秦某某与竹山县博某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告：秦某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住湖北省竹山县。委托诉讼代理人：滕秀兵，湖北弘亚律师事务所律师。被告：竹山县博某房地产开发有限公司。住所地：湖北省竹山县城关镇施洋路**号。法定代表人：何伦平，经理。

原告秦某某向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告博某公司开发的“长宏家园”4号楼一楼面积为80㎡（一单元从西至东第三、四间）的房屋归原告所有，并交付给原告；2、由被告协助办理房屋产权证；3、由被告承担诉讼费。事实与理由：2010年5月1日，被告博某公司与原告签订了《房屋拆迁安置合同》，约定：博某公司拆除登记在原告母亲王天杰名下的房屋84.27㎡（已于2010年4月18日赠与给了原告）用于开发房地产，博某公司用其开发的“长宏家园”4#楼一楼门面房80㎡及住宅房39.6㎡予以偿还。合同签订后，被告对原告的房屋进行拆除并开发建设，于2012年基本完工，但被告至今仍未向原告交付还建房，特提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告博某公司未应诉答辩。本院经审理认定事实如下：2010年4月18日，王天杰（秦某某母亲）将登记其在其名下的位于竹山县城关镇大街164号砖木结构的房屋（面积84.27㎡、产权证号20004704）赠与原告秦某某。2010年5月1日，原告秦某某与被告博某公司签订了《房屋拆迁补偿安置合同书》一份，约定：由被告博某公司拆迁原告位于竹山县城关镇大街164号（原百货公司院内）84.27㎡的房屋进行房地产开发，偿还方式为拆房还房，拆一还一，产权置换，被告博某公司应偿还房屋面积为119.6㎡，其中门面房80㎡，住宅39.6㎡。2012年9月6日，何伦平又与秦某某签订《房屋拆迁补充说明书》一份，约定“其中偿还门面房80㎡，是指现在建设的中的4#楼一楼门面，一单元从西至东第三、四间”。2012年8月长宏家园4#楼基本竣工。因被告未按约履行相关义务，百货公司于2016年9月12日向本院提起诉讼。本院于2016年12月12日作出（2016）鄂0323民初1455号民事判决书，判决百货公司对长宏家园4#楼一楼全部及二楼部分享有所有权，并由被告博某公司协助办理产权证件。同时因涉案房屋已于2012年4月10日登记到何伦平名下，百货公司又于2016年4月21日向本院提起行政诉讼，本院于2016年11月22日作出（2015）鄂0323行初2号行政判决，撤销竹山县房地产管理局于2012年4月10日为何伦平颁发的第01××23号房产证。竹山县房地产管理局不服判决，提起上诉，十堰市中级人民法院于2017年4月10日作出（2017）鄂03行终16号行政判决，驳回上诉，维持原判。本案原告秦某某提出博某公司于2010年5月1日与其签订了《房屋拆迁补偿安置合同书》，约定用长宏家园4#楼一楼还建其80㎡，遂向本院提起第三人撤销之诉，请求撤销百货公司诉博某公司、何伦平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案判决【即本院（2016）鄂0323民初1455号案件】，本院于2017年10月23日作出（2017）鄂0323民初1079号民事判决，驳回了秦某某的诉讼请求。秦某某不服，提起上诉，湖北省十堰市中级人民法院于2018年5月4日作出（2018）鄂03民终325号民事判决，认为将长宏家园4#一楼全部偿还给百货公司侵害了秦某某的合法权益，判决撤销了本院（2017）鄂0323民初1079号民事判决和（2016）鄂0323民初1455号民事判决。秦某某遂于2018年7月19日就拆迁补偿对博某公司向本院提起本案诉讼。经本院调查，被告博某公司为开发建设长宏家园4#楼，除与本案原告秦某某签订了《房屋拆迁补偿安置合同书》、《房屋拆迁补充说明书》外，还于2009年10月2日与伍兴火签订了《房屋拆迁补偿安置合同书》，约定用长宏家园4#楼一楼还建其门面房17㎡；2009年12月31日与谢世新签订《房屋拆迁补偿安置合同书》，约定用长宏家园4#楼一楼还建其门面房34㎡；2010年3月18日与百货公司签订《房屋拆迁补偿安置合同书》，约定用长宏家园4#一楼还建其门面房535㎡，同时约定博某公司确保补偿百货公司一楼427㎡以上（一楼除补偿其他拆迁户以外，全部补偿给百货公司，不得出售），后因城区规划变更，导致长宏家园4＃楼一楼的建筑面积由原来的约750㎡减少到约420㎡，一楼面积不足偿还百货公司，双方又于2012年4月5日签订《补充协议》一份，约定将长宏家园4＃楼一楼房屋全部偿还给百货公司，不足部分按一楼房屋价值用二楼面积偿还。经本院释明，伍兴火、谢世新、百货公司遂相继向本院提起房屋拆迁安置补偿合同诉讼。另查明，百货公司已被拆的房屋呈L型，主楼坐北朝南，秦某某的房屋在主楼中间；伍兴火、谢世新的原房屋在百货公司的东边，坐西朝东呈一字型排开，从南至北依次为伍兴火、谢世新等。已建成的长宏家园4#楼坐北朝南呈东西走向，一楼为门面，二楼以上为一梯两户住宅楼，共二个单元，该栋房屋最东头的山头墙在伍兴火等人一排已被拆的房屋后屋檐的位置。还查明，2012年4月10日，竹山县房地产管理局在博某公司未提供竣工备案手续的情况下，将长宏家园4＃楼一至二楼房屋产权登记在博某公司法定代表人何伦平名下，并为何伦平办理了房产证号为竹山房权证城关字第××号房产证书，现已被人民法院生效裁判撤销，但并未执行到位。2012年5月8日，何伦平又以该房产作抵押，向湖北竹山农村商业银行股份有限公司贷款350万元，贷款仍未清偿。长宏家园4＃楼一楼至二楼每层建筑面积经竹山县房管局测算均为421.76㎡，一楼全部已由百货公司占有。
