福源昌(厦门)物业有限公司与上海量味餐饮管理有限公司、上海川某餐饮管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：福源昌(厦门)物业有限公司，住所地厦门市。
　　法定代表人：LIMCHENGYONG(林正雄)，总经理。
　　委托诉讼代理人：吴翟，上海市汇业律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王露意，上海市汇业律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海量味餐饮管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。
　　法定代表人：徐耀东，执行董事。
　　委托诉讼代理人：李涛，上海市广海律师事务所律师。
　　被告：上海川某餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：安勇，执行董事。
　　被告：上海量睿资产管理(集团)有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：王伟敏，执行董事。
　　委托诉讼代理人：李涛，上海市广海律师事务所律师。
　　原告福源昌(厦门)物业有限公司(以下简称福源昌公司)与被告上海量味餐饮管理有限公司(以下简称量味公司)、上海川某餐饮管理有限公司(以下简称川某公司)、上海量睿资产管理(集团)有限公司(以下简称量睿公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。简易程序审理期限届满后，经当事人同意并经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限至六个月。审理中，被告量味公司向本院提起反诉，本院依法进行合并审理，于2019年4月9日公开开庭进行了审理,原告(反诉被告，以下简称原告)福源昌公司的委托诉讼代理人吴翟、王露意、被告量味公司(反诉原告，以下简称被告量味公司)、被告量睿公司共同的委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼，被告川某公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告福源昌公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告量味公司、川某公司向原告返还上海市静安区常熟路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，并支付租金、房屋使用费(计算至2018年10月23日，金额为716,129.03元；自2018年10月24日计算至实际返还房屋之日，按每月96万元计算)；2.被告量味公司、川某公司支付免租期租金192万元；3.被告量味公司、川某公司支付延迟支付租金违约金519,337.1元；4.被告量味公司、川某公司支付水电费61,113.21元，电梯保养费1,660元；5.被告量味公司、川某公司支付违约金152万元(已经收取的租赁保证金144万元、水电煤气费保证金8万元不予退还)；6.被告量睿公司对被告量味公司、川某公司的上述付款义务承担连带责任。
　　事实与理由：原告与被告量睿公司于2017年11月16日签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定原告将系争房屋出租给被告量睿公司，租期10年，自2017年12月1日至2027年11月30日(2017年12月1日至2018年3月15日为免租期)；租金分段计，2018年3月16日至2019年11月30日月租金为48万元，被告量睿公司于每月25日前支付下一个月的租金，逾期支付租金的，应当按未付款项的日千分之五支付违约金；如果被告量睿公司逾期支付租金超过30日，原告有权解除合同，并追索违约金等损失，被告量睿公司还应补付装修期间的租金。2017年11月28日，原告和三被告签订了补充协议，约定被告量味公司、川某公司实际使用系争房屋并委托被告量睿公司向原告支付租金，被告量睿公司对被告量味公司、川某公司在租赁合同及相关协议项下产生的责任、义务承担连带保证责任。