石某某磊锦房产经纪有限公司与刘某某确认合同效力纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：石某某磊锦房产经纪有限公司，住所地：石某某裕华区仓兴街16号1-301。
统一信用社会代码：91130108089443552E。
法定代表人高恒芬，该公司经理。
委托诉讼代理人贾国昌，河北邦友律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，赵县人。
委托诉讼代理人范军平，石某某市赵县宏业法律服务所法律工作者。
第三人赵县供销合作社联合社。
法定代表人郑玉华，主任。

原告（反诉被告）石某某磊锦房产经纪有限公司以下简称磊锦公司与被告（反诉原告）刘某某确认合同效力纠纷一案，本院于二〇一七年十月十九日作出（2017）冀0133民初1727号民事判决书。原告不服判决，上诉于河北省石某某市中级人民法院，河北省石某某市中级人民法院于二〇一七年十二月七日作出（2017）冀01民终12644号民事裁定书，发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人贾国昌、被告（反诉原告）刘某某及其委托诉讼代理人范军平到庭参加了诉讼，第三人赵县供销合作社联合社经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石某某磊锦房产经纪有限公司的诉讼请求：依法确认原、被告签订的《房屋转让意向书》已经解除、失去效力。事实与理由：2014年1月28日原被告签订了一份《房屋转让意向书》，约定被告预定原告位于赵县物流中心的商铺两套，每套价值105万元，在2014年元月30日交定金50万元，在2014年2月28日前预交100万元，剩余60万元在商铺交付前交清，同时约定付款超过七天，协议无效。协议签订后被告只在当天交付了定金50万元，剩余款项至今再一分未交。按照协议约定，作为协议乙方的被告付款超过七天，该协议就无效，该条约定实际上是双方约定解除合同的条件，被告没有在七天之内付款，违反了约定，解除合同的条件已经成就，协议应该解除、失去效力。为此请求人民法院确认原被告双方约定的条件已经出现，双方签订的《房屋转让意向书》已经解除、失去效力。
被告刘某某辩称，原告在范庄物流中心项目建设中就公开向社会销售楼房，在销售中对外声称在建楼房手续齐全，并向我出示了他的营业执照，基于此，当事人与我签订了房屋转让意向书，签订意向书是为了签订正式的商品房买卖合同打基础，签订意向书几天后答辩人找原告方要求协商签订正式的商品房买卖合同，可原告方以种种理由推诿，故此答辩人要求原告方退还答辩人交的定金50万元，原告方不予理睬，答辩人认为原告与答辩人签订的房屋转让意向书的行为违反了《消费者权益保护法》第八条、第二十条、《建筑法》第七条、《商品房预售管理办法》第六条、第九条的规定，意向书的内容也不符合商品房销售管理办法第十六条规定的主要内容，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的意向书当属无效合同，退一步讲，就算是意向书是有效合同，答辩人也没有违反意向书中的第六条第二项之规定，而是原告方在2014年3月5日将4号楼卖给他人并交付使用，是造成根本不能履行合同的原因，原告方的这一行为违反了《商品房销售管理办法》第十条的规定，综上，因双方所争持的合同为无效合同，原告方的诉讼请求没有事实根据，不符合法律规定，应当裁定驳回起诉。
被告（反诉原告）刘某某的反诉请求，1、请求人民法院确认我与被反诉人预签的《房屋转让意向书》无效。2、让被反诉人返还我交的定金50万元和此款的利息（利息按银行同期贷款利率计息，从2014年1月28日起到被反诉人付清款时止）。3、让被反诉人承担本诉费和反诉费。事实和理由：被反诉人方在商铺建设前和建设中就公开向社会预售商铺（商铺含商铺上的二层、三层住房），被反诉人在向我推销商铺时，被反诉人方声称在建房屋手续齐全，并向我出示了营业执照。基于此，我与被反诉人在2014年1月28日预签了《房屋转让意向书》（以下简称意向书）。《意向书》内容：一、房屋地址：范庄物流中心。