秦某某、刘某与秦某、崔某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：秦某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：刘某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　两原告共同委托诉讼代理人：赵小霞，上海金澄律师事务所律师。
　　被告：秦某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：解瑞强，上海申浩律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黄颖，上海申浩律师事务所律师。
　　被告：崔某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住广东省广州市。
　　委托诉讼代理人：刘弘。
　　原告秦某某、刘某诉被告秦某、崔某某民间借贷纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月27日、10月21日公开开庭进行审理。审理中，本院依法变更案由为房屋买卖合同纠纷。两原告及其委托诉讼代理人赵小霞，被告秦某及其委托诉讼代理人黄颖、解瑞强，被告崔某某及其委托诉讼代理人刘弘参加第一次庭审，两原告及其委托诉讼代理人赵小霞，被告秦某及其委托诉讼代理人黄颖、解瑞强，被告崔某某的委托诉讼代理人刘弘参加第二次庭审。本案现已审理终结。
　　原告秦某某、刘某向本院提出诉讼请求如下：两被告赔偿两原告损失700万元。事实与理由：两原告系夫妻关系，被告秦某系两原告所生之女，被告崔某某与被告秦某系夫妻关系。2013年两被告因置换房屋需要，与两原告协商愿将两被告自住的上海市浦东新区海阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出售给两原告，并用出售房屋的款项重新购置房屋。两原告考虑到自己年龄且被告秦某是唯一的女儿遂同意两被告的意见，愿以275万元价格向两被告购买涉案房屋。为支付涉案房屋的购房款，原告于2013年3月、5月分别出售了上海市宝山区蕴川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称宝山区房屋)以及山东省济南市槐荫区张庄路XXX号XXX号楼XXX单元XXX号房屋(以下简称槐荫区房屋)，将两套房屋所得售房款273万元加上自付2万元一次性支付给两被告以付清涉案房屋购房款。
　　两原告购入涉案房屋后实际入住至今，在完成房屋买卖办理产权过户的程序中由于两原告非上海户籍人口，根据上海市政策无法办理房屋产权过户手续，故两被告于2013年8月15日向两原告出具《房产转让说明》一份以证实涉案房屋归两原告所有。2017年4月，两被告隐瞒两原告将已经出售给两原告的涉案房屋向上海浦东恒通村镇银行股份有限公司办理1,000万元的最高额抵押，后因两被告未向银行偿还贷款，涉案房屋被债权人查封将要被拍卖，两原告遂找被告崔某某理论，被告崔某某于2018年4月23日出具借款借据一份，承诺在一年内以分期付款的方式向两原告支付700万元，但此后两原告未收到任何款项。两原告合法拥有涉案房屋的所有权，两被告在两原告不知情的情况下将已出售给两原告的房屋设定抵押，其行为结果已造成涉案房屋买卖合同无法履行，两原告合同目的无法实现，故两原告就已支付的购房款及购买同类型房屋的花费损失合计，要求两被告赔偿700万元。
　　被告秦某辩称，同意两原告诉讼请求。被告崔某某让被告秦某办理涉案房屋抵押公证后，私自将涉案房屋办理了1,000万元最高额抵押登记，被告秦某对抵押事宜并不知情。
　　被告崔某某辩称，不同意两原告诉讼请求。涉案房屋是两被告于2010年购买，两原告基于与被告秦某的父母关系入住涉案房屋，原、被告之间并无买卖涉案房屋的事实，被告崔某某未实际收到过两原告支付的275万元购房款。两原告出售宝山区房屋后将部分购房款给了两被告购买上海市北张家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称北张家浜路房屋)，但宝山区房屋是两原告与被告秦某三人共有，故宝山区房屋售房款中的三分之一属于被告秦某，北张家浜路房屋售房价为320万元，另外被告崔某某于2013年3月18日汇给被告秦某155,000元用于偿还宝山区房屋的贷款。