2018年4月26日，原告和三被告签订了补充协议三，约定免租期变更为2017年12月1日至2018年3月31日；2027年11月16日至2017年11月30日免租0.5个月；如非原告原因导致租赁合同提前终止的，则三被告自动放弃约定的一个月免租期。合同签订后，被告量味公司、川某公司每月均未按时支付租金，一直拖欠，最长达96天。原告委托律师于2018年9月25日、10月11日发函给被告量睿公司，要求三被告及时结清欠付款项。同年10月22日原告再次发函给被告量睿公司，明确告知解除与其的租赁合同并要求三被告收到解除函之日起三个工作日内结清欠付款项并搬离系争房屋。原告认为，三被告逾期支付租金已达到了合同解除的条件，被告量睿公司于2018年10月23日收到原告要求解除合同的律师函，原、被告双方之间的租赁关系已于该日解除，故提起诉讼，要求判如所请。
　　被告量味公司、量睿公司共同辩称，因为被告装修房屋有一定投入，返还房屋会造成被告损失，故不同意返还系争房屋；同意支付至2018年10月23日的金额716,129.03元；因为原告的解除行为存在瑕疵，租赁合同尚未解除，不存在房屋使用费，故不同意支付房屋使用费；因为合同没有解除，所以不同意支付免租期租金；对原告计算延迟支付租金违约金的基数及天数无异议，但原告主张的延迟支付租金违约金的计算标准过高，应予调低；对原告垫付的水电费61,113.21元及电梯保养费1,660元无异议，但应将下水道及隔油池改造款28,690元、消防稳压泵改建费6,000元从中抵扣；合同应当继续履行，不同意支付违约金，只同意支付迟延付款的违约金；被告量睿公司同意对被告量味公司、川某公司的付款义务承担连带清偿责任。
　　被告川某公司未到庭应诉答辩，但于庭前证据交换时表示，其一直提前准时向被告量味公司、量睿公司支付租金，不存在违约行为，其与被告量味公司、量睿公司的欠款行为无关，故不同意原告的全部诉讼请求。
　　被告量味公司向本院提出反诉诉讼请求：判令1、原告于2018年10月22日向被告量睿公司发送律师函解除《上海市房屋租赁合同》的解除行为无效，原告与被告量味公司之间的房屋租赁合同继续履行；2、原告支付下水道改造款17,000元、隔油池改造款11,690元、消防稳压泵改建费6,000元。
　　事实与理由：原告与被告量睿公司于2017年11月16日签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告量睿公司，租期10年。2017年11月28日，原告和三被告签订了补充协议，约定被告量味公司、川某公司实际使用系争房屋并委托被告量睿公司向原告支付租金，被告量睿公司对被告量味公司、川某公司在租赁合同及相关协议项下产生的责任、义务承担连带保证责任。后被告量睿公司未按约定支付租金。原告于2018年10月22日发律师函给被告量睿公司，告知双方之间的租赁合同解除，并向法院提起诉讼。被告量味公司认为，根据补充协议约定，自2017年11月28日之后租赁合同的主体变更为原告与被告量味公司、川某公司，被告量睿公司并非合同主体。根据合同自通知到达对方时解除的法律规定，原告向被告量睿公司发函解除合同的行为侵害了被告量味公司的权益，解约行为应属无效，原告与被告量味公司的租赁合同应继续履行。同时，被告量味公司就下水道及隔油池改造及消防稳压泵改建支付了相关费用，原告在双方往来邮件中同意承担，故为维护被告权益，特提出反诉，要求判如所请。
　　原告福源昌公司针对被告量味公司的反诉请求辩称，虽然房屋实际使用人为被告量味公司、川某公司，但被告量睿公司是补充协议三、四的一方当事人，故原告与三被告是整体的租赁关系，解除函发给谁都是有效的；被告迟延支付租金已经构成根本违约，原告的律师函发给被告量睿公司，该解除行为已经发生法律效力，租赁合同已于2018年10月23日解除。同时根据补充协议四，原告曾同意被告要求抵扣对方下水道及隔油池改造款，但有前提，被告应提交维修费用报告、盖公章的报告单、工程合同及结算单、验收报告单、发票，但被告至今未提供上述材料，故不同意抵扣。同时根据补充协议书四，如果三被告违约，原告有权要求三被告支付该费用，原告没有对该笔款项提出主张，所以无法抵扣。消防稳压泵改建费没有相关约定，被告提供的电子邮件证据形式不合法，没有经过公证，不能代表是原告公司的意思，且补充协议四约定被告不得要求原告支付任何费用，包括但不限于各类改造费用，故原告不同意支付该费用。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　原告为系争房屋产权人。
