石某某与湖北国兴置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：石某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省黄梅县人，个体工商户，住所黄梅县，
委托诉讼代理人：张远平，湖北众之声律师事务所律师，执业证号：14211200210552145，代理权限为特别授权，代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，提起上诉、反诉，承认和解，代为签收法律文书等。
被告：湖北国兴置业有限公司，住所地浠水县清泉镇双桥南路，统一社会信用代码91421125795915115R。
法定代表人：汪中喜，该公司经理。
委托诉讼代理人：艾正朋（曾用名艾正鹏），该公司职工，代理权限为特别授权：代为诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求、参加调解、代收法律文书。

原告石某某与被告湖北国兴置业有限公司（以下简称“国兴公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告石某某及其委托诉讼代理人张远平、被告国兴公司的委托诉讼代理人艾正朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行房屋买卖合同，交付原告所购买的房屋，并协助原告办理房屋产权登记手续；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年2月28日原告用现款在被告处购得五套房屋，房屋坐落在浠水县经济开发区道人桥村××组宏威小区，楼层分别为宏威小区二期2单元203、303、402、403、503号五套房屋。合同签订后，被告国兴公司一直不履行合同义务，没有将房屋交付给原告，严重违反合同约定。现原告为维护自身的合法权益，特依法起诉，望判如所请。
被告国兴公司辩称，合同已经成立，办证要整体一起办，还需一段时间，如果房款付清，可以给原告办证；因房屋已经交付，不应该计算违约金，且国兴公司无力支付违约金；保全费和诉讼费由法院依法判决。
一、原告石某某为证明自己的主张，向本院提交的证据材料及被告的质证意见
1、原告石某某的身份证，拟证明原告是适格的诉讼主体；
2、被告国兴公司的企业信息一份，拟证明被告国兴公司是适格的诉讼主体；
3、商品房买卖合同五份，拟证明①2014年1月14日、2014年2月28日原告在被告湖北国兴置业有限公司购买位于浠水县清泉镇云路路老工商所院内的宏威小区二期B单元住宅楼B-203-G2、B-303-G2、B-402-G1、B-403-G2、B-503-G2室商品房5套；②原告采取一次性付款的方式支付购房款；
4、汪中喜2014年1月14日出具的收条1份、银行汇款凭证1份、罗田法院（2016）鄂1123民初221号民事判决书一份，拟证明被告国兴置业有限公司已收取原告的购房款1笔，共计100万元；
5、民事裁定书、诉讼保全费发票各一份，拟证明原告因申请诉讼保全产生的5000元损失。
经当庭质证，被告国兴公司对原告提交的证据材料均无异议。
二、被告国兴公司提交的证据材料及原告的质证意见
6、汪中喜于2017年9月19日出具的收款记录和汪中喜2014年8月16日还款50万元的收条各一份，拟证明汪中喜向原告借款100万元，已还款50万元。
原告经质证认为收条上的“石某某”不是其本人书写；该还款50万元属实，但与本案100万购房款无关。
三、本院依职权调取的证据材料
1、本院审判人员洪彬、张乔于2017年9月19日对浠水县城市建设档案馆馆长安红标的调查笔录1份1页，主要内容为：安红标陈述，截止2017年9月19日止，该楼盘没有向浠水县住房和城乡建设管理局提出建设工程竣工备案的申请；
2、复印于浠水县房地产管理局“宏威小区二期住宅销售登记表”1份5页，主要内容为：本案争议的房屋未在浠水县房地产管理局办理备案登记和预告登记，但因财产保全进行了扣押登记；
3、复印于浠水县房地产管理局“2014年房地产开发情况”登记表1份1页，主要内容为：位浠水县××路路（青云社区）的宏威小区二期楼盘已于2014年4月24日颁发了商品房预售许可证，预售面积18354平方米，192套，许可证号2014007；
4、复印于浠水县房地产管理局“湖北省商品房预售许可证书”[鄂浠房预字（2014）007号]1份1页，内容为宏威小区二期商品房预售许可的基本情况；
5、复印于浠水县房地产管理局罗田县人民法院（2015）鄂罗田民二初字第00133号民事裁定书及罗田县人民法院房屋查封图各1份1页，主要内容为：罗田县人民法院依案件当事人财产保全的申请，于2015年7月21日作出民事裁定，将国兴公司开发的宏威小区二期住宅楼中的89套商品房（含本案争议的房屋）予以查封；
6、复印于浠水县房地产管理局罗田县人民法院（2015）鄂罗田执字第00369-17号民事裁定书、（2015）鄂罗田执字第00369-18号协助执行通知书各1份1页，主要内容为：罗田县人民法院于2017年7月10日作出执行裁定，将上述已查封的宏威小区二期住宅楼中89套商品房中的部分（含本案争议的房屋）予以解除查封；
7、复印于浠水县房地产管理局浠水县人民法院（2017）鄂1125财保24号之一协助执行通知书1份1页，主要内容为：本院因原告石某某的诉前财产保全的申请，向浠水县房地产管理局发出协助对本案争议的房屋进行预查封的通知；
8、复印于浠水县房地产管理局浠水县人民法院（2017）鄂1125执恢139号执行裁定书、（2017）鄂1125执恢139号协助执行通知书、浠水县人民法院宏威小区二期查封清单各1份1页，主要内容为：2017年7月30日本院执行庭依申请执行人湖北浠水农村商业银行股份有限公司的申请，作出（2017）卾1125执恢139号执行裁定书，裁定查封被执行人国兴公司所开发的位浠水经济开发区道人桥村××区区住宅楼的相关144套房产（含本案争议的房屋），并向浠水县房地产管理局发出协助执行的通知；