原告秦某某与被告竹山县博某房地产开发有限公司（以下简称“博某公司”）【案号为（2018）鄂0323民初1656号】，原告竹山县百货有限责任公司（以下简称“百货公司”）与被告博某公司、何伦平【案号为（2018）鄂0323民初2139号】，原告谢世新与博某公司【案号为（2018）鄂0323民初2131号】，原告伍兴火与博某公司【案号为（2018）鄂0323民初2106号】房屋拆迁安置补偿合同纠纷四案，本院立案后依法适用普通程序于2018年10月25日公开开庭进行了合并审理。本案原告秦某某的委托诉讼代理人滕秀兵到庭参加了诉讼，被告博某公司的法定代表人何伦平明确拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：一、关于《房屋拆迁补偿安置合同书》和《房屋拆迁补充说明书》的效力问题。被告博某公司为开发建设长宏家园4#楼，根据当时的规划设计与原告秦某某及案外人伍兴火、谢世新、百货公司分别签订的四份《房屋拆迁补偿安置合同书》均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。后因规划设计变更，导致房屋建筑面积减少，博某公司在无法同时兑现上述四份《房屋拆迁补偿安置合同书》的情况下，又于2012年4月5日与百货公司签订《补充协议书》，约定将一楼面积全部偿还给百货公司，对该《补充协议书》中此条约定，本院认为系双方当事人恶意串通损害第三人合法权益的行为，当属无效，但该《补充协议书》中其他条款仍然有效。2012年9月6日又与原告秦某某签订《房屋拆迁补充说明书》，对《房屋拆迁补偿安置合同书》中关于偿还门面房位置进行的具体约定，该约定在当时是具体明确的，但当该4#楼在规划设计发生变更后，一楼门面房面积就不足以偿还所有拆迁户时，本院确定按照比例予以分配，即以该约定中关于“一单元自西向东第三、四间”因客观情况发生变化，已不可能再按原约定予以兑现，否则，也势必会损害另外被拆迁户的合法权益，故此，本院对该《房屋拆迁补充说明书》中关于偿还门面房位置的约定内容不予采纳，但其中的其他条款仍然继续有效。二、关于四拆迁户按什么顺位及各自受偿的面积问题。2010年3月18日百货公司与博某公司签订的《房屋拆迁补偿安置合同书》第二条第2款第（4）项约定“乙方（指博某公司）确保补偿一楼427平方米以上（一楼乙方除补偿其他拆迁户以外，全部补偿给百货公司，不得出售）”，是因为根据当时的规划，在偿还其他拆迁户外，足够偿还百货公司427平方米，该约定的本意是百货公司与其他拆迁户均有分配，现4#楼一楼实际面积为421.76㎡，显然不足以偿还所有拆迁户，且四案原告地位平等，在法律上属同一顺位，任一原告均不享有优先于其他三拆迁户的权利，故此，本院按照博某公司应偿还给各拆迁户的面积比例予以分配一楼。考虑到伍兴火、谢世新原房产位于百货公司的东边，秦某某的原房产位于百货公司一楼的中间；四拆迁户签订合同的先后顺序依次为伍兴火、谢世新、百货公司、秦某某，故本院综合上述情况，再考虑便于执行因素，确定分配顺序自东向西依次为伍兴火、谢世新、秦某某、百货公司。因4#楼一楼现有实际面积421.76㎡，博某公司应偿还所有四拆迁户总面积为666㎡（其中，百货公司535㎡、伍兴火17㎡、谢世新34㎡、秦某某80㎡），各拆迁户的受偿比例为63.3273%，即伍兴火可受偿10.7656㎡、谢世新可受偿21.5313㎡、秦某某可受偿50.6619㎡、百货公司可受偿338.8012㎡。三、关于原告请求确认被告博某公司开发的“长宏家园”4号楼一楼面积为80㎡（一单元从西至东第三、四间）的房屋归原告所有的问题。本院认为，本案系拆迁补偿合同纠纷，在性质上属债权，原告主张的是通过确认合同有效继而行使交付标的物的请求权，应为给付之诉，即当事人针对标的物物权转移达成合意时至履行阶段结束前，标的物物权归属于博某公司（本案暂仍登记在何伦平名下）系确定的，故双方当事人之间的争议不符合物权确认争议的构成要件，并非物权确权之诉。综上，原告直接诉请本院确认被告博某公司开发的“长宏家园”4号楼一楼面积为80㎡（一单元从西至东第三、四间）的房屋归其所有于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告竹山县博某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告秦某某交付长宏家园4#一楼面积为50.6619㎡的房屋（自东向西依次为伍兴火10.7656㎡、谢世新21.53**㎡、秦某某50.6619㎡、竹山县百货有限责任公司338.8012㎡），并协助秦某某办理产权证件。二、驳回原告秦某某其他诉讼请求。本案受理费80元，由被告竹山县博某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。

审判长　　朱名彬
审判员　　章胜军
审判员　　胡　刚

书记员：杨霞