　　2017年11月16日，原告(出租方，甲方)与被告量睿公司(承租方，乙方)就系争房屋签订租赁合同，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，交付日2017年12月1日；租赁期10年，自2017年12月1日至2027年11月30日止；起租日2017年12月1日；甲方同意在租赁期内给予乙方自房屋交付日起3.5个月的装修期(2017年12月1日至2018年3月15日为免租期)，装修期内乙方不须支付租金，但仍应支付实际使用房屋产生的费用，如水、电、煤气等费用；租金押三付一，前两年月租金48万元，此后每两年上涨5%，第九、十两年租金比第八年租金递增8%；乙方承担水费、电费、气费等所有公用事业费的实际金额，乙方应在甲方向其提供相关账单后的3日内向甲方支付全部费用；履约保证金包括第一年月租金的三倍即144万元及水电煤气保证金8万元；租赁期内，除起租日开始的第一、二个月的租金需于合同签署之日支付外，乙方需于上一个月的25日向甲方预缴下一个月的租金；乙方向甲方逾期支付租金的，每逾期一日，需按未付款项的千分之五的标准支付违约金；乙方逾期支付租金、公用事业费等费用超过三十天的，甲方有权解除合同，不予退还履约保证金及水电煤气保证金；电梯维保管理：由业主与维保单位签订协议，由此产生的一切费用由乙方承担；如甲方依据合同规定解除合同，则乙方须向甲方支付实际使用房屋期间应付而未付的款项，除保证金不予退还外，乙方还应向甲方补付装修期间的租金并赔偿甲方损失；乙方需在租赁期结束或提前结束前至少30日之前，与甲方联系交回房屋事宜，乙方应于合同终止当日内将房屋交还甲方；乙方未按约定状态交还房屋的，乙方应向甲方支付占用费(依照日租金2倍标准乘以占用天数)。原告(甲方)、被告量睿公司(乙方)另签订《<上海市房屋租赁合同>补充协议》(以下简称补充协议)，约定租金支付方案按B方案予以执行，即前两年月租金48万元，此后每两年上涨5%，第九、十两年租金比第八年租金递增8%。
　　同年11月28日，原告(甲方)、被告量睿公司(乙方)、被告量味公司(丙方1)、被告川某公司(丙方2)签订《<上海市房屋租赁合同>补充协议二》(以下简称补充协议二)，约定：丙方1、2愿意受让乙方在租赁合同及其相关协议项下的全部权利义务，甲方愿意接受该受让行为；自本合同签订之日起，租赁合同及其相关协议项下乙方全部权利义务由丙方1、2全部概括承继，丙方1、2应对本补充协议签署前乙方基于租赁合同及其相关协议产生的责任和义务承担连带保证责任；本协议签署后，乙方对丙方1、2在租赁合同及其相关协议项下产生的责任和义务承担连带保证责任；乙方于本协议签署前向甲方已经支付的所有费用，甲方无需退还，直接转化为丙方租赁合同项下应支付的费用；系争房屋实际使用人为丙方1、2，发票由甲方直接开具给丙方1、2，丙方提供开票信息给甲方；丙方1、2委托乙方支付租金给甲方，丙方1、2需出具加盖公章的委托付款函给甲方。
　　同年11月23日、11月27日、11月28日，被告量睿公司分三次共向原告支付履约保证金144万元。
　　同年12月1日，原告将系争房屋交付给被告量睿公司。
　　同年12月19日，被告量睿公司向原告出具《开票申请函》，向原告申请将租赁发票开给被告量味公司、川某公司，其中被告量味公司月租金33.5万元，被告川某公司月租金14.5万元，原告予以同意
　　2018年3月28日，被告量睿公司向原告支付水电煤气费保证金8万元。
　　同年4月26日，原告(甲方)、被告量睿公司(乙方)、被告量味公司(丙方1)、被告川某公司(丙方2)签订《<上海市房屋租赁合同>补充协议书三》(以下简称补充协议三)，约定：甲方、乙方及其关联方丙方1、2三方同意延长1个月的免租期，其中延长装修免租期0.5个月，即免租期为2017年12月1日至2018年3月31日；约定2027年11月16日至2027年11月30日免租0.5个月；乙方及其关联方丙方1、2须于2018年3月25日前支付2018年4月份租金，则乙方及其关联方丙方1、2在签订本补充协议后三日内还应支付到期未付的2018年4月16日至4月30日租金24万元；乙方及丙方承诺租赁期内常熟路XXX号整栋房屋租金按时支付并不得以任何形式及任何理由再次要求延长免租期或减免租金。后被告对系争房屋进行装修并使用。
