石首市国土资源局与石首市闽发投资有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）:石首市国土资源局，住所地为湖北省石首市绣林大道（原消防中队）。
法定代表人:罗霄，系该局局长。
委托诉讼代理人：王文青，系湖北楚望律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李耀武，男，系该局土地收购储备中心副主任。
被告（反诉原告）：石首市闽发投资有限公司，住所地为湖北省石首市绣林办事处建宁大道红星商贸城。
法定代表人：张俊，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘艳，系湖北荆楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶军，系该公司经理。

原告石首市国土资源局（以下简称石首国土局）与被告石首市闽发投资有限公司（以下简称闽发公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案，依法适用普通程序进行审理。2016年3月8日，闽发公司提起反诉，本院依法决定本诉与反诉合并审理，并于2016年4月13日公开开庭进行了审理。后因闽发公司申请对房屋租赁市场价格进行评估，本案裁定中止审理。中止审理的事由消除后，本院通知本案恢复审理，并第二次公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
本诉原告石首国土局向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定支付剩余“红星商贸城”资产转让款6000000元和违约金1333500元（计算方式为：从2010年1月15日起算，暂计算至今，每天500元），并赔偿逾期付款利息3060000元（从2010年1月15日起算，暂计算至今，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年1月15日，原、被告签订了《石首市红星商贸城转让合同》，合同约定原告将位于石首市建宁大道与绣林大道交汇处的“红星商贸城”整体转让给被告。转让价格为18500000元，分三期支付。第一期为合同签订后三日内支付6500000元，第二期为合同签订后六个月内支付余款的50%，第三期为合同签订起一年内支付全部余款。同时合同约定，被告不能按期支付转让款的，每日支付500元违约金。合同签订后，被告陆续支付了第一期、第二期转让款总计12500000元。第三期转让款6000000元至今未支付。原告多次口头或书面方式催要，被告以各种理由不予支付。
本诉被告闽发公司辩称，石首国土局没有全面履行合同义务，尚有一套房屋未交付，被告合理使用抗辩权，不应承担违约责任及利息。
反诉原告闽发公司向本院提出反诉请求：1、判令石首国土局交付应移交的资产071商铺；2、判令石首国土局支付办公房屋租金4947771.6元；3、赔偿071商铺租金损失124800元；4、判令石首国土局支付闽发公司为其垫付的石首国土局办公楼设计费618000元及图审费15350元；5、判令石首国土局赔偿违约金1100000元；6、由石首国土局承担本案诉讼费。事实及理由：2009年1月15日，反诉人与被反诉人签订了《石首市红星商贸城转让合同》，合同约定被反诉人将位于石首市建宁大道与绣林大道交汇处的“红星商贸城”整体转让给反诉人，转让价款为18500000元，分三期支付。在合同中明确约定了被反诉人的义务，在反诉人支付第一期款项二月内，对反诉人进行资产移交，被反诉人在反诉人支付完第一期款项后，2月内未进行移交，后来才逐步将资产移交给反诉人。反诉人将市场命名为“石首湘鄂机动车产业城”，并投入大量资金，打造市场。双方对合同履行的遗留问题多次开会协商，至今被反诉人资产仍未移交完毕，12栋071商铺至今没有移交给反诉人。致使反诉人损失多年的租金收入124800元。被反诉人在反诉人的商贸城中办公多年，双方为办公场所的占用租赁费多次协商，被反诉人承认支付，至今未付分文，导致反诉人损失租金收入4947771.6元。反诉人为被反诉人拟建的办公楼前期设计工作已进行完毕，办公楼的设计图已通过图审，共支付设计费618000元及图审费15350元，被反诉人未支付分文设计费及图审费给反诉人。
反诉被告石首国土局辩称，一、闽发公司要求答辩人支付办公租金及办公楼设计费、图审费的反诉与答辩人要求其支付资产转让款的本诉不属于同一法律关系、同一法律事实且在法律上无关联性；二、闽发公司要求答辩人支付租金无事实及法律依据；三、石首国土局已按照约定将071商铺交付给闽发公司，闽发公司不能要求石首国土局赔偿租金经济损失；四、石首国土局无须支付闽发公司的设计费和图审费；五、石首国土局在合同履行过程中不存在违约行为，无须赔偿闽发公司违约金。
