磁县阜才中学与贺某某租赁合同纠纷一审民事判决书

磁县阜才中学
李智慧（河北赵苑律师事务所）
贺某某
范凌燕（河北匡正律师事务所）

原告（反诉被告）磁县阜才中学。
住所地:磁县中山东路8号，鼓楼东侧路北。
法定代表人李世民，该校校长。
机构代码:EO796269-3
委托代理人李智慧，河北赵苑律师事务所律师。
被告（反诉原告）贺某某。
委托代理人范凌燕，河北匡正律师事务所律师。
原告磁县阜才中学与被告贺某某、为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告磁县阜才中学的委托代理人李智慧、被告贺某某及其委托代理人范凌燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

本院认为，本案争议的主要焦点是:
焦点1、原告有无主体资格。合议庭认为原告在本案中有主体资格。理由是:磁县第一中学与原告签订的产权交接协议，是根据磁县人民政府县长办公室会议纪要（磁政（2008）27号文），及磁县文教体局2008年8月14日会议纪要签订的，双方不是平等主体之间的的意思表示，而合同法是调整平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。不受合同法第八十八条的限制。故阜才中学在本案中有诉讼主体资格。
争议焦点2:本案所涉《磁县第一中学集资建房协议》的性质。该协议是租赁合同还是其他合同。合议庭认为，该协议为租赁合同。理由:认定合同性质应当探求合同当事人的意思表示和缔约目的。从《磁县第一中学集资建房协议》约定的内容看，被告签约的意思表示是在一定期限内租赁建成后的房屋。其缔约目的最终落实在对所建房屋的租赁上。被告的投资建设行为，是其租赁建成后房屋的对价。磁县第一中学的意思表示是通过预先收取租金，以完成房屋的建设，其缔约目的落实在通过提前收取承租人的租金并有承租人进行房屋建设，是其完成房屋建设的一种手段，或者说是其融资建设房屋的一种方式。《磁县第一中学集资建房协议》缔约双方的真实意思表示符和租赁合同的法律特征。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条  规定:合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。本案所涉《磁县第一中学集资建房协议》约定内容符合司法解释规定的情形，应当依照司法解释规定认定《磁县第一中学集资建房协议》的性质为房屋租赁合同。
本案中王海栋与磁县第一中学签订的《磁县第一中学集资建房协议》是双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，应受到法律的保护。王海栋将该门面房转让给被告贺某某，被告即对该房享有了使用权，原告对此也不持异议，原告应依约让被告使用该房屋。现原告要求被告腾房显属违约。原告所称该房屋属于危房需拆除重建，除原告提供的鉴定报告外，未提供其他相关证据。但从鉴定报告看该房屋属于加固处理未达到要拆除的情形。原告称已解除合同未向本院提供充足证据，且该合同不符合解除条件，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿损失，由于其未提供充足证据，应承担不利的后果，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条  、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  的规定，判决如下:
驳回原告磁县阜才中学的诉讼请求；
驳回被告贺某某的反诉请求。
案件受理费394元，由原告磁县阜才中学承担。反诉费10000元由被告贺某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

本院认为，本案争议的主要焦点是:
焦点1、原告有无主体资格。合议庭认为原告在本案中有主体资格。理由是:磁县第一中学与原告签订的产权交接协议，是根据磁县人民政府县长办公室会议纪要（磁政（2008）27号文），及磁县文教体局2008年8月14日会议纪要签订的，双方不是平等主体之间的的意思表示，而合同法是调整平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。不受合同法第八十八条的限制。故阜才中学在本案中有诉讼主体资格。
争议焦点2:本案所涉《磁县第一中学集资建房协议》的性质。该协议是租赁合同还是其他合同。合议庭认为，该协议为租赁合同。理由:认定合同性质应当探求合同当事人的意思表示和缔约目的。从《磁县第一中学集资建房协议》约定的内容看，被告签约的意思表示是在一定期限内租赁建成后的房屋。其缔约目的最终落实在对所建房屋的租赁上。被告的投资建设行为，是其租赁建成后房屋的对价。磁县第一中学的意思表示是通过预先收取租金，以完成房屋的建设，其缔约目的落实在通过提前收取承租人的租金并有承租人进行房屋建设，是其完成房屋建设的一种手段，或者说是其融资建设房屋的一种方式。《磁县第一中学集资建房协议》缔约双方的真实意思表示符和租赁合同的法律特征。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条  规定:合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。本案所涉《磁县第一中学集资建房协议》约定内容符合司法解释规定的情形，应当依照司法解释规定认定《磁县第一中学集资建房协议》的性质为房屋租赁合同。
本案中王海栋与磁县第一中学签订的《磁县第一中学集资建房协议》是双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，应受到法律的保护。王海栋将该门面房转让给被告贺某某，被告即对该房享有了使用权，原告对此也不持异议，原告应依约让被告使用该房屋。现原告要求被告腾房显属违约。原告所称该房屋属于危房需拆除重建，除原告提供的鉴定报告外，未提供其他相关证据。但从鉴定报告看该房屋属于加固处理未达到要拆除的情形。原告称已解除合同未向本院提供充足证据，且该合同不符合解除条件，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿损失，由于其未提供充足证据，应承担不利的后果，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条  、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  的规定，判决如下:

驳回原告磁县阜才中学的诉讼请求；
驳回被告贺某某的反诉请求。
案件受理费394元，由原告磁县阜才中学承担。反诉费10000元由被告贺某某负担。

审判长：索香军
审判员：杜睿
审判员：华晓英

书记员：王科琰