神农架林区机关事务管理局与刘某某、刘施某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：神农架林区机关事务管理局（以下简称机关事务管理局），住所地：神农架林区松柏镇常青路18号。统一社会信用代码：12429021011500852N。法定代表人：高传刚，局长。委托诉讼代理人：黄兴剑，湖北神农架律师事务所律师。特别授权代理。被告：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，神农架人，神农架林区残联退休职工，户籍地神农架林区，现住神农架林区。被告：刘施某（系刘某某之女），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，神农架人，神农架林区残联职工，户籍地神农架林区，现住神农架林区。被告：董宇，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北秭归县人，居民，户籍地神农架林区。

原告机关事务管理局与被告刘某某、刘施某、董宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月24日公开开庭进行了审理。原告机关事务管理局委托代理人黄兴剑、被告刘某某、刘施某到庭参加诉讼，被告董宇经本院传票传唤，未到庭。本院依法缺席审理，现已审理终结。原告机关事务管理局向本院提出诉讼请求：1.依法确认神农架林区兴和后勤服务有限公司与被告刘某某签订的《房屋出租合同》于2017年9月30日终止；2.依法确认被告刘施某与被告董宇签订的《门面租赁合同》部分无效；3.依法判令被告董宇搬出神农架林区松柏镇XX路XX街XX号房屋；4.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：若被告刘施某与被告董宇签订的《门面租赁合同》被依法认定部分无效，则要求被告董宇支付逾期腾房占有使用费，金额以《门面租赁合同》中约定的年租金30000元为准，即每月2500元。事实和理由：为避免国有资产闲置，原告机关事务管理局请示林区政府后，委托神农架林区兴和后勤服务有限公司（以下简称兴和公司）管理、经营林区松柏镇XX路XX号房屋。2014年9月30日，兴和公司与被告刘某某签订《房屋出租合同》，将该房屋出租给刘某某，约定租赁期限为两年，自2014年9月30日至2016年9月30日，租金每年23000元。合同到期后，刘某某继续承租该房屋，并交纳了2016年10月1日至2017年9月30日的租金25000元，双方未签订书面合同。2015年8月1日，被告刘施某将房屋转租给被告董宇。后因湖北省财政厅印发《湖北省行政事业单位国有资产使用管理办法》，该办法规定“行政单位办公用房一律不得进行出租……”。原告遂于2017年6月13日书面通知被告刘某某，告知房屋2017年9月30日到期后不再出租，并要求刘某某在房屋租赁期满后7日内返还房屋。后因原告与三被告协商未果，该房屋由被告董宇实际占用拒不返还，遂起诉至法院。被告刘某某、刘施某当庭答辩称：1.原、被告双方不存在合同纠纷，本案是被告董宇不交房；2.根据合同规定，被告刘施某是有权转租的，被告刘施某与董宇签订的转租合同在先，国家政策性文件在后，政策性文件不能违反双方签订的合同效力及国家法律；3.原告因国家政策性规定收房，造成的损失应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的神农架林区机关事务管理局专题会议纪要〔2017〕1号关于兴和公司相关事宜的会议纪要。被告刘某某、刘施某认为该文件内容与事实相矛盾，且文件不完整，没有签章和发送机关。本院认为，因该证据属于行政单位行政公文，二被告虽提出异议，但并未提供反证予以推翻，故本院对该证据真实性予以认定，对其证明效力将结合庭审查明及其他证据综合考虑认定。2.被告刘某某提供的2012年9月18日收款收据，原告提出异议，认为该证据无公章和工作人员签字。本院对其真实性和证明效力将结合庭审查明及其他证据综合考虑认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告机关事务管理局原为神农架政府行管局，于1996年更名为机关事务管理局，该局系事业单位法人，主要负责林区党委、人大、政府、政协及部分机关单位国有资产管理、政府大院内公有住房和部分机关房产等日常管理，且对位于神农架林区松柏镇常青路用地面积15022.25㎡（其中建筑面积5092.50㎡）的土地享有国有土地使用权。后机关事务管理局经林区政府同意，于2012年12月17日成立神农架林区兴和后勤服务有限公司（以下简称兴和公司），主要负责经营国有资产，机关事务管理局委托兴和公司管理、经营机关房产及前述土地上所建房屋。兴和公司的人员与财务未独立，均由机关事务管理局统一管理。被告刘某某自2012年10月1日开始承租原告机关事务管理局位于松柏镇XX街XX号、建筑面积为240平方米的房屋，并数次与兴和公司签订书面租赁合同，最后一份合同是2014年9月30日签订，合同约定租赁期为2年，自2014年9月30日至2016年9月30日，年租金23000元。刘某某租赁该房屋后，由其女儿刘施某经营茶楼。