石家庄市裕华区裕东街道办事处小马社区居民委员会、河北金马商贸集团股份有限公司与深圳市乐某某家居市场管理有限公司、石家庄市乐某某家居市场管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

深圳市乐某某家居市场管理有限公司
石家庄市乐某某家居市场管理有限公司
涂四益
石家庄市裕华区裕东街道办事处小马社区居民委员会
河北金马商贸集团股份有限公司
共同委托代理人杨素梅
孙志辉

上诉人（原审被告）:深圳市乐某某家居市场管理有限公司。
法定代表人:戴荣华，该公司董事长。
上诉人（原审被告）:石家庄市乐某某家居市场管理有限公司。
法定代表人:戴亚林，该公司董事长。
以上二
上诉人共同委托代理人:梁雄归、涂四益，广东同益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:石家庄市裕华区裕东街道办事处小马社区居民委员会。
法定代表人:张福禄，该居民委员会主任。
被上诉人（原审原告）:河北金马商贸集团股份有限公司。
法定代表人:张福禄，该公司董事长。
以上二
被上诉人共同委托代理人:杨素梅、孙志辉，河北圣佑律师事务所律师。
上诉人深圳市乐某某家居市场管理有限公司（简称深圳乐某某）、石家庄市乐某某家居市场管理有限公司（简称石家庄乐某某）与被上诉人石家庄市裕华区裕东街道办事处小马社区居民委员会（简称小马社区居委会）、河北金马商贸集团股份有限公司（简称金马公司）因租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市中级人民法院（2013）石民三初字第00059号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员李欣任审判长、审判员苑秀霞、代理审判员鲍立斌参加的合议庭，书记员杨杰担任本案记录，依法公开开庭审理了本案。上诉人深圳乐某某、石家庄乐某某共同委托的代理人梁雄归、涂四益律师，被上诉人小马社区居委会、金马公司共同委托的代理人杨素梅、孙志辉律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，依照深圳乐某某、石家庄乐某某（以下统称乐某某）与小马社区居委会、金马公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》的约定，免租期的起算时间为小马社区居委会、金马公司向乐某某交付商铺和合法手续开始。金马公司于签订《商铺租赁合同》之日，即将租赁物交付给乐某某实际占有使用，乐某某在2008年8月20日开始经营。基于《补充协议》的约定，乐某某对承租物有质量瑕疵的部分进行了修复，达到了承租使用的目的。双方“延长一年免租期”的约定，已经是对金马公司未一并交付相关手续的惩罚。在乐某某明知金马公司没有办妥建筑工程施工质量验收手续的情况下，未按《商铺租赁合同》第八条第1项a.“甲方应保证该商铺交付时商铺不存在建筑规范规定的质量问题等瑕疵（包括建筑物瑕疵和权利瑕疵），否则瑕疵期间不得计算租金，如自本合同签订后30日内，上述瑕疵仍存在，乙方有权单方解除本合同……”的规定，在30日内行使合同解除权，而是继续占有使用，至今仍要求继续租赁。乐某某在对本院（2012）冀立民初字第4号《民事裁定书》提出管辖权异议上诉时，自认其“承租该商铺后将一层、二层出租，每月收取租赁费92.1688万元”，可见，金马公司在交付租赁物时未一并交付相关手续并未对上诉人的经营造成实际影响。根据双方约定及合同法遵循公平原则确定各方权利义务的规定，一审法院认定承租期从2001年1月1日起计算是正确的。乐某某“不提交相关手续，免租期就不开始计算”的主张显然违背了基本的公平原则。本院对其“免租期还未起算，支付租金的条件未成就”的上诉主张不予支持。
小马社区居委会、金马公司基于《补充协议》“免租期于2009年1月1日算起，租赁期于2011年1月1日至2030年12月31日共20年”及《商铺租赁合同》“免租期到期后上述定金作为首季度的租金抵扣，以后每半年上交租金一次”的约定，于2011年9月2日和26日分别以《律师函》、《催收函》的方式，要求乐某某支付租金，乐某某在合理期限内未支付，其行为已构成根本违约。小马社区居委会、金马公司依据《商铺租赁合同》第八条第4项“在合同期内若乙方不交租金，甲方可以终止合同”的约定，向其发出《解除合同通知书》，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条  :“承租人无正当理由未交付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定。乐某某在收到《解除合同通知书》后，在法定时间内未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条  第一款  :“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条  的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条  :“当事人对合同法第九十六条  、第九十九条  规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，乐某某在接到通知后三个月的法定期限内未提出异议，小马社区居委会、金马公司发出解除合同的通知生效，双方签订的合同已合法解除。本院对乐某某以“处于违约状态的当事人不享有基于催告对方履行而对方仍不履行所产生的合同解除权”的主张不予支持。
综上，本院认为，金马公司与乐某某签定的租赁合同的承租期应从2011年1月1日起计算。基于双方的租赁合同已合法解除，乐某某应返还租赁物，支付欠付的租金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费105800元，由深圳市乐某某家居市场管理有限公司和石家庄市乐某某家居市场管理有限公司负担。
本判决为终审判决。

