石某与上海市徐某某新贵都万体景苑业主委员会排除妨害纠纷一审民事判决书

　　原告：石某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：王涛，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：蒋露蓉，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
　　被告：上海市徐某某新贵都万体景苑业主委员会，住所地上海市徐某某。
　　负责人：吴祖麟、刘鸿庆、张家玠，该业委会正、副主任。
　　委托代理人：陈世福，北京市隆安律师事务所律师。
　　委托代理人：杨虹晴，北京市隆安律师事务所律师。
　　原告石某与被告上海市徐某某新贵都万体景苑业主委员会(以下简称万景业委会)排除妨害纠纷一案，本院于2018年12月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石某的委托诉讼代理人王涛、被告万景业委会的委托诉讼代理人杨虹晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　石某向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告对上海市徐某某新贵都万体景苑小区8号楼两部电梯享有使用权，并排除被告对原告使用该两部电梯的妨害；2.本案诉讼费由被告承担。
　　事实和理由：原告是新贵都万体景苑小区8号楼401室业主，该楼为商住房，其中1-5楼为办公用房，6楼以上为住宅，2-5层不停靠电梯。2018年3月，原告通过司法拍卖取得房屋，拍卖公告中对电梯使用事宜未作约定。原告购得房屋后，要求开通电梯，被告依据其作出的《小区电梯使用管理规定》，拒绝原告的要求，原告认为，被告作出的规定中第十六条之规定“根据本小区设计规划要求和考虑到居民生活安全，小区电梯仅供1号楼、2号楼、3号楼居民住宅生活使用，不为1号楼1-3楼、6号、8号2-5楼办公楼提供电梯使用服务”，但事实上8号楼内二部电梯属于公用设施，原告的房产面积也分摊了二部电梯的共用建筑面积，二部电梯属于公用设施，原告有权对二部电梯享有占有、使用的权利，被告无权允许一部分业主使用小区公共设施而禁止另一部分业主使用，被告禁止原告使用电梯，严重侵犯了原告作为小区业主享有的公共设施所有权和使用权，故诉至本院。
　　万景业委会辩称，被告不是本案适格主体，原告应诉业主大会或全体业主。涉案办公房自2003年居住需求房屋竣工交付之日起便未开通办公楼层的电梯使用，使用办公楼梯上下，办公楼层不停靠电梯是竣工交付至今第一、二、三届业主大会的决定，属于历史性存在。《小区电梯使用管理规定》与《物业服务合同》以及《服务方案》等文件性质相同，均属于公示性文件，2013年10月11日小区召开业主大会表决《管理规约》、《议事规则》《专项维修资金管理规约》、业主大会根据《议事规则》的规定同日公示了《物业服务合同》、《小区电梯使用管理规定》等相关文件。无论改变《小区电梯使用管理规定》或者变更《物业服务合同》内容均与被告无关，均需经小区业主大会二分之一表决权同意才能实施。原告按照业主大会讨论通过，被告只是业主大会的执行机构。电梯是公共设施设备，共同管理权利应由全体业主全体共同决定，原告应以作出的决定的主体为被告。原告可以按照其权利，起诉要求撤销该决议。依据物业管理条例第17条，原告受管理规约的约束，如果原告无法接受该规定，应向出卖人索赔。原告的诉请业主大会未授权开通。依据物权法的规定，原告分摊了面积，并不等于享有电梯使用权，专有部分之外的共有权，是按照相关约定来执行。原告目前并不享受电梯使用权，业主大会以及被告也未收到过原告书面使用申请请求，要求驳回诉请。
　　本院认定事实如下：万景业委会系新贵都万体景苑小区的业主委员会，原告于2018年3月13日登记为上海市天钥桥路500弄(新贵都万体景苑)8号401室房屋权利人，房屋用途办公。一直以来，电梯不停靠办公房屋所在的2-5层。上海市天钥桥路XXX弄XXX号、XXX号为同一幢房屋分门进出的2个门牌号码，2号楼、3号楼对应6号楼、8号楼为连体楼房。
　　上海市天钥桥路500弄2、3、6、8号，底层建筑面积383.60平方米，而二-五层为办公，建筑面积2,619.54平方米，六-三十三层为新工房，建筑面积18,160.72平方米，地下室518.23平方米，合计21,682.09平方米；6号、8号各201-501、202-502分摊系数为1.543140,2号、3号各602-1202、1502-3502、601-1201、1501-3501，公用建筑面积分摊系数为1.346893，8号201-501室，独用建筑面积112.9504平方米，各户建筑面积174.30平方米，房屋公用分摊面积61.3479平方米。
　　上海市徐某某新贵都万体景苑业主大会(以下简称万景业主大会)出具的业主大会议事规则第二章第五条(业主大会议事内容)规定，…(九)审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；…第九条(业主大会表决形式)…已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意参加大会投票业主的多数意见，视为同意或者反对的，不适用于差额选举业主委员会或者差额选聘物业服务企业等情形。万景业主大会出具的管理规约第三条(物业的使用原则)规定，各业主同意，在物业使用中，严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、空调安装等管理制度和约定，在物业使用中不发生法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为；第五条(物业转让、出租的相关事项)规定，…业主转让或者出租物业时，须将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件；…第八条(物业使用的其他约定)规定，(二)电梯使用：按本小区电梯使用规定执行。万景委员会、万景业主大会共同出具的小区电梯使用管理规定第十六条规定，根据小区设计规划要求和考虑到居民生活安全，小区电梯仅供一号楼、二号楼、三号楼居民住宅生活使用，不为一号楼1-3楼商铺，六号楼、八号楼(2-5楼)办公楼提供电梯使用服务；第十七条规定，本规定经2013年10月11日业主大会会议讨论通过。
