石某某途胜物业服务有限公司与石某某市新浩物业服务有限公司物权保护纠纷一案再审民事判决书

申请再审人（一审被告、二审上诉人）石某某途胜物业服务有限公司，住所地石某某市长安区新浩城7-1-401。
法定代表人张爱梅，该公司总经理。
委托代理人单金泰，河北冀石律师事务所律师。
委托代理人李健，河北世纪鸿业律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）石某某市新浩物业服务有限公司，住所地石某某市桥东区建设北大街261号。
法定代表人王秀英，该公司董事长。
委托代理人刘兰玉，河北世纪联合律师事务所律师。
委托代理人边剑辉，河北世纪联合律师事务所律师。
原审被告张爱梅，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住石某某市长安区建设北大街261号新浩城小区9-5-101。
委托代理人李健，河北世纪鸿业律师事务所律师。

申请再审人石某某途胜物业服务有限公司（以下简称途胜公司）与被申请人石某某市新浩物业服务有限公司（以下简称新浩公司）、张爱梅物权保护纠纷一案，石某某市长安区人民法院于2011年8月30日作出（2011）长民二初字第250号民事判决，途胜公司不服，向本院提起上诉。本院于2012年4月16日作出（2011）石民四终字第01169号民事判决，已经发生法律效力。途胜公司仍不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2012年12月14日作出（2012）冀民申字第1940号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经再审查明的事实除与原一、二审查明的事实一致外，另查明，申请再审人石某某途胜物业服务有限公司与石某某华电供热集团有限公司签订的《热力销售合同》显示，石某某市居民供热价格按面积计算：22元／平方米·采暖季，按照建筑面积扣除10%公摊。石某某华电供热集团有限公司在原审中出具的中浩房产收取热费明细显示：2008年11月14日预收热费100万元，2009年11月11日预收热费100万元，2010年11月11日预收热费120万元，共计320万元。石某某途胜物业服务有限公司在2008年、2009年、2010年三年向石某某华电供热集团有限公司直属分公司交纳采暖费共计3747624.56元。被申请人石某某市新浩物业服务有限公司在再审中称新浩城小区地下停车位共90个，现已销售56个，有3个由原中浩公司使用，1个由张爱梅使用，剩余30个车位未出售，并提交了《中浩第一商务车位使用协议书》予以证实。申请再审人称30个地下停车位实为人防工程，不属于申请再审人物业服务权限，与申请再审人无关。

本院再审认为，关于暖气费差价款的问题，根据石某某途胜物业服务有限公司与石某某华电供热集团有限公司签订的《热力销售合同》显示，石某某市居民供热价格按面积计算：22元／平方米·采暖季，按照建筑面积扣除10%公摊。申请再审人收取的2008年、2009年、2010年三年的暖气费应为153447平方米×22元／平方米·采暖季×3×90%＝9114751.80元，而石某某华电供热集团有限公司在2008年、2009年、2010年三年向申请再审人预收采暖费320万元，而非实收，实收采暖费为3747624.56元，有石某某华电供热集团有限公司直属分公司于2012年12月30日出具的证明为证。因此，三年的采暖费差价款应为9114751.80元-3747624.56元＝5367127.24元。原一、二审判决认定三年缴费差额6927502元有误，应予纠正。对于申请再审人提出的收取暖气费存在不交和只收取20%的热损费的情况，申请再审人并未提交证据证明，本院不予支持。对于申请再审人于2010年从被申请人账户共转款64万元，用于自己公司的经营，于法无据，应当返还。被申请人系新浩城小区的建设单位选定的前期物业服务单位，并与新浩城小区的业主签订了物业管理服务协议书，对新浩城小区享有合法的物业管理经营权。而原审被告张爱梅在任被申请人法定代表人、副经理期间，成立石某某途胜物业服务有限公司，在被申请人未被解聘的情况下，即以自己经营的公司对新浩城小区进行物业管理经营，既违反了我国公司法关于同业禁止的相关法律规定，也侵犯了被申请人的合法物业管理经营权。原审被告及申请再审人对新浩城小区的物业管理经营行为应属无效，应将该小区的经营权交与被申请人行使。申请再审人与被申请人之间返还物业管理经营权所基于的法律关系不属国务院《物业管理条例》第11、12、26条规定的调整范围。申请再审人所称返还被申请人的物业管理经营权违反国务院《物业管理条例》11、12、26条规定的主张不能成立，本院不予支持。被申请人作为新浩城小区的合法物业经营管理者，对物业管理资料享有使用权，原审判令申请再审人及张爱梅返还给被申请人并无不妥。关于诉争的新浩城小区20号楼西头一楼房屋一处，并未进行产权登记。申请再审人称该房屋系小区配套设施，用途为儿童活动中心，目前闲置，并提交了新浩城社区居民委员会关于该房屋产权属于全体业主所有的证明。新浩城社区居民委员会非房屋产权登记管理部门，无权对房屋产权的归属作出证明，对此本院不予采信。申请再审人及张爱梅对诉争房屋不享有产权，无权占有和使用。即使依照申请再审人所称，诉争房屋属于小区的配套设施，被申请人作为新浩城小区的物业管理经营单位，有权对其进行管理使用，申请再审人及张爱梅理应向被申请人返还。关于诉争的30个车位的问题，申请再审人及张爱梅在原一审时所提交的收取车位费收据和维修、管理车位支出的收据，以及申请再审人在原二审庭审中“以前新浩管过”的陈述，表明新浩城小区的车位一直属于物业经营管理的范围，申请再审人及张爱梅应当向被申请人返还。关于返还车位数量，有被申请人提交的《中浩第一商务车位使用协议书》可以证实，且在原一、二审申请再审人及张爱梅对此并无异议，原判认定车位有30个并无不当，申请再审人及张爱梅所提原判认定车位数量事实不清的意见，不能成立。申请再审人所称原一、二审判决判令申请再审人返还被申请人物业管理档案及小区配套用房和地下停车位30个违反国务院《物业管理条例》第29、38、39条及《物权法》第70条的规定的理由，本院不予支持。张爱梅成立途胜公司的行为，以及途胜公司对新浩城小区的物业进行经营管理的行为，共同侵犯了被申请人的合法权益，申请再审人和张爱梅应对其侵权行为承担连带责任，原一、二审判决判令张爱梅与申请再审人共同承担本案的民事责任并无不当。
综上，原一、二审判决关于暖气费差价款数额的认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十八条的规定，判决如下：

审判长 杨景彬
代理审判员 王彦松
代理审判员 杨文涛

书记员： 刘萌萌