　　原告为证明其诉讼请求向本院提交如下证据：
　　1、上海市房地产权证(宝山区房屋)，证明两原告于2005年购买宝山区房屋；
　　2、上海市房地产买卖合同、房屋买卖协议、上海市不动产登记簿、银行流水明细，证明2013年3月两原告以186万元价格出售宝山区房屋，宝山区房屋已登记在买受人姚书至名下。2013年3月23日，姚长贵(下家)分别转给被告秦某5万元、85万元，同年4月12日转给被告秦某56万元，同年5月8日、5月17日下家以现金的形式存入被告秦某账户30万元、10万元；
　　3、房屋买卖合同(槐荫区房屋)、银行流水明细，证明两原告以87万元价格出售槐荫区房屋，陈雷(下家)于2013年5月28日汇入原告秦某某账户25万元；同年4月7日、5月6日、5月22日，陈雷(下家)分别汇入原告秦某某账户45万元、10万元、6万元；另下家交付给被告崔某某1万元定金；
　　4、银行流水明细，交通银行个人转账凭证，证明两原告将宝山区房屋售房款通过下家直接支付给被告秦某186万元。被告秦某用所得宝山区房屋售房款支付北张家浜路房屋购房款，北张家浜路房屋卖家刘刚系原告刘某弟弟，北张家浜路房屋总价450万元，2013年3月26日，被告秦某转账给刘刚90万元，同年4月15日被告秦某转给刘刚56万元，同年5月27日被告秦某转给刘刚40万元；原告秦某某于2013年4月16日转账给刘刚45万元，同年5月26日转账给刘刚5万元，同年5月28日转账给刘刚11万元，同年5月29日转账给刘刚249,945元；
　　5、房产转让说明，证明两被告将涉案房屋转让给两原告；
　　6、不动产登记证明，证明两被告在未经两原告同意情况下于2017年5月2日将涉案房屋办理最高额1,000万元抵押；
　　7、借款借据，证明两被告未经两原告允许擅自抵押涉案房屋，为此被告崔某某出具借款借据赔偿两原告损失；
　　8、被告崔某某出具《欠款及还款计划》，证明北张家浜路房屋实际购房价为450万，两原告将出售宝山区及槐荫区房屋售房款272万元支付给刘刚，尚欠178万元购房款，故被告崔某某出具《欠款及还款计划》确认欠款；
　　9、上海市商品房出售合同、售房定金协议书，证明2010年两被告以257万元购买涉案房屋；
　　10、中原地产杨思路店出具的《查询说明》，证明两原告支付的涉案房屋价款与当时市场价持平；
　　11、涉案房屋的成交价、挂牌价查询情况，证明被告崔某某向两原告出具的借款借据中所载的赔偿金额未超出现在涉案房屋市值；
　　12、涉案房屋的上海市不动产登记簿，证明涉案房屋的面积。
　　经当庭质证，被告秦某对证据1-12均无异议；被告崔某某对证据1-9、12真实性无异议，对于证据10、11涉案房屋价格予以认可。
　　为支持其抗辩，被告秦某向本院提交如下证据：
　　1、离婚证，证明两被告于2018年6月4日协议离婚；
　　2、中国建设银行流水明细，被告秦某为被告崔某某经营需要2012年5月以宝山区房屋装修名义申请公积金装修贷款20万元，该笔钱款由建设银行直接汇入被告崔某某寻找的装修公司上海卓志信息科技有限公司账户(以下简称卓志公司)，此后卓志公司又将20万元转汇至被告秦某账户，被告秦某又将20万元汇至被告崔某某经营的惠远医疗器械有限公司。2013年因宝山区房屋需要出售，但是有公积金贷款抵押存在，故被告崔某某于2013年3月18日汇给被告秦某155,000元用于还清公积金装修贷款；
　　3、刘刚、安富荣诉秦某、崔某某民间借贷纠纷案件中调取《借款支付详单》【案号：(2019)沪0115民初22070号】，证明被告秦某、崔某某购买北张家浜路房屋总价为450万元，2013年3月-5月共支付272万元，剩余178万元转为借款。
　　经当庭质证，两原告与被告崔某某对被告秦某提供上述证据的真实性无异议。
　　为支持其抗辩，被告崔某某向本院提交如下证据：
　　1、离婚登记审查处理表及离婚协议书，证明两被告欠两原告的借款仅有38万元；
　　2、上海市房地产买卖合同(尾号6824)、房地产借款抵押合同、上海市房地产买卖合同(尾号3052)，证明北张家浜路房屋购买价格为320万元，2019年4月23日该房屋已由被告秦某出售，售房价为785万元。