　　2018年11月15日，上海市徐某某住房保障和房屋管理局出具信访事项答复意见书给原告，内容为：经查阅天钥桥路500弄2、3、6、8号房屋土地测绘技术报告书，天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积174.30平方米)包含并受摊了该房屋(天钥桥路500弄2、3、6、8号)的电梯部分面积(包括电梯厅、电梯机房、电梯井)。
　　2019年2月，上海市徐某某人民政府徐家汇街道办事处社区自治办公室出具说明，上海市徐某某新贵都万体景苑业主大会关于《小区电梯使用管理规定》的决议，未在我街道备案，我街道无该决议。
　　另查明，上海市徐某某新贵都万体景苑业主大会与上海润美物业管理有限公司于2018年10月10日签订的新贵都万体景苑物业服务合同约定，坐落位置：徐某某天钥桥路500弄1、2、3、6、8号，天钥桥路496、498号，该合同第三条第二款非住宅物业：1、综合管理服务费：0.92元/月·平方米，2.共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：1.82元/月·平方米(不含电梯运行费)，……非住宅物业不得使用住宅电梯。非住宅如需使用电梯，必须符合相关规定，办理相关手续，并另行支付电梯运行费为：0.80元/月·平方米。
　　该小区6号楼(注：与本案原告属同幢楼不同门栋)办公房业主起诉物业公司，要求物业公司排除妨碍、恢复电梯及门禁使用。徐汇法院审理后认为，业委会对外签订的物业服务合同，视为全体业主的意思表示，应予遵守，物业公司根据业委会决定，关闭电梯及门禁运行，不违反合同约定，遂判决驳回了6号楼办公房业主的请求。二审维持了原判决。
　　以上事实，除双方当事人庭审陈述一致外，另有上海市房地产权证、全幢建筑面积计算表、信访事项答复意见书、小区电梯使用管理规定、调查令回复材料、新贵都万体景苑业主大会议事规则、新贵都万体景苑管理规约、小区电梯使用管理规定、新贵都万体景苑物业服务合同等证据材料，并经当庭质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。
　　审理中，原告针对被告出具的情况说明，提出：据我们了解，电梯是有过短暂开通的，不存在始终未开通的情况，基于业主身份，使用电梯，我们有法律赋予的权利。电梯规定是由业主委员会作出，我们未调取到业主大会决议。本案中决议就是由被告作出，被告主体无问题。2013年小区电梯使用管理的规定，开通电梯需要办理相关手续，我们也愿意去配合办理相关手续，有被告应该做的，被告应履行其义务。现在原告以起诉方式明确了开通的意愿。
　　本院会同原、被告进行现场勘查，现场看到，上海市天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋前面通道电梯门已为墙体，看不到电梯门，3楼通道电梯门有，是毛坯状态，2号楼电梯有二部，一部电梯按钮为1、6、7…，没有2、3、4、5层按钮，一部电梯按钮1、2、3、4、5、6…均有；现8号楼走楼梯，3号楼电梯有二部，一部电梯按钮为1、6、7…，没有2、3、4、5层按钮；原告提出，因要开棋牌室，所以楼梯电梯门封堵成墙体，现棋牌室已关门，电梯门为空心，符合使用电梯门的条件，被告提出，没有看到电梯门。双方意见不一，致调解不成。
　　本院认为，成套房屋分房屋套内建筑面积和共有建筑面积。房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积；独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
　　建筑物区分所有权指业主对达到一定规模、基础设施配套齐全的住宅及组团的建筑物享有的所有权和自主管理权，对住宅等专有部分根据法律规定予以自由使用、收益及处分的完全所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分依照法律或管理规约规定，按其专有部分比例所享有的占有、使用、收益及共同管理的权利。
　　石某所购高层楼房建有办公和住宅二个不同使用功能的房屋，且分门进出。通常同幢高层楼房既有住宅用房又有办公用房的，应当不存在使用同一电梯通行的可能性。石某所购房屋为办公用房，石某认可在看房和迁入时电梯均不停靠四层，且石某在购买办公房前已是该小区3号楼602室房屋的业主，了解电梯不停靠办公楼2-5层。上海市徐某某住房保障和房屋管理局信访答复意见书明确，上海天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积174.30平方米)包含并受摊了该房屋(天钥桥路500弄2、3、6、8号)的电梯部分面积(包括电梯厅、电梯机房、电梯井)，但根据现场勘测可反映，8号楼走楼梯，3号楼电梯有二部，一部电梯按钮为1、6、7…，没有2、3、4、5层按钮，故石某要求确认原告对上海市徐某某新贵都万体景苑小区8号楼两部电梯享有使用权之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
　　鉴于上海市徐某某新贵都万体景苑业主大会与上海润美物业管理有限公司于2018年10月10日签订的新贵都万体景苑物业服务合同，对签约双方及该小区全体业主具有法律约束力。该合同明确约定，“非住宅物业不得使用住宅电梯。非住宅如需使用电梯，必须符合相关规定，办理相关手续，并另行支付电梯运行费为：0.80元/月·平方米”，石某取得房屋所有权时，房屋所在楼层并未开通电梯，根据现场勘测可反映，3号楼电梯有一部没有2-5层按钮，有一部虽有2-5层按钮，但无法使用，讼争房屋所在四层的电梯门已封堵为墙体，故石某如需开通电梯应按该合同约定办理相关手续，现石某并无依据证明其已经按约办理了相关手续，故原告要求排除被告对原告使用该两部电梯的妨害，本院难以支持。
　　依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第四条规定，判决如下：
　　驳回石某的全部诉讼请求。
　　案件受理费80元，减半收取计40元，由石某负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：汪俭蓉

书记员：金  雯