　　同日，原告(甲方)、被告量睿公司(乙方)、被告量味公司(丙方1)、被告川某公司(丙方2)签订《补充协议四》，约定：常熟路XXX号下水道及隔油池改造疏通经过有关部门验收合格后，由甲方支付28,690元予丙方，丙方开具相应发票予甲方；乙方及丙方承诺，在甲方支付该笔费用后，不得以任何理由要求甲方再行支付任何费用，包括但不限于各类改造、维护费用；如乙方及丙方违约，甲方有权要求乙方及丙方支付该笔费用。后原告未实际支付该28,690元。
　　期间，被告量睿公司分别于2018年1月23日向原告支付2018年4月1至4月15日租金24万元，并分别于同年4月27日支付租金24万、于5月2日支付租金30万元、于5月7日支付租金5万元、于5月21日支付租金13万元、于6月25日支付租金48万元、于7月26日支付租金20万、于7月30日支付租金10万元、于8月7日支付租金10万元、于8月8日支付租金5万元、于8月9日支付租金3万元、于8月28日支付租金20万元、于9月12日支付租金10万元、于10月30日支付租金30万元；期间，被告量味公司、川某公司没有直接向原告支付过款项，2018年10月31日之后三被告未向原告支付过款项。
　　同年5月9日，原告向案外人上海三菱电梯有限公司安装维修分公司支付2017年10月至2018年3月电梯保养费2，490元，其中属于系争房屋的部分为1,660元。原告另支付系争房屋水电费61,113.21元。
　　同年9月25日，原告向被告量睿公司寄发《律师函》，要求被告量睿公司支付2018年8月租金18万元、9月租金48万元及违约金243,550元。被告量睿公司于次日收到该律师函。
　　同年10月11日，原告向被告量睿公司寄发《律师函》，要求被告量睿公司支付2018年8月租金18万元、9月租金48万元、10月租金48万元及违约金。被告量睿公司于次日收到该律师函。
　　同年10月22日，原告向被告量睿公司寄发《律师函》，载明：被告量睿公司尚欠2018年8月租金18万元、9月租金48万元、10月租金48万元，还应支付迟延履行的违约金；特此函告：自律师函发出之日起，原告与被告量睿公司的《上海市房屋租赁合同》解除，被告量睿公司于收到解除函三个工作日内支付所有欠款并搬离房屋。被告量睿公司于次日收到该律师函。
　　后三被告未能向原告结清欠付款项，致成讼；现系争房屋一楼、三楼、地下一层均由被告量味公司实际控制，二楼由被告川某公司控制。
　　另查明，三被告于2018年11月30日收到本院向其送达的本诉诉状副本。
　　审理中，原告称，租赁合同是原告与三被告签订的，是共同租赁关系。被告量味公司、量睿公司表示，对原告主张的免租期为4个月无异议；原告以2018年10月23日作为解除合同的时间依据不足，根据租期10年计算，承租方拖欠租金达半年以上，即至2019年3月份，原告才能发函解除；如果双方之间的租赁关系最终被解除，则房屋使用费不应按照租金双倍计算，应参照租金标准计算；不应支付4个月免租期租金，应参照实际租赁时间与合同租期比例计算，以0.5至1个月租金为宜；延迟支付租金的违约金标准过高，应调低至日万分之五至万分之十；原告损失较少，违约金应予以调低；同意用保证金抵扣违约金，如有剩余，希望原告退还；租赁合同存在于原告与被告量味公司、川某公司之间，被告量睿公司付款是基于委托付款函。被告川某公司表示，2018年10月原告发解约函时，租赁关系相对方为原告与被告量睿公司；对原告主张的电梯保养费、水电费金额无异议，但与其无关；对原告主张的免租期为4个月无异议；其一直按时支付租金，反对解除租赁关系；不同意原告主张的租赁合同解除的时间，具体时间由法院依法判决；如果双方之间的租赁关系最终被解除，则房屋使用费不应按照租金双倍计算，应参照租金标准计算；不应支付4个月免租期租金，应参照实际租赁时间与合同租期比例计算，以0.5至1个月为宜；对原告计算延迟支付租金的基数、天数无异议，但计算标准过高，应调低至日万分之五至万分之十；原告损失较少，违约金应予以调低；同意用保证金抵扣违约金，如有剩余，希望原告退还；对被告量味公司主张的下水道改造款、隔油池改造款无异议，当时原告曾同意支付相关款项，对消防稳压泵改建费不清楚；如果被告量味公司要求原告支付下水道改造款、隔油池改造款、消防稳压泵改建费的诉请部分或全部得到支持，则同意量味公司取得相关款项，其对该三项费用放弃主张权利。