本诉原告石首国土局为支持其本诉请求和反诉辩称理由,反诉原告闽发公司为支持反诉请求和本诉辩称理由均依法提交了证据，并经庭审出示质证，本院对双方无争议的证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，其证明内容与本院认定的事实相符的予以认定。
经审理查明，2009年1月25日石首国土局作为转让方（甲方）与闽发公司作为受让方（乙方）签订了《石首市红星商贸城转让合同》（以下简称《转让合同》），合同约定甲方将位于石首市建宁大道与绣林大道交汇处的“红星商贸城”，占地面积22000平方米（折33亩），房屋占地面积为11101.16平方米，现有建筑面积24133.16平方米（其中底层商业门面面积约8334.98平方米，住宅及办公面积约14570.31平方米，未完工建筑面积1227.87平方米）按现状整体转让给乙方，转让价格18500000元。付款期限约定为：第一期为合同签订后三日内支付6500000元，第二期为合同签订后六个月内支付余款的50%，第三期为合同签订后一年内支付全部余款。对资产移交的约定为：乙方支付第一期款项后两个月内，在监证方的监督下，由甲方对乙方实行净资产移交，资产移交后，原“红星商贸城”的债权债务概由甲方负责。违约责任约定为：乙方在支付第一期款项二个月之内甲方不能交付标的物的，每日支付500元违约金；乙方不能按期支付受让标的款项的，每日支付500元违约金。还约定，乙方受让甲方办公楼后，依法按程序为甲方垫资新建办公楼，房屋竣工后，甲方按验收审计结果支付全部基建款项，具体合同另行商定。
2009年7月9日，石首国土局与闽发公司签订《关于〈石首市红星商贸城转让合同〉执行中涉及到的有关问题完善补充意见备忘录》（以下简称《备忘录》），《备忘录》第二条约定，如甲方提出机关办公场所需延长占用乙方办公楼，乙方表示理解和支持，根据乙方意见，甲方同意向乙方适当支付占用费及相关费用。第三条约定，乙方第二期欠交的3000000元和第三期应付的6000000元的具体支付方式及时间按原合同第三期付款时间执行。
2009年1月22日至2010年5月1日，石首国土局共收到闽发公司土地转让款12500000元。
2009年7月28日，“红星商贸城”所占范围内的国有土地使用权登记至闽发公司名下，使用权证号为石土国用（2009）第0010720043号。“红星商贸城”的各商铺也办理了相应的国有土地使用权分证。其中位于“红星商贸城”圆盘中心一两底两楼商铺（071商铺，土地使用面积107.85平方米，土地使用权分证号为0010720043-4号）存在权属争议，一直由案外人刘某某占有使用，且刘某某一直在主张权利。现本院生效的行政判决已判决撤销石首市人民政府为闽发公司颁发的石土国用（2009）第0010720043号、石土国用（2010）第0010720043-4号国有土地使用权证。
从2010年1月29日开始，石首国土局分两次将“红星商贸城”的房地产权证移交给闽发公司。闽发公司将“红星商贸城”更名为“石首市湘鄂机动车产业城”。
2010年6月30日，闽发公司（发包人）与湖北中江建筑设计院有限公司（设计人）签订《建设工程设计合同》，合同约定由发包人委托设计人承担石首国土局土地交易大厅办公楼及地下室工程设计，估算设计费用分别为526000元、92000元，合计618000元。闽发公司分别于2010年6月30日、12月23日暂向上述设计人支付合计520000元设计费用。2011年2月12日，闽发公司支付图审费15350元。
2014年5月8日，闽发公司向石首国土局发出《关于履行〈红星商贸城转让合同〉中尚存遗留问题的说明》（以下简称《说明》），《说明》认为石首国土局在履行合同约定过程中存在4个方面问题：1、案外人刘某某主张的房屋及土地未实际交付，所涉及土地107.85平方米虽已过户，但石首国土局最近发出《土地更正登记通知书》要单方对此土地使用证予以注销；2、石首国土局占用乙方办公楼六年未支付占用费；3、闽发公司对石首国土局新办公楼进行考察、规划等工作所支出的费用合计约600000元，石首国土局至今没有支付给闽发公司；4、相关征用土地未落实。闽发公司存在的问题是未向石首国土局支付6000000元的土地转让费。
2014年5月27日，石首国土局向闽发公司发《关于红星商贸城转让事宜有关问题的复函》（以下简称《复函》）称，闽发公司应依法向石首国土局支付转让款及逾期付款利息；石首国土局下达的《土地更正登记通知书》是依法履行生效的行政复议决定书的行政行为；未支付办公楼占用费是因为双方无法就占用费达成一致意见；关于闽发公司支付的规划、设计、图审的费用，石首国土局主张本着实事求是的原则，依合乎法律规定的票据据实结算。
2015年9月22日，石首国土局向闽发公司发出《责令土地出让金入库的催缴通知书》，该通知书载明，闽发公司仍欠石首国土局土地转让款600万元尚未缴纳；限令闽发公司于当年10月30日前缴清全部土地出让价款及按《转让合同》的约定履行违约责任。