二、用途：商铺。三、预定房屋编号：四号、五号。四、定金：2014年元月30日前交50万元整。五、价金每套105万元整。六、其他约定1、在2014年2月28日前再预交100万元，剩余款60万元在商铺交付前必须交清，甲方保证转让乙方四号、五号商铺；如乙方在2014年2月28日前交不够100万元，但必须交够55万元，甲方只能转让四号商铺一套。2、乙方付款超过七天，该协议无效。签订《意向书》过了几天后，我要求被反诉人方出示《商品房预售许可证》，并要求与被反诉人协商签订正式的《商品房买卖合同书》，可被反诉人以种种理由推诿。在我与被反诉人多次交涉无果的情况下，我让被反诉人退还交的款50万元，被反诉人不予理睬。我为了避免损失的扩大就没有按《意向书》规定的交款时间再向被反诉人方交款。现被反诉人以我违反了《意向书》第六条第2款的规定，提起诉讼，请求法院确认双方签订的《意向书》已经解除、失去效力。综上，被反诉人在未取得《商品房预售许可证》就与我签订《意向书》的行为，违反《城市商品房预售管理办法》第六条之规定。被反诉人方到今也不能出示商品房预售许可证明，根据最高院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方预签的《意向书》属无效行为。我与被反诉人预签的《意向书》也不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，依该条规定，双方预签的《意向书》也应属无效合同。因双方预签的《意向书》无效，被反诉人应当返还我交的定金50万元和此款的利息。我为了维护自己的合法权益，根据《民诉法》的有关规定，依法提起反诉，请求法院与本诉合并审理，并依法判处。
反诉被告石某某磊锦房产经纪有限公司辩称，2013年5月赵县供销合作社联合社与河北高鼎建筑安装工程有限公司签订合作协议书，利用赵县供销社的土地，建设赵县供销社范庄物流中心双方所建设的既不是住宅小区又不是商品房，在2014年1月16日高鼎公司将权利转让给了本案原告，双方签有权利转让协议书，由于建设的赵县供销社范庄物流中心，功能是物资流通，不属于是商住，所以其建设的项目不适用商品房预售管理的有关规定，反诉人以原告的行为违反了商品房预售办法的规定认为合同无效是不能成立的。
第三人赵县供销合作社联合社在法定期限内未向本院提交陈述意见。
原告提交如下证据：
1、赵县供销合作社联合社与河北高鼎建筑安装工程有限公司签订的合作协议书。
2、赵县供销合作社联合社与河北高鼎建筑安装工程有限公司签订的合作协议的补充协议。
3、河北高鼎建筑安装工程有限公司与原告签订的权力转让协议书。
4、房屋转让意向书。
5、收款收据。
6、土地登记表，编号为2600340。
以上证据1、2用以证明赵县供销合作联社与河北高鼎安装工程有限公司合作开发建设的赵县供销社范庄物流中心项目的各方权利和义务，证据3证明河北高鼎建筑安装工程有限公司的全部权利转归原告，证据4、5证明原告于2014年1月28日与被告签订房屋转让意向书并于同日收取被告定金50万元，证据6证明商铺占地的土地性质。
被告质证意见，证据1、2有异议，1、协议书没有双方单位法人的签字；2、从协议书本身来说，只是转让了债权债务，前提是本案原告是作为垫资方，该协议书不能证明涉案标的物的性质，不能证明涉案标的物的合法性，该项目的整个工程是十一套的三层楼房，顺序排号是自南向北排列，意向书当中规定的是刘某某要4、5号楼房，在2014年3月5日原告将4号楼卖给了刘少波，按协议书中规定刘某某有选择权。现状是刘某某没有占用4、5号楼房。对证据3、4、5、6无异议。
被告提交如下证据：
1、房屋转让意向书。
2、原告收取被告50万元的收款收据。
3、原告收取案外人刘少波50万元的收款收据。
以上证据用以证明被反诉人违约将合同约定的4号商铺出售给案外人刘少波。
原告质证意见，对以上证据的真实性无异议，但不能证明原告违反意向书约定，将4号商铺出售给刘少波。