9、与本案相关的（2015）鄂浠水民初字第001472号案卷第54页浠水县房地产权属登记发证办公室填发的在建工程抵押登记的资料1份1页，主要内容为：国兴公司以其名下的浠水经济开发区道人桥村4组的土地使用权（证件号码001814075）和在建工程（面积为15421.62平方米）作为抵押物向浠水县农村信用合作联社抵押贷款，并于2014年11月月28日在浠水县房地产管理局办理了抵押登记。
10、与本案相关的（2015）鄂浠水民初字第001472号案卷第88-90页民事判决书1份，相关主要内容为：对湖北浠水农村商业银行股份有限公司对被告国兴公司名下的浠水经济开发区道人桥村4组的土地使用权（证件号码001814075）及在建工程（面积为15421.62平方米）享有抵押物处置后的优先受偿权进行了确认。
本院对上述证据认证如下：原告提供的证据材料1、2、3、4、5，被告国兴公司无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。原告对被告提交的证据材料6有异议，认为与本案无关。本院认为被告主张原、被告之间存在民间借贷的法律关系，原告尚下欠购房款，故应加收原告房价每平方米1000元，但原告提交的房屋买卖合同及汪中喜收取原告交纳购房款的收条，均已证明原告的购房款已付清，故证明材料6不能达到被告的证明目的，本院不予采信；本院依职权调取的证据材料1至10，经当庭质证，双方当事人均表示无异议，均作为本案定案的依据。
根据上述举证、质证及认证意见，结合原、被告的当庭陈述，本院确认如下事实：
被告国兴公司于2014年4月24日取得了位浠水县××路路（青云社区）宏威小区二期商品房（住宅）预售许可证，预售证号为卾浠房预字（2014）007号，预售面积18354平方米。2014年11月25日，被告国兴公司与案外人浠水县农村信用合作联社（现更名为湖北浠水农村商业银行股份有限公司）签订抵押合同，约定国兴公司以其名下的浠水经济开发区道人桥村4组的土地使用权（证件号码001814075）和在建工程（面积为15421.62平方米）作为抵押物进行贷款，并于同月28日在浠水县房地产管理局办理了抵押登记。
2014年1月14日、2月28日，原告石某某与被告国兴公司分别签订1份、4份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告国兴公司开发的位浠水县经济开发区道人桥××（即清泉镇××路路青云社区老工商所院内）的宏威小区二期房屋五套，总购房款为906930元。双方均在每份合同的第六条约定：“买受人于2014年2月28日一次性付清房款人民币贰拾万壹仟陆佰元整（201600）”。被告国兴公司的法定代表人汪中喜于2014年1月14日向原告出具了一份收据，加盖“汪中喜印”的印章。内容为：“收条，收购房款壹佰万元整，西1000000.00元，汪中喜，2014、1、14号”
每套商品房建筑面积分别为100.53平方米，每平方米单价2000元。其中合同第八条第一款约定：“出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。……”；合同第九条第二款约定“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之１的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之（该比率应不小于第（１）项中的比率）的违约金。”合同还就其他权利义务进行了约定，后被告将房屋交给原告，原告已将五套商品房安装了防盗门，且对402、503号房屋进行了装修。但截止本案庭审辩论终结前，被告国兴公司对所开发的宏威小区二期住宅楼，不能向本院提供已向浠水县住房和城乡建设局递交建设工程竣工备案的申请，其向原告交付的房屋不具备合同第八条约定以及法律规定的“该商品房经验收合格”的条件，且被告国兴公司未按合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。原告认为其对该商品房只有使用权，而没有取得物权，被告没有按照合同约定在90天内协助原告办理房屋产权手续，遂于2017年8月10日向本院提起本次诉讼。
湖北省罗田县人民法院在审理原告湖北富华建筑安装有限公司与被告国兴公司建设工程合同纠纷一案中，因原告湖北富华建筑安装有限公司申请财产保全，遂于2015年7月21日作出（2015）卾罗田民二初字第00133号民事裁定书，裁定将国兴公司开发的宏威小区二期住宅楼中的89套商品房（含本案争议的房屋）予以查封。2017年7月10日，罗田县人民法院作出（2015）卾罗田执字第00369-17号执行裁定书，裁定对国兴公司开发的宏威小区二期住宅楼中的部分房屋（含本案争议的房屋）解除查封。2017年7月21日，本院依申请人即本案原告石某某诉前保全的申请，作出（2017）卾1125财保字31号民事裁定书，对本案争议的房屋进行了预查封。
2016年4月5日本院作出（2015）卾浠水民初字第001472号民事判决书，判决主文第二项为“原告湖北浠水农村商业银行股份有限公司对被告湖北工程国兴置业有限公司名下的浠水经济开发区道人桥村4组的土地使用权（证件号码001814075）及在建工程（面积为15421.62平方米）享有抵押权，有权在该土地使用权和在建工程依法处置后的价款中在本判决第一、二项债权和本案案件受理费范围内优先受偿。”该判决进入执行阶段后，本院作出（2017）卾1125执恢139号执行裁定书，裁定查封被执行人国兴公司所开发的位于浠水经济开发区道人桥村××区住宅楼的相关144套房产（含本案争议的房屋）。