另查明，石首国土局一直使用产业城a区10号楼作为其办公场所，其中占用该楼一楼至2011年7月9日，其余楼层使用至2015年7月，但至今未向闽发公司办理移交手续。本院根据闽发公司申请委托荆州市楚星资产评估有限公司对产业城a区10号楼市场租赁价格进行评估。评估的内容为：1、该楼一楼，面积906.24平方米，自2009年7月9日至2011年7月9日止的市场租赁价格；2、该楼二楼，面积906.24平方米，自2009年3月18日至2016年2月1日止的市场租赁价格；3、三至七楼总面积3031.41平方米，自2009年3月18日至2016年2月1日止的市场租赁价格。该评估公司于2017年3月20日出具荆楚评报字〔2017〕第010号《评估报告》，评估结果显示，上述房屋的租金合计为2118200元。
本院认为，石首国土局与闽发公司之间签订的《转让合同》、《备忘录》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，对双方当事人具有约束力。双方应该按照约定全面履行自己的义务。否则应承担相应的违约责任。按照法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，根据《转让合同》及《备忘录》的约定，石首国土局应在闽发公司交清第一期转让款后两个月内将涉案资产移交给闽发公司，但截止庭审终结之时，尚有071号商铺未能移交给闽发公司,石首国土局存在违约。但闽发公司只能行使相应的抗辩权，即拒付价值相当的转让款。其拒绝支付600万元的转让款也构成违约，应承担继续给付相应款项等的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。由于合同对双方违约的违约金的计算方式一致，考虑到双方的实际履行情况及双方的过错，为平衡双方当事人利益，可以酌情调整为将石首国土局出据《复函》之前的违约金相互抵消；之后由闽发公司向石首国土局按每日500元支付违约金至起诉之日止，经计算为304000元。关于石首国土局要求赔偿逾期付款利息的问题。因合同已约定逾期付款违约金，未约定逾期付款利息，且石首国土局也没有举证证明其实际损失大于本院确认的违约金，故对石首国土局的这一诉求不予支持。现071号商铺的土地使用权证已被撤销，产权尚处于不确定状态，闽发公司要求石首国土局交付该房屋存在履行不能的风险，可在该房屋产权争议解决后与赔偿损失一并另行主张权利。因石首国土局长期占用产业城a区10号楼作为办公楼，按约定及《复函》的答复，其应支付租赁费用，在双方对租赁费用不能达成一致的情况下，申请通过司法鉴定的方式确认该部分费用，因该鉴定程序合法，本院对鉴定结论予以确认，石首国土局应按此结论向闽发公司支付租金。闽发公司按照《转让合同》的约定，为其支付了拟新建办公楼的设计等费用，上述费用石首国土局在《复函》中作出了据实结算的答复，应当在下欠600万元转让款中扣减。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百二十条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）石首市闽发投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）石首市国土资源局支付土地转让款6000000元及违约金304000元。
二、原告（反诉被告）石首市国土资源局于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）石首市闽发投资有限公司至2016年2月1日止的租金2118200元及垫付设计费、图审费633350元（该费用按有效发票据实支付）。
上述一、二项相互冲抵后，被告（反诉原告）石首市闽发投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）石首市国土资源局支付3552450元。
三、驳回原告（反诉被告）石首市国土资源局的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）石首市闽发投资有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费79112元，由被告（反诉原告）石首市闽发投资有限公司负担35219元，原告（反诉被告）石首市国土资源局负担43893元；反诉受理费29720.5元，由原告（反诉被告）石首市国土资源局负担14406元，被告（反诉原告）石首市闽发投资有限公司负担15314.5元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费上诉于湖北省荆州市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判长 骆启新
人民陪审员 傅为国
人民陪审员 唐海林

书记员： 刘佳