租赁期内被告刘某某一直按约定交纳租金，合同约定的租赁期满后，双方未再续签书面合同，但刘某某仍租赁该房屋，并向兴和公司交纳2016年10月1日至2017年9月30日一年的房租25000元。2015年8月1日，被告刘施某、董宇二人签订《门面租赁合同》，出租方刘施某将涉案房屋转租给次承租方董宇经营网吧，合同约定租赁期为4年，自2015年8月1日至2019年8月1日，租金前三年为每年30000元，第四年根据市场行情予以调整。合同签订后，刘施某分两次共收取董宇2015年8月1日至2017年8月1日租金60000元。2017年4月17日，湖北省财政厅印发鄂财绩规〔2017〕4号关于《湖北省行政事业单位国有资产使用管理办法》的通知，原告接到该通知后遂于2017年6月13日向被告刘某某送达书面通知，内容为：“刘某某：你与神农架兴和公司签订的房屋出租合同，于2017年9月30日到期，因神农架兴和公司房屋产权归属机关事务管理局，根据《湖北省行政事业单位国有资产使用管理办法》第二十九条行政办公用房一律不得进行出租的规定，我局决定在合同到期后收回房屋不再出租，请你于租赁合同到期后7日内搬出。”刘某某在签收人处签字。后因被告董宇至今未腾退返还租赁的房屋，原告机关事务管理局诉至本院。本院认为，一、原告机关事务管理局委托兴和公司经营管理涉案房屋，与兴和公司形成委托代理法律关系，兴和公司与被告刘某某于2014年9月30日签订的《房屋出租合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“……代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”之规定，代理人兴和公司与被告刘某某签订的房屋租赁合同应由被代理人，即本案原告机关事务管理局承担相应民事责任。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，2016年9月30日《房屋出租合同》到期后，双方自此后未续签书面租赁合同，但被告刘某某、刘施某仍继续使用该房屋用于经营，双方从2016年10月1日转为不定期租赁合同关系，权利义务仍按照原租赁合同的约定履行。同时根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，原告于2017年6月13日发出书面通知告知被告刘某某合同2017年9月30日到期后不再出租，即原告主张合同终止时间应为2017年9月30日。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，双方的不定期租赁合同关系已于2017年9月30日终止。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。出租人机关事务管理局与承租人刘某某的不定期租赁合同期限已于2017年9月30日终止，而承租人将涉案房屋转租给次承租人的期限为2015年8月1日至2019年8月1日，因承租人转租次承租人的期间2017年10月1日至2019年8月1日超过承租人剩余租赁期限，超过部分的约定无效。故刘施某与董宇于2015年8月1日签订的《门面租赁合同》中关于2017年10月1日至2019年8月1日房屋租赁期间的约定无效。三、根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还”的规定，本案中，因刘施某与董宇签订的《门面租赁合同》中关于2017年10月1日至2019年8月1日期间的房屋租赁约定无效，关于合同的无效部分，因自始未发生法律效力，故对双方没有约束力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因涉案房屋至今仍被次承租人董宇实际占有使用，故对原告要求次承租人支付逾期腾房占有使用费的请求，因有相应事实和法律依据，本院予以支持。因出租人限其在合同到期后的七日内搬出，故次承租人支付逾期腾房占有使用费的期限应从2017年10月8日起计算至实际腾房之日止，金额以承租人和次承租人签订的转租协议中约定的年租金30000元为基数，即30000元÷365天＝82元／天计算。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九条、第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告神农架林区机关事务管理局委托神农架林区兴和后勤服务有限公司与被告刘某某之间的不定期房屋租赁合同于2017年9月30日终止；二、被告刘施某与被告董宇于2015年8月1日签订的《门面租赁合同》中关于2017年10月1日至2019年8月1日房屋租赁的期间约定无效；三、被告董宇将位于神农架林区XX镇XX街XX号租赁房屋腾退返还给原告神农架林区机关事务管理局，限于本判决生效之日起十日内履行；四、被告董宇向原告神农架林区机关事务管理局支付自2017年10月8日起至董宇实际腾房之日止、以日租金82元为基数的房屋占有使用费，限于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告刘某某、刘施某负担20元、被告董宇负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交书面上诉状，并根据对方当事人的人数提交副本，上诉于宜昌市中级人民法院。