经审理查明，2013年5月21日赵县供销合作联社（甲方）与河北高鼎建筑安装工程有限公司（乙方）签订合作协议书，约定共同开发建设位于赵县物流中心项目，合作方式为甲方提供项目用地，乙方提供全部建设资金并负责建设施工，项目落成，待乙方收回投资后，甲乙双方共同经营，甲方占51%股份，乙方占49%股份。2013年5月23日赵县供销合作联社（甲方）与河北高鼎建筑安装工程有限公司（乙方）签订合作协议书补充协议，补充协议规定：一、关于《合作协议》第五条合作方式中项目落成后，乙方收回投资的期限确定，双方协定为:自本《合作协议书》签订之日起至2063年5月底为限。期满后双方按51:49比例共同经营。2014年1月16日本案原告与河北高鼎建筑安装工程有限公司签订权力转让协议书，本案原告承接河北高鼎建筑安装工程有限公司享有的“赵县供销社范庄物流中心”项目的全部权利义务。2014年1月28日，原、被告签订房屋转让意向书，意向书约定：原告将赵县物流中心预定房屋编号为四号、五号的商铺，以每套105万元价格转让给被告，定金为2014年元月30日交50万元整。在2014年2月28日前再预交100万元整，剩余款60万元在商铺交付前交清。原告保证转让被告四号、五号商铺；如被告在2014年2月28日前交不够100万元，但必须交够55万元，原告只能转让四号商铺一套。被告付款超过七天，该协议无效。以上协议签订后，被告于协议签订当日支付原告定金50万元，后续房款没有交纳，被告至今占据原告3号商铺进行经营。
另查明，2014年3月5日，原告收取案外人刘少波定金50万元，刘少波占据原告四号商铺至今。被告刘某某与案外人刘少波系亲兄弟关系。
再查明，原告接收赵县物流中心项目后，其投资至今未收回。另外，原告与第三人赵县供销合作社联合社共同开发的赵县供销社范庄物流中心项目所建商铺，没有国有土地使用证、建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证等手续。

本院认为，从原被告签订的房屋转让意向书的具体内容上看，符合房屋买卖的合同性质，原告所建商铺无国有土地使用证、建筑工程施工许可证、规划许可证、无商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告所订立的房屋转让意向书为无效合同。双方签订合同无效，原告要求本院依法确认原、被告签订的《房屋转让意向书》已经解除、失去效力的请求，本院依法不予支持。反诉人请求本院确认双方所签的《房屋转让意向书》无效，本院予以支持。原、被告双方签订的合同无效，均有过错，根据过错的大小，应各自承担相应的责任，本院认为以原告承担70%的责任，被告承担30%的责任为宜。故反诉人要求返还定金50万元的请求，本院予以支持，关于反诉人要求支付利息的请求，本院不予支持。本院认为原告主张的利息其实是合同无效后的损失，损失数额应以本金50万元为基准，从2014年3月6日起至本案执行完毕时止按中国人民银行同期贷款利率计算利息的70%计付。第三人赵县供销合作社联合社经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，是其对自己诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果由其自行承担。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原、被告签订的《房屋转让意向书》无效；
二、原告（反诉被告）石某某磊锦房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）刘某某定金50万元。
三、原告（反诉被告）石某某磊锦房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）刘某某损失（损失数额以本金50万元为基准，从2014年3月6日起至本案执行完毕时止按中国人民银行同期贷款利率计算利息的70%计付）。
四、驳回当事人的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费80元，反诉费8880元，由原告石某某磊锦房产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石某某市中级人民法院。

审判长 吕占波
人民陪审员 邢献敏
人民陪审员 常晓菲

书记员： 刘凌云