本案争议的焦点是：被告是否应依照合同约定继续履行法定的交付义务，为原告办理房屋产权登记手续。
原告认为其诉请成立：1、原、被告双方签订的合同真实、有效、合法，被告应依合同约定履行房屋交付和办理房屋产权登记手续。通过法院依职权调取证据显示宏威华府二期住宅楼是属五证齐全的，被告应履行合同约定的办理产权登记义务，房屋没有竣工验收不影响该合同的履行；2、被告提交了50万元的收条，但该收条与本案没有关联性，原告提交的证据可以证实原告已经交付了100万元的购房款，已经付清购房款。
被告认为：合同成立，房子原告也实际占有了，现在原告还主张违约金，这是不合情理的，不应支持，且国兴公司无力支付违约金。办房产证需与罗田法院扣押的房子一起办。
本院认为，1、本案原、被告签订的商品房买卖合同，因被告已取得商品房（住宅）预售许可证，且在订立合同过程中，无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，故依法应认定为有效合同，被告应依约全面履行合同义务。2、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53）第（十一）条“明确商品住房交付使用条件”中规定“商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用条件……房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。本案截止庭审辩论终结前，被告国兴公司对所开发的宏威小区二期住宅楼，未能向本院提供已向浠水县住房和城乡建设局递交建设工程竣工备案的申请，其向原告交付的房屋不具备合同第八条约定的“该商品房经验收合格”的条件，亦不符合上述法规和规范性的文件所要求的交付使用条件。3、本案中，被告国兴公司虽然将争议的房屋作为抵押物与案外人湖北浠水农村商业银行股份有限公司签订了抵押合同，以作为被告向湖北浠水农村商业银行股份有限公司借款的担保，并且在浠水县房地产管理局办理了抵押登记。本院作出的（2015）卾浠水民初字第001472号民事判决，对抵押权人的优先受偿权进行了确认。
且在执行阶段，本院作出（2017）卾1125执恢139号执行裁定书，裁定查封了抵押物即本案争议的房屋。但涉案的房屋买卖合同分别签订于2014年1月14日、2月28日，原告于2014年1月14日一次性交纳购房款100万元，均早于上述抵押合同的签订日期及登记日期；且《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得抵抗买受人。……》”本案中，原告石某某已交付全部购房款，且已对抵押物进行了装修、入住，其利益应优先于工程承包人及抵押权人得到保护。故原告关于要求被告履行法定的交付义务的请求，本院予以支持。4、因现阶段涉案的房屋不具备办理产权登记的条件，原告关于要求被告立即协助原告办理房屋产权登记的诉讼请求，本院不予支持，应予驳回。原告可待涉案房屋具备法定的交付使用条件后，再另案主张。5、又因原告提交的房屋买卖合同及汪中喜收取原告交纳购房款的收条，均已证明原告的购房款已付清，故被告关于原告尚下欠购房款、应加收房价每平方米1000元的抗辩意见不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《商品房销售管理办法》第三十条第一款、参照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》的规定，判决如下：

一、被告浠水县国兴置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告石某某交付经竣工验收合格的房屋；
二、驳回原告的其余诉讼请求。
案件受理费300元、财产保全申请费5000元，共计5300元（原告已预交），由浠水县国兴置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。

审判长 洪彬
审判员 张乔
人民陪审员 徐菊雄

书记员： 杨迪