　　经当庭质证，两原告与被告秦某对被告崔某某提供证据的真实性无异议，但认为两被告购买北张家浜路房屋实际价格450万，320万元买卖合同是为避税而签订。
　　经审理查明，原告秦某某、刘某系被告秦某的父母，被告秦某、崔某某原系夫妻，两人于2008年12月29日登记结婚，2018年6月4日协议离婚，婚后生育一子崔某某。
　　宝山区房屋2005年12月7日登记在两原告及被告秦某三人名下，2013年3月22日，两原告及被告秦某(甲方)与姚书至(乙方)签订《房屋买卖协议》，约定甲方以186万元价格将宝山区房屋出售给乙方。
　　2013年3月23日，姚长贵分别转给被告秦某5万元、85万元；同年4月12日姚长贵转给被告秦某56万元，2013年5月8日、5月17日，下家以现金方式分别向被告秦某账户汇入30万元及10万元。
　　2013年5月，原告秦某某(卖方、甲方)与陈雷(买方、乙方)签订《房屋买卖合同》，约定甲方以87万元出售槐荫区房屋，其中定金1万元。
　　陈雷于2013年4月7日、5月6日、5月22日分别汇入原告秦某某账户45万元、10万元、6万元，同年5月28日原告秦某某收到政府委托贷款-住房公积金贷款25万元。
　　另查明，2013年3月16日，刘刚(系原告刘某弟弟)、安富荣、刘安琪(甲方、卖方)与崔某某、被告秦某(乙方、买方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将北张家浜路房屋出售给乙方，房屋转让价为320万元。
　　2013年3月26日，被告秦某通过银行转账给刘刚90万元；同年4月15日，被告秦某转账给刘刚56万元；同年5月27日，被告秦某转帐给刘刚40万元，合计186万元。
　　2013年4月16日，原告秦某某通过银行转账给刘刚45万元；同年5月26日，原告秦某某转账给刘刚5万元；同年5月28日，原告秦某某转账给刘刚11万元；同年5月29日转账给刘刚249,945元，该笔钱款转账过程中产生工本费5元，手续费50元。
　　2013年8月15日，两被告共同出具《房产转让说明》一份，内容为：两被告自愿将涉案房屋转让给两原告。
　　2013年8月31日，被告崔某某出具《欠款及还款计划》一份，内容为：两被告尚欠刘刚、安富荣嘉德公寓1602室(即北张家浜路房屋)购房款178万元，计划最晚三年内还完，到2014年8月底还60万元……。
　　2018年6月，两被告协议离婚，双方在离婚协议书中约定：向两原告借经营款本息、续贷手续费共计38.20万元等内容。
　　2019年3月12日，刘刚、安富荣以民间借贷纠纷起诉被告秦某、崔某某，该案诉讼过程中刘刚、安富荣提供的《借款支付详单》一份，记载内容如下：两被告2013年5月购买刘刚、安富荣嘉德公寓3号楼1602室房产，总价450万元，2013年3-5月共支付272万元，2013年10月1日秦某、崔某某写借款借据，将剩余房款178万元转为借款，2014年3月23日归还58万元，剩余借款120万元……。
　　再查明，2010年10月，两被告以257万元购买涉案房屋，涉案房屋产权登记在两被告名下，涉案房屋建筑面积181.89平方米，房屋建筑面积为98.58平方米，地下建筑面积83.31平方米。两原告自2011年入住涉案房屋至今。
　　2017年5月2日，两被告将涉案房屋抵押给上海浦东恒通村镇银行股份有限公司办理1,000万元的最高额抵押，并取得700万元抵押贷款。此后由于贷款未能清偿，涉案房屋已被司法查封。
　　2018年4月23日，被告崔某某向两原告出具《借款借据》，内容为：被告崔某某从两原告处借到现金700万元，预计一年内还清……。
　　还查明，2013年3月-4月期间，涉案房屋的市场均价为每平方米20,000-22,000元之间。2017年-2019年期间涉案房屋单价为7万元左右。
　　2012年5月11日，卓志公司向被告秦某汇款20万元，同年5月17日，被告秦某向上海惠远医疗器械有限公司汇款20万元，2013年3月18日，被告崔某某向被告秦某账户汇款155,000元。
　　审理中，法庭询问宝山区房屋产权形成过程？
　　两原告表示宝山区房屋当时登记在两原告及被告秦某三人名下，但是该房屋是由两原告出资购买，当时被告秦某刚毕业没有出资购买能力，宝山区房屋售房款也应属于两原告。
　　被告秦某对两原告陈述不持异议，确认宝山区房屋是两原告购买。
　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
