效后7日内代被告王某某偿还原告
秦某某五兴房地产有限公司因王某某购买海港区在水一方C区9-2-1301号房屋履行保证责任而被扣划的款项（具体数额以第三人
中国银行股份有限公司秦某某市滨海城支行出具的数额为准）；
三、原告
秦某某五兴房地产有限公司在第三人张鑫履行完本判决第一、二项后7日内协助被告王某某办理海港区在水一方C区9-2-1301号房屋的不动产登记手续；
四、被告王某某在取得海港区在水一方C区9-2-1301号房屋的不动产登记证书后7日内协助第三人张鑫办理该房屋的过户手续;
五、对原告
秦某某五兴房地产有限公司的诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费80元，第三人参加诉讼案件受理费11950元，减半收取计6015元，诉讼保全费4595元，由被告王某某负担，于本判决生效后7日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦某某市中级人民法院。

审判员 莫军

书记员： 杜佳兴