石家庄市金某房地产开发有限公司与河北省汇丰实业发展公司房地产公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：石家庄市金某房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥东区。
法定代表人：李振雷，该公司董事长。
委托代理人：杨睿，该公司法律顾问。
委托代理人：张怀文，河北厚正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：河北省汇丰实业发展公司房地产公司，住所地石家庄市。
法定代表人：康国华，该公司总经理。
委托代理人：郝力，河北济民律师事务所律师。
委托代理人：樊涛，河北济民律师事务所律师。

上诉人石家庄市金某房地产开发有限公司（以下简称金某公司）与被上诉人河北省汇丰实业发展公司房地产公司（以下简称汇丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，石家庄市中级人民法院于2011年8月3日作出（2010）石民三初字第00082号民事判决。宣判后，金某公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金某公司的委托代理人杨睿、张怀文、被上诉人汇丰公司的委托代理人郝力、樊涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院经审理查明，2003年1月28日，信达公司向省高院出具信函一份，申请省法院对查封的汇丰大厦土地部分先行予以解封。2005年2月17日，汇丰大厦土地使用权正式变更至金某公司名下。
又查明，本院执行局涉及执行汇丰公司案件一件，即信达公司申请执行汇丰公司借款纠纷一案，1999年6月28日查封了汇丰大厦土地使用权及地下一、二层和地上一至五层房产，2003年汇丰公司申请将土地部分解封并过户给金某公司，现该案仍查封着汇丰大厦地下一、二层和地上一至五层房产。涉及执行金某公司的执行案件有两件，一是石家庄工大房地产开发有限公司（以下简称工大公司）与金某公司借款纠纷一案，诉讼中查封了金某公司所有的国用（2005）第045号土地使用权及地上附着物（即汇丰大厦及其所占用的土地），二是华夏银行石家庄分行与金某公司借款纠纷一案，诉讼中轮候查封了金某公司所有的国用（2005）第045号土地使用权及地上附着物（即汇丰大厦及其所占用的土地）。在执行工作中，经涉汇丰大厦债权人申报，查明共涉及64户债权人，申报债权总金额为29950万元（本金），其中未诉讼的有58户债权人，已诉讼的6户债权人。我院执行局于2008年6月5日、2009年8月3日分别对汇丰大厦进行了依法评估，评估价格分别为1.71亿、1.77亿，而后分别于2009年8月26日、2009年10月9日、2009年11月4日对汇丰大厦进行了三次拍卖，均因无人参与竞买而流拍。后金某公司申请以第三次竞拍保留底价再行变卖，亦未变卖成功。
本院查明的其他事实与原审一致。