　　本案的争议焦点为两原告与两被告之间买卖涉案房屋的事实是否成立，两原告能否要求两被告赔偿700万元损失。
　　根据法律规定当事人采用合同书形式订立合同的，合同自双方签字或盖章时成立，但法律同时规定当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同亦成立。
　　本案涉案房屋买卖交易双方系近亲属关系，故较通常房屋买卖而言，其交易过程、方式可能存在一定程度的私密、简化和随意性，两原告提供两被告出具《房产转让说明》虽并不符合房屋买卖合同构成要件，但能够证明原、被告之间存在对涉案房屋买卖的意向，故本院认为原、被告之间涉案房屋买卖合同成立的关键在于作为购买方的两原告是否向两被告履行了等价交易付款义务。根据已查明的事实，本院分析如下：
　　两原告于2013年3月、5月分别以186万元、87万元出售其名下的宝山区、槐荫区两套房屋，其中宝山区房屋售房款186万元由下家直接支付给涉案房屋产权人被告秦某，此时可视为两原告履行了186万元付款义务，被告秦某收到钱款后将其转账给刘刚用以支付北张家浜路房屋购房款。
　　另外槐荫区房屋售房款，被告崔某某抗辩其并未收到该笔款项，对此本院认为原告秦某某虽未将该笔钱款直接支付给两被告，但是该笔钱款支付对象是刘刚，刘刚作为北张家浜路房屋的卖方，根据其在(2019)沪0115民初22070号案件中提供《借款支付详单》内容及被告崔某某本人出具的《欠款及还款计划》中所确认尚欠购付房款金额，可以认定原告秦某某支付给刘刚钱款与两被告应支付给刘刚的北张家浜路房屋售房款450万中予以了部分冲抵，即原告秦某某替两被告履行了部分付款义务，故可视为两原告向两被告履行了86万元付款义务。至于被告崔某某辩称北张家浜路房屋售价为320万元而非450万元，对此本院认为被告秦某于2013年3月-5月期间已支付给刘刚186万元购房款，若北张家浜路房屋转让价为320万元，显然与被告崔某某在2013年8月出具《欠款及还款计划》其自认178万元欠款不符，故对于被告崔某某该项辩称意见不予采信。
　　综上，根据现有证据能够证明两原告已向两被告履行了272万元付款义务，结合两原告购买涉案房屋时间、当时涉案房屋价格、交易双方关系以及两被告购买涉案房屋时的价格等因素，本院认为两原告已向两被告履行了等价交易付款义务，双方之间房屋买卖合同关系成立。两被告在未告知两原告的情况下私自将涉案房屋予以抵押，构成违约，现由于两被告未能清偿贷款致使涉案房屋被司法查封，客观上原、被告之间的房屋买卖合同已经不能实际履行，两原告要求两被告赔偿损失，于法有据，本院予以支持。关于两原告要求赔偿金额，本院认为两原告主张的赔偿金额中既包括已支付给两被告的购房款也包括购买同地段同类型房屋所需多支出的费用，根据涉案房屋当前价格，结合两被告抵押涉案房屋所取得贷款金额，两原告诉请要求赔偿金额并无不当，本院予以支持。
　　关于被告崔某某辩称宝山区房屋售房款中三分之一属于秦某所有，对此本院认为宝山区房屋系被告秦某婚前财产，被告秦某享有对其财产份额独立处分权，现被告秦某追认宝山区房屋售房款属于两原告所有，系其自行处分其民事权利，结合当时宝山区房屋的出资购买情况，其追认行为与法不悖，本院予以准许。另外被告崔某某向被告秦某转账155,000元，鉴于被告崔某某未能证明该笔转账钱款与宝山区房屋产权的形成具有关联性，故对其辩称意见本院不予采信。至于两被告离婚协议中约定欠两原告的借款本息等内容，本院认为该项内容系两被告之间自行约定，未经两原告确认，对两原告不具有对抗效力。
　　依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　被告秦某、崔某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告秦某某、刘某700万元。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费60,800元，减半收取计30,400元，财产保全费5,000元，合计35,400元，由被告秦某、崔某某共同负担。　
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　　　
　　

审判员：黄  贇

书记员：陈海霞