　　以上事实，由原告提供的房屋产权证、上海市房屋租赁合同、《上海市房屋租赁合同》补充协议、《上海市房屋租赁合同》补充协议二、《上海市房屋租赁合同》补充协议三、补充协议四、开票申请函、委托付款函、收款收据、业务回单、上海增值税专用发票、客户专用回单、国网上海市电力公司发票联、律师函、EMS投递记录、当事人的陈述等证据予以佐证。
　　审理中，被告量味公司、量睿公司为证明其主张，向本院提供：1、记账凭证，招商银行付款回单、付款申请单、上海增值税普通发票，用以证明被告量味公司支付下水道改造工程款17,000元(其中15,000元为银行汇款，2,000元为职工微信转账支付)；2、记账凭证、招商银行付款回单、付款申请单、上海增值税专用发票，用以证明被告量味公司支付包括化油池改造在内的工程款51,975元；3、付款申请单、招商银行付款回单、施工单位工程质量竣工报告、公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，用以证明被告量味公司支付消防稳压泵改造款6,000元；4、被告量味公司财务经理杨蔚燕与原告负责人林总的电子邮件，用以证明原告同意抵扣下水道及隔油池改建费、消防稳压泵改建费两项费用；5、装修采购等费用部分汇总表及装修合同，用以证明被告对系争房屋装修投入的情况。
　　经质证，原告对证据1真实性无异议，但认为金额与被告量味公司、量睿公司主张金额不一致，发票名称为生活服务费用等，不能体现是下水道改造费用。对证据2真实性认可，但认为工程服务与下水道化油池改造无关。对证据3真实性无异议，但认为摘要仅写更换稳压泵，对收款人名称有异议；对证据4，真实性不认可，该证据未经公证，亦未当场打开，林总确系原告负责人，其认为杨蔚燕是被告量睿公司员工，该邮件不能视为对补充协议四的变更，邮件内容应经双方补充协议固定，但双方未就此签订补充协议。对证据5真实性无法确认，与本案无关，无法对抗被告的违约行为，不需要被告出示原件。
　　本院认为，对于证据1、2、3，鉴于原告对证据真实性无异议，该三组证据本院予以采信，对于证据4、5，原告对该组证据所提异议实为证明内容的异议,鉴于被告量味公司、量睿公司已向本院提供原件，故本院对该两组证据予以采信。
　　审理中，被告量味公司向本院申请就系争房屋一楼酒玥火锅店内的形成附合的装修装饰残值进行鉴定。本院认为，被告量味公司、川某公司逾期支付应付款项已经达到了合同解除的条件，现原告要求解除合同，故双方租赁合同关系应予解除；同时，原告亦向本院表示合同解除后被告应将房屋恢复原状并拒绝继续利用现有的装饰装修，故本院对被告量味公司的鉴定申请不予准许。
　　本院认为，原告与被告量睿公司就系争房屋签订的租赁合同、补充协议、及原告与三被告签订的补充协议二、三、四为当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按约定行使权利，履行义务。
　　根据补充协议二约定，被告量睿公司在租赁合同项下全部权利义务由被告量味公司、川某公司概括承继，原告对此表示同意，被告量睿公司对被告量味公司、川某公司就租赁合同产生的责任义务承担连带保证责任。虽然被告量味公司、川某公司在补充协议二之后又与原告达成补充协议三、四，但原、被告并未就变更合同主体及被告量睿公司的连带保证责任形成新的合意。故原告与被告量味公司、川某公司依据补充协议二就系争房屋建立房屋租赁合同关系，被告量睿公司不再是租赁合同关系的相对方。原告关于其与三被告系共同租赁关系的意见及被告川某公司关于至2018年10月23日租赁关系存在于原告与被告量睿公司之间的意见，于法无据，本院不予采纳；被告量味公司、量睿公司关于租赁合同关系存在于原告与被告量味公司、川某公司之间的意见，符合法律规定，本院予以采纳。