本院认为，关于金某公司直接支付给汇丰公司的转让款数额问题。原判认定金某公司直接支付给汇丰公司的转让款为1559.69万元，金某公司上诉主张其实际给付金额为2091.495946万元。金某公司提出的证据中，2002年7月9日金额10万元的现金借款单上有汇丰公司康国华的签字，汇丰公司虽不予认可，但未申请就该签字的真伪进行鉴定，故对该证据予以认定；2002年12月21日5909.46元土地出让使用金票据和2003年1月21日金额522692元的契税，因《汇丰大厦转让合同》8.3条约定“除转让费7500万元之外，其他费用及转让合同以前的一切纠纷均由汇丰公司负责”，因此上述两笔费用应由汇丰公司承担；25号汇丰大厦监理公司出具的金某公司代汇丰公司支付3万元监理费的收条，汇丰公司虽提异议但并未提出相反证据，应予确认。上述应予认定的数额共计658601.46元。至于金某公司提交的其他证据，2002年7月29日、2004年11月15日、2004年11月23日、2005年1月31日、2005年6月3日的转账支票存根和支票领用审批表五组，金额总计248万元，除2005年1月31日外，其余支票存根上收款人处均为空白，也没有收款账号，显示不出是开具给汇丰公司的支票；2005年1月31日转账支票存根虽在收款人处载明“汇丰（康国华）”，但也只能证明开出了支票，不能证明所涉金额是否已由汇丰公司实际支取，金某公司亦未能提供银行的转账明细予以证明；与这五组转账支票存根相对应的支票领用审批表上也没有康国华的签字(有的在用途上写明“康口华”，有的领用人为李总、用途为“还康国华”，有的领用人为“康口华”，等)，不能证明金某公司已将该248万元款项支付给汇丰公司；2002年8月2日金额110万元的现金借款单，金某公司自己都不能确定康国华签字真伪；5号、6号、14号、15号四张现金借款单上借款人签字均为康口华而非康国华；12号、13号现金借款单和收条上的收款人均为李振贤，没有汇丰公司的签字确认；2003年3月11日金额27万元的施工用水水费，金某公司不能证明是大厦转让之前汇丰公司欠付的；2003年5月28日1500元广告费、28号交易服务费，金某公司不能证明是替汇丰公司垫付；其余8张购买电器的票据，金某公司不能证明与本案的关联性。因此，在本案中对上述证据不予认定，此后若金某公司找到其他证据能够证明其相应主张，还可另行主张。综上，金某公司直接支付的转让款金额应认定为1625.5501万元。关于金某公司是否代汇丰公司支付了过渡费及数额，是否应抵顶转让款问题，根据查明的事实，汇丰大厦的过渡费分为两部分：一部分是金某公司接手之前汇丰公司应付而未付的过渡费，共计金额716.7819万元，根据《汇丰大厦转让合同》的约定，该部分过渡费由金某公司直接支付给被拆迁人，因7500万元转让款中包括过渡费，因此金某公司支付的这部分过渡费抵顶其应付的转让费；一部分是金某公司接手之后的过渡费，应由金某公司自行承担。金某公司总计支付过渡费1018.986981万元，对该数额双方无争议。争议在于，金某公司主张其中的707.180803万元是替汇丰公司支付的其欠付的过渡费，因此该707.180803万元应依约抵顶转让款；汇丰公司主张至今金某公司自己尚欠91195299元过渡费未支付，不可能为汇丰公司支付欠款，因此不存在抵顶转让款的问题。根据《汇丰大厦转让合同》的约定，无论是替汇丰公司支付欠付的过渡费，还是支付接手大厦之后的自己应承担的过渡费，都是金某公司的合同义务，金某公司均应依约严格履行，没有履行的先后顺序，也没有约定金某公司必须在支付清自己应承担的过渡费后才能替汇丰公司支付过渡费，金某公司有权选择先履行哪项义务。在汇丰公司没有证据否定金某公司主张的情况下，金某公司已经支付的707.180803万元应依其主张认定为是替汇丰公司支付欠付的过渡费，并按照合同的约定抵顶等额转让款。综上，金某公司已经支付的转让款数额应为1625.5501万元+707.180803万元+1500万元+1300万元=5132.730903万元，尚欠2367.269097万元。关于汇丰公司是否有权解除系争房屋买卖合同问题，双方在转让合同中约定，转让价款为7500万元，至2003年8月13日履行期限届满，但实际履行情况是，在履行期限届满九年后，时至今日金某公司还欠2367余万元未能支付，且其迟延履行转让款给付义务的违约行为使得汇丰大厦转让事宜在长达九年的时间内仍不能完成，合同目的无法实现，故汇丰公司要求解除转让合同的请求符合《合同法》第九十四条第（四）项的规定，原审认定汇丰公司有权解除合同并无不妥。关于转让合同解除后如何处理的问题，《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”从合同法理论上讲，因违约解除合同有无溯及力应具体分析，非继续性合同原则上有溯及力，继续性合同原则上没有溯及力，法院应当根据具体案件的履行情况、合同性质及当事人的诉讼请求来确定合同解除后合同双方的权利义务。本案合同属于非继续性合同，属于有溯及力的情形，一般可以适用恢复原状的规定，双方因合同而取得的物、权利及利益在合同解除后应当相互返还。故合同解除后，汇丰公司应返还金某公司已付转让款5132.730903万元及利息。原判中金某公司赔偿汇丰公司的损失是以欠付转让款为基数计算的利息，鉴于二审对欠付数额进行了调整，故该损失数额也应按照一审判决计算方法做相应调整。至于金某公司接收大厦后进行续建装修等支出，应由汇丰公司承担，金某公司已经支付的部分可以向汇丰公司主张，本案中金某公司未能提供证据证明其已支付的数额，其可以在条件成熟时另行向汇丰公司主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：

审判长 胡华军
代理审判员 宣建新
代理审判员 叶密

书记员： 李冠霞