石某与樊某某、勾海龙租赁合同纠纷一审民事判决书

石某
杨彦桥（河北海洲律师事务所）
樊某某
勾海龙
田舒建（河北新雨律师事务所）
武赞

原告（反诉被告）石某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人杨彦桥，河北海洲律师事务所律师。
被告（反诉原告）樊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，经商。
被告（反诉原告）勾海龙，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，经商。
二
被告
委托代理人田舒建，河北新雨律师事务所律师。
二
被告
委托代理人武赞，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
原告（反诉被告）石某与被告（反诉原告）樊某某、勾海龙租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石某的委托代理人杨彦桥、被告（反诉原告）樊某某、勾海龙及二被告的委托代理人田舒建、武赞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

本院认为，石某与樊某某、勾海龙签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，符合法律的规定，合法有效，本院予以认定。
现原告（反诉被告）起诉要求解除原、被告双方签订的租赁合同，被告（反诉原告）樊某某、勾海龙反诉请求也要求解除反诉人与被反诉人签订的租赁合同书，因被告（反诉原告）樊某某、勾海龙自2012年9月1日起至2013年1月1日一直不经营、不开业，原告（反诉被告）石某经通知被告开始营业、经工商局调解无效后，已从2013年1月1日起将时代商厦三楼柜台另行租赁给了他人，因此原、被告双方再履行租赁合同已不可能，应依法解除原告（反诉被告）石某与被告（反诉原告）樊某某、勾海龙签订的租赁合同。
第一、关于被告（反诉原告）樊某某、勾海龙租赁的原告（反诉被告）辛集市时代商厦三楼一直不经营、不开业，是否构成违约的问题:
租赁合同的种类可以分为一般租赁和特殊租赁，本案是特殊租赁合同的一种，被告租赁的是原告商场内的柜台，柜台是用来商品交易的平台，不同于一般的房屋租赁。原告石某经营的辛集市时代商厦，经营模式采用租赁柜台式经营，经营目的是商场整体经营并实现盈利最大化。被告（反诉原告）二人租赁的时代商厦三楼（减去儿童乐园），是个商场，商场的基本功能是进行商品买卖，前提是必须经营，经营其基本含义就是必须开业。时代商厦是个整体，三楼不开业等于这个商场的三分之一没有开业。该商场三楼不开业，影响商场的客流量和信誉，影响一楼、二楼和三楼儿童乐园商户的利益，影响原告的经济利益和经营目的实现。《租赁合同书》明确写明:“一、租赁位置、经营期限及付款方式:乙方租赁期为6年，自2012年9月1日始至2018年9月30日止。甲方同意乙方经营百货服装鞋帽针织箱包品类品牌商品。”原、被告签订合同时间为:2012年5月25日，被告方至约定的经营期限2012年9月1日，有3个多月的时间，有充足的准备时间。被告没有按照合同的约定履行，本院依法认定被告（反诉原告）樊某某、勾海龙构成违约。
被告辩称，租赁合同未约定2012年9月1日开业，其辩称理由不能成立。
第二、关于被告（反诉原告）樊某某、勾海龙未按双方约定的宽限期限付清剩余租赁费15万元，是原告（反诉被告）违约，还是被告（反诉原告）违约的问题:
原、被告签订租赁合同的同时，在被告樊某某交租金的收据上注明:“2012年9月1日前再付20万元，剩余15万2013年1月1日前付清。”是对租赁合同有关内容的变更，具有法律效力。原、被告双方在签订的《租赁合同书》第七条明确约定:“交纳方式:银行汇款:中国农业银行。姓名:石旭。账号:×××2619。”被告（反诉原告）二人未按照约定的交纳方式付款，15万元至今未交纳。被告（反诉原告）二人已构成违约，应承担违约责任。
被告（反诉原告）二人反诉称，被反诉人商场负责人拒绝接收剩余租金。反诉被告虽有录音作为证据，但反诉被告的证人付某、张某已到庭进行了当庭对质，说明了情况。反诉原告提供的证据不足，对其该反诉理由，本院不予采信。对其反诉请求应当予以驳回。
第三、关于原告（反诉被告）于2012年11月28日，向被告（反诉原告）二人送达“通知”的法律效力问题:
原、被告约定的经营期限为:2012年9月1日-2018年9月30日。被告始终不经营、不开业。为此原告向被告送达了书面通知，该“通知”明确写明:“鉴于此，特通知贵方应于收到本通知之日起7日内开始营业、缴清全部租金，否则我方将解除租赁合同，收回商铺，并保留追求贵方违约责任、追偿实际损失的权利。”
合同法第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除的效力。”由于被告（反诉原告）方未按照合同的约定始终不经营、不开业，致使原告（反诉被告）的经营目的不能实现，并且影响到该商场其他商户的利益，对此原告（反诉被告）通知被告开始营业，符合法律的规定，超过本通知限定的期限即自2012年11月28日起7日内，被告在不开业、不经营三楼商场，原告依法享有合同解除权，该书面“通知”具有法律效力。原告还经辛集市工商局进行调解，在调解无效的情况下，原告才于2013年1月1日将时代商厦三楼另行租赁给他人经营，不构成违约。
