神农架林区房产管理局与散超、孙某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：神农架林区房产管理局（以下简称林区房管局），住所地：神农架林区松柏镇神农大道123号。统一社会信用代码12429021726109371Ｇ。法定代表人：陈学禹，局长。委托诉讼代理人：卢帅荣，湖北神农架律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：彭辉玲，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，神农架人，系林区房管局职工，户籍地神农架林区。特别授权代理。被告：散超，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北房县人，居民，户籍地神农架林区。被告：孙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北房县人，居民，户籍地湖北省神农架林区。被告：余艳，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北秭归县人，居民，户籍地湖北省神农架林区。

原告林区房管局向本院提出诉讼请求：依法判令被告散超搬离所租赁原告的第11、12号门面房。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1.依法确认原告与被告散超之间的不定期房屋租赁关系已于2017年11月25日终止；2.判令被告散超支付2017年4月6日至2017年11月25日的房屋租金6703元（以年租金10500元为标准计算）；3.判令被告孙某某支付自2017年11月26日至其实际搬离之日止、以每日15元为标准计算的房屋占用费，判令被告余艳支付自2017年11月26日至其实际搬离之日止、以每日13.7元为标准计算的房屋占用费；4.判令三被告搬离自西向东第11、12号两间门面房；5.诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原、被告于2016年8月2日签订了房屋租赁合同，租赁期限为一年，合同到期后，因国家政策相关原因，双方无法续签合同，原告也未再收取被告散超房租，并多次催告被告搬离房屋，因房屋至今仍由被告实际占用拒不返还，遂诉至法院。被告散超当庭答辩称，租赁房屋是为了生计，租赁后对房屋也进行了装修，现在年中不方便找房子搬离，希望法院调解，原告能否放弃其租金和房屋占用费，年底再搬离。被告余艳当庭答辩称，可以马上搬离，但其从被告散超处转租涉诉房屋后进行了装修，装修费应当予以补偿，但具体由谁补偿，无法明确答复。被告孙某某经本院合法传唤后未到庭，亦未提出书面答辩。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告林区房管局系事业单位法人，自2013年起依法对位于神农架林区松柏镇狮象坪廉租房1幢2幢整体享有房屋所有权，该廉租房一楼系门面房。2013年4月1日，原告作为甲方与作为乙方的被告散超签订《狮象坪廉租房门面租赁合同》，约定被告散超租赁原告位于松柏镇狮象坪廉租房一楼自西向东第11、12号两间门面房用于经营超市，期限为一年，第11号门面房年租金5500元，第12号门面房年租金5000元，合同约定：“乙方不得改建房屋，如确需装修，不得损坏房屋，所需费用由乙方承担，退房时甲方不承担装修所有开支。房屋未经甲方书面同意，不得转租给第三人使用”。该合同签订后，被告散超分别向原告交纳租金10500元和押金2000元。后被告散超分别于2014年4月7日、2015年5月20日、2016年8月2日分三次与原告续订了房屋续租合同，续签的合同样本由神农架林区财政局统一提供，每年租金不变，合同均明确约定：租赁期内，乙方不得将房屋转租给任何人，乙方擅自将房屋转租的，甲方可以终止合同、收回房屋，乙方负全部责任，并赔偿甲方损失。最后一次续租合同于2017年4月6日到期，合同到期后，原、被告双方未再续签合同，也未收取租金。2017年4月17日，湖北省财政厅印发鄂财绩规〔2017〕4号关于《湖北省行政事业单位国有资产使用管理办法》的通知，该通知要求“行政单位办公用房一律不得进行出租。单位的资产依法可以出租、出借的，应当按规定权限报主管部门或同级财政部门批准”。依据该文件精神，林区财政部门通知原告所有门面房到期后应收回，不再对外出租，也不再收取租金。2017年10月25日，原告向被告送达《林区房产管理局关于收回出租房屋的通知》，内容为：“散超租户：你所租用房管局狮象坪滨河小区门面房合同已于2017年4月6日到期，根据合同法第二百三十五条规定，我局拟收回该门面房。请你在收到本通知之日起30日内，结清水、电、房租等费用，与房管局做好资产移交，自行退出承租门面。本通知一式两份，自送达之日起生效”。送达回证上收件人处有散超签名。同时查明，被告散超于2015年年初，将第11号门面转租给他人，后由他人再转租给被告孙某某，现该11号门面由孙某某实际占用。2017年3月23日，被告散超将第12号门面转租给被告余艳，现该12号门面由余艳实际占用。被告散超在转租两间门面房时，与被告孙某某和余艳未签订书面合同，未告知原告转租事宜。后因三被告至今未腾退返还租赁的房屋，原告林区房管局诉至本院。
原告林区房管局与被告散超、孙某某、余艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月15日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告散超申请追加孙某某、余艳为本案被告参加诉讼，本院予以准许。原告林区房管局委托代理人卢帅荣、彭辉玲、被告散超、余艳到庭参加诉讼，被告孙某某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

