石某某诉齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告(反诉被告)石某某。
被告（反诉原告）齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区通航路12号。
法定代表人王川樟，该公司董事长。
委托代理人王勇，黑龙江铭昊律师事务所律师。

原告（反诉被告）石某某与被告（反诉原告）齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石某某的委托代理人李晶石、被告（反诉原告）齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司的委托代理人王勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）石某某称，2005年10月1日，原告与被告达成物业购买协议，约定将被告开发建设的二轻建材家居大市场第一幢二层C12号房屋出卖给原告，房屋总价款266,546.00元，分两期给付。合同在补充条款中还约定房屋能够办理产权证，出卖人给买受人出具办理产权证的相关手续。现原告已将合同约定的全部购房款支付完毕达一年之久，但被告迟迟不为原告提供购房正规发票和办理房屋产权所需要的相关手续，故诉至法院，请求确认双方签订的物业购买协议有效，要求判令被告为原告出具办理二轻建材家居大市场第一幢二层C12号房屋产权所需手续并协助办理该房屋产权证。即便合同约定解除条件成立，合同也不能够自然解除，守约方应当向违约方发出解除通知，履行应当履行程序，但本案从2014年10月1日直到现在龙某一直未就合同解除问题向我方发出通知，也无有效证据证明其就解除合同问题正式通知过我们，因此不存在反诉要求解除合同效力问题。双方就房屋尾款缴纳问题已经达成一致，我们已经按照龙某指示完成全部房款义务，不可能还有解除合同之说。一年半以来房屋一直由我们占有使用，龙某关于解除合同说法与事实不符，综上我们认为龙某的反诉请求无事实及法律依据，无解除之事何来确认之诉，因此法庭从维护合同稳定性有效性的原则防止恶意随意单方解除合同，应驳回龙某的反诉。
原告提供证据及被告质证情况：
1．《物业购买协议》，证明原告购买被告房屋，双方签订买卖合同，双方约定权利义务。被告齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司认为，真实性没有异议，对原告证明目的有异议。该合同第六条第二款已明确约定该合同附解除条件的情况，规定原告付款时间以及不能付款合同解除转化为租金的具体情况，原告租金能够证明原告未按合同约定期限付款已构成违约，合同所附解除条件已达成，合同解除原告所交的房款转化为9年租金。
2．交付购房款收据1张、现金存单1张，证明原告完成了给付全部房款义务。被告齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司认为，收据真实性没有异议，该购房款按照合同约定已转化为9年租金。现金存款单真实性没有异议，对原告证明目的有异议，时间看存款时间是2014年12月17日，该时间晚于合同约定2014年10月1日，该存款是原告自行单方面存入到被告公司账户，而非被告与其约定收剩余购房款方式，该证据能够证明原告付款时间晚于合同约定时间已构成违约，合同约定解除条件已达成。
3．房屋租赁协议2份、物业费、取暖费收据，证明被告早已将房屋交付给原告，原告一直占有使用和收益。被告齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司认为，2014年10月15日合同真实性没有异议，对原告证明目的有异议，该合同期限在原告9年租赁期限内，原告该证据不能够证明被告认可其买房行为，同时该证据可以证明每年租金5万元或者说租赁的市场价格。第二份合同真实性没有异议，但对租金3.8万元有异议，该合同能够反映原告在已超过9年租金以外自行将房屋出租，将房屋价格下降，被告有理由相信原告是为了逃避责任，该合同也能够证明被告的反诉请求，原告侵犯了被告对房屋的权利，应当将该房屋租金按市场价格返还给被告。对两份收据真实性没有异议，被告商场的实际经营者承担物业费取暖费。
4．国有土地使用证复印件，证明被告开发建设的房屋有土地证和产权证，具备为原告办理房屋产权的条件。被告齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司没有异议。
被告（反诉原告）齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司称，原被告之间签订的协议是附条件的协议，根据协议第六条第二款明确约定原告应于2014年10月1日前付清，若到期原告不能将余款补齐，首付款转为9年租金，此购房协议解除。根据协议约定双方所附解除条件已达成，原告未按照约定期限内支付剩余房款，故双方物业购买协议解除，原告已交房款已转为9年租金，双方由房屋买卖关系转为房屋租赁关系，请求法院驳回原告诉讼请求。请求解除原被告签订的物业购买协议，请求法院判令石某某支付2016年整年租金共55,085.18元。
原告(反诉被告)提供证据及质证情况：
1．《物业购买协议》，证明双方签订买卖合同，双方约定权利义务，购买房屋的事实。齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司认为，真实性没有异议，对石某某证明目的有异议。该合同第六条第二款已明确约定该合同附解除条件的情况，石某某不能按合同约定付款，合同所附解除条件已达成，合同解除原告所交的房款转化为9年租金。
2．交付购房款收据1张、现金存单1张，证明石某某完成了给付全部房款义务。齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司认为，收据真实性没有异议，该购房款按照合同约定已转化为9年租金。现金存款单真实性没有异议，对石某某证明目的有异议，时间看存款时间是2014年12月17日，该时间晚于合同约定2014年10月1日，该存款是石某某自行单方面存入到公司账户，而非公司与其约定收剩余购房款方式，该证据能够证明原告付款时间晚于合同约定时间已构成违约，合同约定解除条件已达成。
3．房屋租赁协议2份、物业费、取暖费收据，证明齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司早已将房屋交付给石某某，石某某一直占有使用和收益。齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司认为，2014年10月15日合同真实性没有异议，该证据不能够证明齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司认可其买房行为，同时该证据可以证明每年租金5万元或者说租赁的市场价格。第二份合同真实性没有异议，但对租金3.8万元有异议，该合同能够反映石某某在已超过9年租金以外自行将房屋出租，将房屋价格下降，被告有理由相信原告是为了逃避责任，该合同也能够证明齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司的反诉请求，石某某侵犯了齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司对房屋的权利，应当将该房屋租金按市场价格返还给齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司。对两份收据真实性没有异议。
4．国有土地使用证复印件，证明齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司开发建设的房屋有土地证和产权证，具备办理房屋产权的条件。齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司没有异议。
被告（反诉原告）提供证据及质证情况：
1.商铺经营缴款联系单、记账凭证，证明齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司要求反诉租金计算方式。石某某认为，记账凭证是齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司单方编制的，对真实性、证明问题不予认可。两张联系单由于票据看不清无收款单位签字盖章，也没有缴款人到庭予以证实，因此对真实性不予确认，即便票据是真实的，由于商服位于不同区域租赁价格没有可比性，别人家的房屋租金多少与原告租金价格没有关联性。
2．说明，证明租金收费标准。石某某认为，该租金是齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司自行出具的，没有其他证据佐证不具有法律效力，齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司只能对自己所有房屋制订收费标准，对已经出卖的房屋没有权利制订收费标准。
3．存折，证明我公司在查账的时候发现石某某存入的钱，之后要求石某某将钱取回，石某某拒不取回。石某某认为，存折所有人是王斌，因此该笔存款与我方交付购房尾款没有关系，齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司也没有要求向我方退回房款的事实。我方已经支付房款齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司没有不接收的道理，如果真的存在拒绝接受我想这是恶意的行为。
经审理查明，2005年10月1日，石某某购买齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司开发的二轻建材家居大市场第一幢二层C12号房屋一处，双方签订物业购买协议一份，协议约定“房屋总价款266,546.00元，付款方式及期限为首付151,035.00元，余款115,511.00元于2014年10月1日前付清，若到期买受人不能将余款补齐，则首付款转为九年租金，此购房协议解除；买受人付款逾期10日之内，交付违约金，协议继续履行，买受人付款逾期超过15日后，交付违约金，出卖人有权解除协议，出卖人解除协议的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行协议的，经出卖人同意，协议继续履行，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二；交付期限应当在2006年8月31日前；协议注明：一、可办产权证，出卖人给买受人出据办理产权证的相关手续，2005年10月1日前交款业户免一年物业费、地板区如护大经营面积，则违约，按总房款5%退违约金”等事项。协议签订后，石某某于2008年5月31日交付首付款151,035.00元，石某某2014年10月1日未按约定交付余款115,511.00元，石某某于2014年12月17通过银行汇款向齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司支付余款115,511.00元，双方对房屋交付时间均无异议。