本院认为，依照深圳乐某某、石家庄乐某某（以下统称乐某某）与小马社区居委会、金马公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》的约定，免租期的起算时间为小马社区居委会、金马公司向乐某某交付商铺和合法手续开始。金马公司于签订《商铺租赁合同》之日，即将租赁物交付给乐某某实际占有使用，乐某某在2008年8月20日开始经营。基于《补充协议》的约定，乐某某对承租物有质量瑕疵的部分进行了修复，达到了承租使用的目的。双方“延长一年免租期”的约定，已经是对金马公司未一并交付相关手续的惩罚。在乐某某明知金马公司没有办妥建筑工程施工质量验收手续的情况下，未按《商铺租赁合同》第八条第1项a.“甲方应保证该商铺交付时商铺不存在建筑规范规定的质量问题等瑕疵（包括建筑物瑕疵和权利瑕疵），否则瑕疵期间不得计算租金，如自本合同签订后30日内，上述瑕疵仍存在，乙方有权单方解除本合同……”的规定，在30日内行使合同解除权，而是继续占有使用，至今仍要求继续租赁。乐某某在对本院（2012）冀立民初字第4号《民事裁定书》提出管辖权异议上诉时，自认其“承租该商铺后将一层、二层出租，每月收取租赁费92.1688万元”，可见，金马公司在交付租赁物时未一并交付相关手续并未对上诉人的经营造成实际影响。根据双方约定及合同法遵循公平原则确定各方权利义务的规定，一审法院认定承租期从2001年1月1日起计算是正确的。乐某某“不提交相关手续，免租期就不开始计算”的主张显然违背了基本的公平原则。本院对其“免租期还未起算，支付租金的条件未成就”的上诉主张不予支持。
小马社区居委会、金马公司基于《补充协议》“免租期于2009年1月1日算起，租赁期于2011年1月1日至2030年12月31日共20年”及《商铺租赁合同》“免租期到期后上述定金作为首季度的租金抵扣，以后每半年上交租金一次”的约定，于2011年9月2日和26日分别以《律师函》、《催收函》的方式，要求乐某某支付租金，乐某某在合理期限内未支付，其行为已构成根本违约。小马社区居委会、金马公司依据《商铺租赁合同》第八条第4项“在合同期内若乙方不交租金，甲方可以终止合同”的约定，向其发出《解除合同通知书》，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条  :“承租人无正当理由未交付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定。乐某某在收到《解除合同通知书》后，在法定时间内未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条  第一款  :“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条  的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条  :“当事人对合同法第九十六条  、第九十九条  规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，乐某某在接到通知后三个月的法定期限内未提出异议，小马社区居委会、金马公司发出解除合同的通知生效，双方签订的合同已合法解除。本院对乐某某以“处于违约状态的当事人不享有基于催告对方履行而对方仍不履行所产生的合同解除权”的主张不予支持。
综上，本院认为，金马公司与乐某某签定的租赁合同的承租期应从2011年1月1日起计算。基于双方的租赁合同已合法解除，乐某某应返还租赁物，支付欠付的租金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费105800元，由深圳市乐某某家居市场管理有限公司和石家庄市乐某某家居市场管理有限公司负担。

审判长：李欣
审判员：苑秀霞
审判员：鲍立斌

书记员：杨杰