第四、关于原告（反诉被告）因被告（反诉原告）违约给原告造成的经济损失的认定及被告应给付原告违约金数额的确定问题:
签订合同后，原告方辞去了三楼经营的老商户。被告（反诉原告）二人未按照合同的约定履行，不经营、不开业，违反了诚实信用的原则，给原告经营的辛集市时代商厦造成了一定的经济损失。合同法第一百一十三条明确规定，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发（2009）40号规定，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。在庭审中，本庭就本案约定的违约金80万元，是否过高，如违约是否要求调整进行释明，原告要求:可以适当调整。被告要求:无论谁违约，都可以调整。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条  规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条  第二款  的‘过分高于造成的损失’。”本院认为本案违约金，应当以原、被告双方约定的第一年的租金55万元为依据，在不超过55万元的限额内进行确定。被告应给付原告22万元的违约金为宜。
按照合同的约定，被告（反诉原告）虽然自2012年9月1日起至2012年12月31日，始终未经营三楼商场，未开业，被告（反诉原告）应当给付原告（反诉被告）4个月的租赁费，即年租金550000元÷12个月=45833.33元／月，45833.33×4个月=183333.32元。
被告（反诉原告）樊某某、勾海龙分两次已付原告（反诉被告）石某租金400000元，应从上述应付款项中扣减。
原、被告签订合同后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了电费押金、电梯年检费等费用。反诉原告要求:电费押金15000元全退，电梯费按4个月计算，租金按4个月计算，其他杂费也按4个月，广告牌两块年检全退，两个月保洁工资不退。”
反诉原告共预付反诉被告电梯年检费3750元，电梯维保费3000元，按4个月计算，即3750元＋3000元=6750元，6750元÷12个月=562.5元，562.5元／月×4个月=2250元，反诉原告应负担2250元，反诉被告还应退还4500元；广告牌两块年检4000元，因被告统一扣除4个月，折算后原告应退给被告2666.67元；保洁工资2月2000元，因已实际发生，不予退还。以上各项合计:电梯年检费、电梯维保费4500元＋广告牌两块年检费2666.67元共计为7166.67元，反诉被告应退还反诉原告7166.67元。
原告诉称的因被告违约造成的400多万元的经济损失，被告予以否认，原告证据不足，不予支持，原告称租金的损失为55万元，但原告未缴纳鉴定费用，无从认定。原告称履行合同可获得利益360万元，因本合同2013年1月1日解除，不能履行，数据无法计算，故不予采信。对原告的其他诉讼请求，对反诉原告的其他反诉请求，均应当予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条  、第九十四条  、第九十六条  、第九十七条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第二百一十二条  、第二百一十七条  、第二百二十六条  、第二百二十七条  ，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条  ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:
一、原告（反诉被告）石某与被告（反诉原告）樊某某、勾海龙签订的租赁合同予以解除。
二、被告（反诉原告）樊某某、勾海龙给付原告（反诉被告）石某4个月的租金183333.32元，二被告承担连带偿还责任；
三、被告（反诉原告）樊某某、勾海龙给付原告（反诉被告）石某违约金220000元，二被告承担连带偿还责任；
四、原告（反诉被告）石某退还被告（反诉原告）樊某某、勾海龙多交付的电梯年检费、电梯维保费4500元、广告牌两块年检费
上述判决第二条、第三条、第四条合并执行，被告（反诉原告）樊某某、勾海龙已给付原告（反诉被告）石某租金400000元，从中扣减，原告（反诉被告）石某还应退还被告（反诉原告）樊某某、勾海龙现金3833.35元（于本判决生效之日起五日内付清）。
五、驳回原告（反诉被告）石某的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）樊某某、勾海龙的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11800元，反诉案件受理费7080元，由原告（反诉被告）石某负担6000元，被告（反诉原告）樊某某、勾海龙负担12880元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。