本院认为，一、关于合同解除期限及租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，2017年4月6日《房屋出租合同》到期后，原、被告双方未续签书面租赁合同，但被告散超仍继续使用该房屋，无证据证明原告曾提出异议，直至2017年10月25日原告才向被告散超送达书面通知，要求收回门面房，故双方从2017年4月7日转为不定期租赁合同关系，权利义务仍按照原租赁合同的约定履行。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条之规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案原告虽于2017年10月25日向被告发出书面通知，要求与其终止租赁关系，但通知中原告自愿给予被告30日的腾退时间，即原告主张合同终止时间应为2017年11月25日。故原、被告的不定期租赁合同关系已于2017年11月25日终止。在原告与被告散超之间的房屋租赁合同未依法解除前，因双方在合同中约定两间门面租金每年10500元，而被告散超继续租赁涉案房屋，则被告散超应按每年10500元（每日28.77元）的标准向原告支付自2017年4月7日起至2017年11月25日止，共计233日的租金6703元。二、关于房屋占用费问题。在原告与被告散超的不定期租赁合同于2017年11月25日解除后，因被告散超的擅自转租行为导致涉诉房屋至今仍由被告孙某某和余艳实际占有使用，现原告作为房屋所有权人有权要求房屋占有人返还房屋并支付房屋占有使用费，依据等价有偿、诚实信用原则，被告孙某某和余艳应自2017年11月26日起至其实际腾退房屋之日止向原告支付房屋占有使用费。因被告孙某某从被告散超处转租的11号门面房的年租金为5500元，故被告孙某某以每日15元为标准计算房屋占用费；被告余艳从被告散超处转租的12号门面房的年租金为5000元，故被告余艳以每日13.7元为标准计算房屋占用费。三、关于房屋的装修及转租行为认定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更。本案中，原告与被告散超所签订的房屋租赁合同中对退房时装修开支进行了明确约定，在合同解除时装修费应当由被告散超自行承担，且被告散超未向本院提供任何证据，亦未提起反诉。对于被告余艳主张其装修费用问题，因被告散超在房屋租赁合同明确约定不得转租的情况下，擅自将房屋转租给他人，其转租行为本身存在争议；经本院当庭释明后，被告余艳未对原告提起反诉，亦未向本院提供任何证据，且因被告余艳和散超之间的转租行为与本案不属于同一法律关系，根据合同的相对性原则，被告余艳认为其有损失，可另案进行主张。故对被告散超和余艳的抗辩理由，本院不予采纳。被告孙某某经本院传票传唤并依法留置送达后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提出书面答辩并提供证据，视为放弃质证和抗辩的权利，应承担相应的法律后果。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告神农架林区房产管理局与被告散超之间的不定期房屋租赁合同于2017年11月25日终止；二、被告散超向原告神农架林区房产管理局支付自2017年4月7日至2017年11月25日的房屋租金6703元，限于本判决生效之日起十日内付清；三、被告孙某某向原告神农架林区房产管理局支付自2017年11月26日起至被告孙某某实际腾房之日止、以日租金15元为基数的房屋占有使用费，限于本判决生效之日起十日内付清；四、被告余艳向原告神农架林区房产管理局支付自2017年11月26日起至被告余艳实际腾房之日止、以日租金13.7元为基数的房屋占有使用费，限于本判决生效之日起十日内付清；五、被告散超、孙某某、余艳将位于神农架林区松柏镇狮象坪廉租房一楼门面房自西向东第11、12号两间门面房屋腾退返还给原告神农架林区房产管理局，限于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告散超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　杜君华

书记员：张媛媛