祝成成与顾英秀、王某某等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：祝成成，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省。
　　被上诉人(原审原告)：顾英秀，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市。
　　被上诉人(原审原告)：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住同上。
　　被上诉人(原审原告)：王厚泽，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市。
　　法定代理人：王某某，基本情况见上。
　　被上诉人共同委托代理人：孙岱泓，上海博和律师事务所律师。
　　上诉人祝成成因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初17348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
　　祝成成上诉请求：改判祝成成不承担违约责任。事实与理由：一审时，祝成成已经表示公安调解时支付的人民币(以下币种均为人民币)2万元和押金11,500元可以用于冲抵房租，对于租金已基本冲抵完毕，因此祝成成没有违约，不应承担违约金。
　　顾英秀、王某某、王厚泽辩称：一审判决事实查明清楚，适用法律正确，请求驳回祝成成的上诉请求。
　　顾英秀、王某某、王厚泽向一审法院起诉请求：一、顾英秀、王某某、王厚泽与祝成成之间的租赁合同于本案起诉日，即2018年7月6日解除；二、祝成成支付自2018年5月1日起至2018年7月6日止的租金及2018年7月7日起至2018年7月24日止的占用费32,200元(月租金按合同约定的11,500元计，使用费则参照租金)；三、祝成成支付违约金23,000元；四、祝成成赔偿装修及物品损失10,000元；五、祝成成支付未结清的水费655.50元、燃气费852.70元。此外，顾英秀、王某某、王厚泽向祝成成收取的押金11,500元可用于抵扣上述欠费。
　　一审法院认定事实：系争房屋产权人为王某某、王厚泽，用途为居住。顾英秀与祝成成签订《租赁合同》一份，主要约定的内容有：祝成成承租系争房屋仅作为居住使用，租期自2017年8月1日起至2019年7月31日止；月租金为11,500元，每三个月结算一次，租期届满后押金11,500元在结清费用后无息退还；顾英秀保证房屋产权明晰无纠纷，祝成成保证在租期内的房屋使用符合法律及管理规定、不侵扰邻里，否则顾英秀有权单方终止合同；祝成成应爱护房屋不得改变结构与装修，不得转租分租，损坏房屋及设施须赔偿或修复；如有违约行为的则向对方支付违约金23,000元；如祝成成在租赁期内违反政府行政部门制定的“租赁条款”则与顾英秀无关，由祝成成“承担及处理”；顾英秀向祝成成提供空调、电视、沙发、床柜等家具家电。租赁过程中，房屋所在地区的基层组织曾向业主发送告知书，认为系争房屋的居住状况与相应的法律法规不符并提出限期整改要求。2018年5月1日起，租赁双方停止租金结算；在此后的协商过程中，祝成成向顾英秀支付了钱款2万元并通过电联的方式告知顾英秀，其已自行搬离房屋并将钥匙留置于现场，顾英秀于2018年7月24日将房屋收回。
　　一审中，当事人就各自主张的、互欠的水电煤等公用事业费的冲抵达成一致，顾英秀、王某某、王厚泽遂撤回与此费用相关的诉请。
　　一审认为，王某某、王厚泽作为房屋产权人，对顾英秀出租房屋不持异议，涉案租赁合同之内容与形式亦无违反法律规定之处，故对合同的效力可予以认定。同时，顾英秀与祝成成作为合同当事人对王某某、王厚泽以原告的身份参与诉讼并与出租方共同主张合同权利均未提出异议，故对王某某、王厚泽本案中的诉讼地位予以确认。租赁合同既已成立，当事人应遵循约定履行各自义务并对违约行为承担法律责任。根据祝成成对房屋使用情况的陈述，其承租房屋后供多人居住并彼此间“以房租冲抵债务”的行为显然属于违反合同约定的变相转租行为，顾英秀、王某某、王厚泽据此要求解除合同于法有据，予以支持。关于解约后对权利义务的结算问题，一审认为：一、当事人对房屋交接的表述基本一致，可确认该日期为2018年7月24日，尽管纠纷产生后当事人之间发生了数额为2万元的钱款给付，但并无确凿证据证实双方就解约结算问题已达成了一致以及上述钱款的具体性质，故对顾英秀、王某某、王厚泽认为该钱款用于物损赔偿及祝成成认为该钱款用于租金冲抵均不予采信，因目前钱款由顾英秀、王某某、王厚泽占有，而祝成成经法院释明未就此钱款主动提起返还之诉，本案对此不作处理；二、当事人既未就解约结算达成一致，则本院对此结合法定、约定及原告诉请作出认定，解约日以顾英秀、王某某、王厚泽起诉日为准，违约金数额则按祝成成请求结合案情予以酌定。祝成成在合同解除前作为承租方应自2018年5月1日起按约结清尚未支付的租金、在合同解除后至房屋交还日止作为房屋的实际使用人应参照上述租金标准支付占用费，当事人对押金支付数额无异议且均同意用于冲抵欠费，法院一并予以判明；三、为避免合同风险，出租方在收回租赁物前，有权要求承租方配合对租赁物及其附属进行清点、检验，以便于发现并固定财产损害或灭失的现状而进一步主张赔偿。本案中，顾英秀、王某某、王厚泽在接祝成成离场通知后自行收回房屋表明其以实际行动回应了祝成成提议的交接方式——即出租方对交还房屋及其附属设施设备的现状予以接受并免除承租方配合验收的义务，这一行为可能在租赁物的价值贬损方面为原告带来风险，但也可能在及时回收租赁物方面为原告赢得更大的收益，故应视为原告经利益权衡后作出的理性选择——否则其完全可以拒绝接收未经验收的房屋，既然如此，其于收回房屋后再要求祝成成赔偿损失于理不合，且其主张的财产价值依据不足，对该诉请难以支持。顾英秀、王某某、王厚泽撤回部分诉请与法不悖，予以准许。
　　一审判决：一、顾英秀与祝成成签订的关于上海市宁夏路XXX弄XXX号XXX室房屋的《租赁合同》于2018年7月6日解除；二、祝成成应于判决生效之日起十日内向顾英秀、王某某、王厚泽支付2018年5月1日起至2018年7月6日止的租金(按月租金11,500元计，已支付的押金11,500元可用于冲抵)；三、祝成成应于判决生效之日起十日内向顾英秀、王某某、王厚泽支付2018年7月7日起至2018年7月24日止的房屋使用费(按每月11,500元计)；四、祝成成应于判决生效之日起十日内向原告顾英秀、王某某、王厚泽支付违约金15,000元；五、对顾英秀、王某某、王厚泽的其余诉请不予支持。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费1,125元，减半收取，计562.50元，由祝成成负担。
　　二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
　　本院认为：祝成成与顾英秀签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按约定行使权利，并履行义务。一审法院根据祝成成对房屋使用情况的陈述，认为其承租房屋后供多人居住并彼此间“以房租冲抵债务”的行为显然属于违反合同约定的变相转租行为，判令祝成成承担违约责任，并无不当。关于纠纷产生后祝成成2万元的钱款给付，对该钱款的性质双方各执一辞，亦无相应的证据予以证明，因钱款由顾英秀、王某某、王厚泽占有，而祝成成经法院释明未就此钱款主动提起返还之诉，一审法院对此不作处理，亦无不妥。
　　综上所述，祝成成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费750元，由上诉人祝成成负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：王疆中

书记员：顾文怡