本院认为，石某某与齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司签订的《物业购买协议》是双方真实意思的表示、合法有效。合同签订后，石某某支付了首付款151,035.00元，齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司履行了交付房屋的义务。石某某未按协议约定于2014年10月1日交付购房余款115,511.00元，2014年12月17日石某某通过银行汇款的方式，向齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司支付购房余款115,511.00元。关于本案所涉《物业购买协议》是否解除的问题，协议第六条约定，“到期买受人不能将余款补齐，首付款转为九年租金，此购房协议解除”，协议第七条约定，“逾期超过15日后，出卖人有权解除协议”。本案中齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司自合同约定付购房余款日2014年10月1日和得知石某某付款后将款项汇入公司员工王斌帐号就知道或应当知道解除权条件成就，齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司未在解除权发生之日起一年内行使解除权,故齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司要求解除协议的反诉请求，因过解除权行使的一年除斥期间，解除权消灭，本院不予支持，合同双方应按协议约定继续履行生效合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）石某某与被告（反诉原告）齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司签订的《物业购买协议》有效；
二、被告（反诉原告）齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司于本判决生效后十日内为原告（反诉被告）石某某出具办理二轻建材家居大市场第一橦二层C12号房屋所需手续并协助办理该房屋产权证；
三、驳回被告（反诉原告）齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司的反诉请求。
案件受理费6,475.00元（本诉5,298.00元，反诉1,177.00元），由齐齐哈尔市龙某装饰材料有限责任公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于齐齐尔市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　辛　麟 审　判　员　　杨永龙 人民陪审员　　曲文静

书记员：范星璐