　　根据合同约定，承租人逾期支付租金、公用事业费等超过三十天的，出租人有权解除合同。本案中，被告量味公司、川某公司拖欠租金、公用事业费已经达到了合同解除的条件，故原告有权解除合同。根据法律规定，当事人一方依照合同法第九十三条、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。鉴于本案合同关系存在于原告与被告量味公司、川某公司之间，故原告向被告量睿公司寄送律师函要求解除合同不符合合同法关于行使解除权的条件。虽然原告未将解除合同作为单独一项诉讼请求，但其诉状所列要求被告交还房屋、支付违约金等诉讼请求已包含了解除合同的意思表示。因被告量味公司、川某公司已于2018年11月30日收到原告的诉状副本，故原告与被告量味公司、川某公司就系争房屋建立的房屋租赁合同关系已于2018年11月30日解除。本院对原告关于租赁合同应于2018年10月23日解除的意见、被告关于原告于2019年3月才有权发函解除合同的意见均不予采纳，对被告量味公司所提要求其与原告之间的房屋租赁合同继续履行的反诉请求亦不予支持。根据法律规定，当事人对于解除合同时间有异议的，可以请求法院确认解除合同的效力，即人民法院可以对合同解除时间进行实体审理并作出判决，但解除行为是否发生效力不属于人民法院实体处理的范围，故本院对被告量味公司要求判令原告于2018年10月22日向被告量睿公司发送律师函解除房屋租赁合同的解除行为无效的反诉请求不予处理。
　　根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于返还房屋，鉴于租赁合同已于2018年11月30日解除，故被告量味公司、川某公司应将系争房屋交还给原告，原告此项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。三被告关于合同应继续履行、不应返还房屋的意见，于法无据，本院不予采纳。
　　关于应付租金、房屋使用费。鉴于系争房屋仍未交还，被告量味公司、川某公司还应向原告支付合同解除之前欠付的房屋租金及合同解除之后未交还房屋给原告带来的房屋使用费的损失。关于房屋使用费的标准，本院认为原告主张的月租金双倍的标准明显过高，应调低至月租金标准为宜，被告关于房屋使用费过高、应予调低的意见，本院予以采纳。
　　关于免租期租金。根据合同约定，出租人基于合同规定解除合同的，承租人应补付装修期间的租金。故被告量味公司、川某公司应向原告支付免租期租金。鉴于原、被告均同意免租期为4个月，故被告量味公司、川某公司应向原告支付免租期租金192万元，原告此项诉请符合合同约定，本院予以支持。
　　关于延迟支付租金违约金。根据合同约定，承租人逾期支付租金的，应按未付款项的日千分之五支付违约金。因被告量味公司、川某公司支付租金存在延迟，故应向原告支付延迟支付租金违约金。但合同约定的千分之五的标准明显过高，应予调低，具体标准由本院酌情确定。三被告关于该项违约金标准过高、要求调低的意见，本院予以采纳。
　　关于水电费、电梯保养费。根据合同约定，承租人应承担水、电费及电梯保养费。关于该两项费用，原告已提供相关证据予以证明，三被告对具体金额亦无异议，故原告此项诉讼请求，本院予以支持。
　　关于违约金。因合同解除责任在于被告量味公司、川某公司，原告并无违约之处，故被告量味公司、川某公司应向原告支付违约金。原告要求租赁保证金、水电煤气费保证金不予退还，实际是将该两项保证金抵扣应付违约金。原告此项诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。三被告关于违约金应予调低的意见，无事实依据，本院不予采纳。
　　关于被告量睿公司的连带责任。根据补充协议二约定，被告量睿公司对被告量味公司、川某公司的合同义务承担连带保证责任，故原告该项诉请，本院予以支持。