本院认为，石某与樊某某、勾海龙签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，符合法律的规定，合法有效，本院予以认定。
现原告（反诉被告）起诉要求解除原、被告双方签订的租赁合同，被告（反诉原告）樊某某、勾海龙反诉请求也要求解除反诉人与被反诉人签订的租赁合同书，因被告（反诉原告）樊某某、勾海龙自2012年9月1日起至2013年1月1日一直不经营、不开业，原告（反诉被告）石某经通知被告开始营业、经工商局调解无效后，已从2013年1月1日起将时代商厦三楼柜台另行租赁给了他人，因此原、被告双方再履行租赁合同已不可能，应依法解除原告（反诉被告）石某与被告（反诉原告）樊某某、勾海龙签订的租赁合同。
第一、关于被告（反诉原告）樊某某、勾海龙租赁的原告（反诉被告）辛集市时代商厦三楼一直不经营、不开业，是否构成违约的问题:
租赁合同的种类可以分为一般租赁和特殊租赁，本案是特殊租赁合同的一种，被告租赁的是原告商场内的柜台，柜台是用来商品交易的平台，不同于一般的房屋租赁。原告石某经营的辛集市时代商厦，经营模式采用租赁柜台式经营，经营目的是商场整体经营并实现盈利最大化。被告（反诉原告）二人租赁的时代商厦三楼（减去儿童乐园），是个商场，商场的基本功能是进行商品买卖，前提是必须经营，经营其基本含义就是必须开业。时代商厦是个整体，三楼不开业等于这个商场的三分之一没有开业。该商场三楼不开业，影响商场的客流量和信誉，影响一楼、二楼和三楼儿童乐园商户的利益，影响原告的经济利益和经营目的实现。《租赁合同书》明确写明:“一、租赁位置、经营期限及付款方式:乙方租赁期为6年，自2012年9月1日始至2018年9月30日止。甲方同意乙方经营百货服装鞋帽针织箱包品类品牌商品。”原、被告签订合同时间为:2012年5月25日，被告方至约定的经营期限2012年9月1日，有3个多月的时间，有充足的准备时间。被告没有按照合同的约定履行，本院依法认定被告（反诉原告）樊某某、勾海龙构成违约。
被告辩称，租赁合同未约定2012年9月1日开业，其辩称理由不能成立。
第二、关于被告（反诉原告）樊某某、勾海龙未按双方约定的宽限期限付清剩余租赁费15万元，是原告（反诉被告）违约，还是被告（反诉原告）违约的问题:
原、被告签订租赁合同的同时，在被告樊某某交租金的收据上注明:“2012年9月1日前再付20万元，剩余15万2013年1月1日前付清。”是对租赁合同有关内容的变更，具有法律效力。原、被告双方在签订的《租赁合同书》第七条明确约定:“交纳方式:银行汇款:中国农业银行。姓名:石旭。账号:×××2619。”被告（反诉原告）二人未按照约定的交纳方式付款，15万元至今未交纳。被告（反诉原告）二人已构成违约，应承担违约责任。
被告（反诉原告）二人反诉称，被反诉人商场负责人拒绝接收剩余租金。反诉被告虽有录音作为证据，但反诉被告的证人付某、张某已到庭进行了当庭对质，说明了情况。反诉原告提供的证据不足，对其该反诉理由，本院不予采信。对其反诉请求应当予以驳回。
第三、关于原告（反诉被告）于2012年11月28日，向被告（反诉原告）二人送达“通知”的法律效力问题:
原、被告约定的经营期限为:2012年9月1日-2018年9月30日。被告始终不经营、不开业。为此原告向被告送达了书面通知，该“通知”明确写明:“鉴于此，特通知贵方应于收到本通知之日起7日内开始营业、缴清全部租金，否则我方将解除租赁合同，收回商铺，并保留追求贵方违约责任、追偿实际损失的权利。”
合同法第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除的效力。”由于被告（反诉原告）方未按照合同的约定始终不经营、不开业，致使原告（反诉被告）的经营目的不能实现，并且影响到该商场其他商户的利益，对此原告（反诉被告）通知被告开始营业，符合法律的规定，超过本通知限定的期限即自2012年11月28日起7日内，被告在不开业、不经营三楼商场，原告依法享有合同解除权，该书面“通知”具有法律效力。原告还经辛集市工商局进行调解，在调解无效的情况下，原告才于2013年1月1日将时代商厦三楼另行租赁给他人经营，不构成违约。
第四、关于原告（反诉被告）因被告（反诉原告）违约给原告造成的经济损失的认定及被告应给付原告违约金数额的确定问题:
签订合同后，原告方辞去了三楼经营的老商户。被告（反诉原告）二人未按照合同的约定履行，不经营、不开业，违反了诚实信用的原则，给原告经营的辛集市时代商厦造成了一定的经济损失。合同法第一百一十三条明确规定，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发（2009）40号规定，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。在庭审中，本庭就本案约定的违约金80万元，是否过高，如违约是否要求调整进行释明，原告要求:可以适当调整。被告要求:无论谁违约，都可以调整。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条  规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条  第二款  的‘过分高于造成的损失’。”本院认为本案违约金，应当以原、被告双方约定的第一年的租金55万元为依据，在不超过55万元的限额内进行确定。被告应给付原告22万元的违约金为宜。
按照合同的约定，被告（反诉原告）虽然自2012年9月1日起至2012年12月31日，始终未经营三楼商场，未开业，被告（反诉原告）应当给付原告（反诉被告）4个月的租赁费，即年租金550000元÷12个月=45833.33元／月，45833.33×4个月=183333.32元。
被告（反诉原告）樊某某、勾海龙分两次已付原告（反诉被告）石某租金400000元，应从上述应付款项中扣减。
原、被告签订合同后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了电费押金、电梯年检费等费用。反诉原告要求:电费押金15000元全退，电梯费按4个月计算，租金按4个月计算，其他杂费也按4个月，广告牌两块年检全退，两个月保洁工资不退。”
反诉原告共预付反诉被告电梯年检费3750元，电梯维保费3000元，按4个月计算，即3750元＋3000元=6750元，6750元÷12个月=562.5元，562.5元／月×4个月=2250元，反诉原告应负担2250元，反诉被告还应退还4500元；广告牌两块年检4000元，因被告统一扣除4个月，折算后原告应退给被告2666.67元；保洁工资2月2000元，因已实际发生，不予退还。以上各项合计:电梯年检费、电梯维保费4500元＋广告牌两块年检费2666.67元共计为7166.67元，反诉被告应退还反诉原告7166.67元。
原告诉称的因被告违约造成的400多万元的经济损失，被告予以否认，原告证据不足，不予支持，原告称租金的损失为55万元，但原告未缴纳鉴定费用，无从认定。原告称履行合同可获得利益360万元，因本合同2013年1月1日解除，不能履行，数据无法计算，故不予采信。对原告的其他诉讼请求，对反诉原告的其他反诉请求，均应当予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条  、第九十四条  、第九十六条  、第九十七条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第二百一十二条  、第二百一十七条  、第二百二十六条  、第二百二十七条  ，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条  ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:

一、原告（反诉被告）石某与被告（反诉原告）樊某某、勾海龙签订的租赁合同予以解除。
二、被告（反诉原告）樊某某、勾海龙给付原告（反诉被告）石某4个月的租金183333.32元，二被告承担连带偿还责任；
三、被告（反诉原告）樊某某、勾海龙给付原告（反诉被告）石某违约金220000元，二被告承担连带偿还责任；
四、原告（反诉被告）石某退还被告（反诉原告）樊某某、勾海龙多交付的电梯年检费、电梯维保费4500元、广告牌两块年检费
上述判决第二条、第三条、第四条合并执行，被告（反诉原告）樊某某、勾海龙已给付原告（反诉被告）石某租金400000元，从中扣减，原告（反诉被告）石某还应退还被告（反诉原告）樊某某、勾海龙现金3833.35元（于本判决生效之日起五日内付清）。
五、驳回原告（反诉被告）石某的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）樊某某、勾海龙的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11800元，反诉案件受理费7080元，由原告（反诉被告）石某负担6000元，被告（反诉原告）樊某某、勾海龙负担12880元。

审判长：张文学
审判员：魏春柱
审判员：秦闪

书记员：张琦云