　　关于下水道改造款17,000元、隔油池改造款11,690元、消防稳压泵改建费6,000元。根据补充协议四，原告同意支付下水道及隔油池改造费用。同时，根据被告量味公司、量睿公司提供的电子邮件，原告自认该林总为其法定代表人，任总经理，负责公司重要事项决策；就租金减免、相应费用抵扣等租赁事宜关键事项有最后决定权。故本院认为，原告法定代表人林正雄在电子邮件中关于同意抵扣改造款28,690元及消防稳压泵改建费6,000元的意思表示对原告具有约束力。但被告量味公司、量睿公司提供的证据仅能证明被告量味公司就下水道改造支付工程款15,000元及消防稳压泵改建费6,000元，无法证明其支付其余2,000元下水道改造款及就隔油池改造实际进行施工并支付相应款项。鉴于被告川某公司于审理中表示对于上述三项费用放弃权利主张，故本院认为，原告应向被告量味公司支付下水道改造款15,000元、消防稳压泵改建费6,000元，被告量味公司相应反诉请求，本院予以支持；对被告量味公司要求原告支付隔油池改造款11,690的反诉请求，本院不予支持。
　　被告川某公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
　　一、被告上海量味餐饮管理有限公司、上海川某餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市静安区常熟路XXX号房屋交还给原告福源昌(厦门)物业有限公司；
　　二、被告上海量味餐饮管理有限公司、上海川某餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福源昌(厦门)物业有限公司租金1,320,000元；
　　三、被告上海量味餐饮管理有限公司、上海川某餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福源昌(厦门)物业有限公司房屋使用费(自2018年12月1日起至实际交还上址房屋之日止，按每月480,000元计算)；
　　四、被告上海量味餐饮管理有限公司、上海川某餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福源昌(厦门)物业有限公司免租期租金1,920,000元；
　　五、被告上海量味餐饮管理有限公司、上海川某餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福源昌(厦门)物业有限公司延迟支付租金违约金51,933.71元；
　　六、被告上海量味餐饮管理有限公司、上海川某餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福源昌(厦门)物业有限公司水电费61,113.21元、电梯保养费1,660元；
　　七、被告上海量味餐饮管理有限公司、上海川某餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福源昌(厦门)物业有限公司违约金1,520,000元(原告已收取的租赁保证金1,440,000元、水电煤气费保证金80,000元可不予退还)；
　　八、被告上海量睿资产管理(集团)有限公司对被告上海量味餐饮管理有限公司、上海川某餐饮管理有限公司的上述付款义务承担连带责任；
　　九、反诉原告上海量味餐饮管理有限公司要求其与反诉被告福源昌(厦门)物业有限公司之间的房屋租赁合同继续履行的反诉请求，不予支持；
　　十、反诉被告福源昌(厦门)物业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海量味餐饮管理有限公司下水道改造款15,000元；
　　十一、反诉被告福源昌(厦门)物业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海量味餐饮管理有限公司消防稳压泵改建费6,000元；
　　十二、反诉原告上海量味餐饮管理有限公司要求反诉被告福源昌(厦门)物业有限公司支付隔油池改造款11,690元的反诉请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费69,442元，减半收取计34,721元，由被告上海量味餐饮管理有限公司、上海川某餐饮管理有限公司、上海量睿资产管理(集团)有限公司共同负担。
　　反诉案件受理费334元，由反诉原告上海量味餐饮管理有限公司负担171.5元，反诉被告福源昌(厦门)物业有限公司负担162.5元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　

审判员：魏  凯

书记员：李  航