石某某市正定金某化工有限公司、仝六斗等与石某某瑞某房地产开发有限公司等民间借贷纠纷一审民事判决书

原告：石某某市正定金某化工有限公司，住所地正定县北关村。法定代表人：仝毅石，该公司执行董事。委托代理人：张立秋，河北泰平律师事务所律师。原告：仝六斗，男，汉族，住石某某正定新区。委托代理人：张立秋，河北泰平律师事务所律师。被告：石某某瑞某房地产开发有限公司，住所地正定县成德北街1号5层06室。法定代表人：冯克锋，该公司总经理。委托代理人：武亭廷，该公司员工。被告：冯克锋，男，汉族，住石某某市新华区。委托代理人：武跃利，石某某瑞某房地产开发有限公司员工。被告：河北润成投资有限公司，住所地石某某长安区华新路36号。法定代表人：王恒凤，该公司总经理。委托代理人：杜鹏鹏，该公司员工。

二原告诉称：2015年9月29日，二原告与三被告签订《协议书》，三被告将其开发的综合楼三层，面积4188平方米，以总价1500万元的价格售给二原告。二原告于当日向三被告支付了购房款1500万元。后来二原告得知已购房产已办理抵押借款，三被告承诺退款并支付违约金，但至今未向二原告支付。二原告请求：1、判令三被告返还二原告购房款1500万元，并支付违约金（违约金按照1500万元的月利率2%计算，期限自2015年9月29日起至还清欠款本息之日止）。2、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中经法庭释明，二原告变更诉讼请求称：本案名为购房实为民间借贷，2015年9月30日三被告向二原告借款1500万元，约定月利率3%，双方签订购房及回购协议作为民间借贷的担保，三被告按照月利率3%支付利息付至2015年12月29日。经二原告多次催要，三被告至今未还清借款本息。二原告变更诉讼请求为：1、判令三被告偿还二原告借款1500万元并支付利息（利息按照月利率2%计算，期限自2015年12月30日起至还清借款本息之日止）。2、本案诉讼费用由三被告承担。三被告共同辩称：1、二原告与三被告2015年9月29日签订的《协议书》及2015年10月5日签订的《补充协议》应属无效合同。2、二原告与三被告签订的《协议书》及《补充协议》的内容，明显不是以销售房产为主要目的，而是以约定回购、变相返本销售的融资行为，属于借贷关系。三被告已经累计偿还二原告借款1541万元。3、二原告与三被告没有约定利息，三被告不应当支付二原告利息。4、合并审理的这两个案子均为民间借贷的案子，我们是一起还的，不应当分开审理，原告按照房屋买卖起诉实际上是在规避管辖，原告应当到中院起诉，请求法院驳回原告起诉。二原告向本院提交了下列证据：1、2015年9月29日二原告与三被告签订的《协议书》及附件《综合楼三层平面图》。2、2015年9月29日被告瑞某房地产公司出具的《收据》。3、2015年9月30日《中国银行网上银行电子回单》。4、2015年10月5日二原告与三被告签订的《补充协议》。5、2015年1月31日二原告与三被告签订的《协议书》。6、2015年2月2日《中国银行网上银行电子回单》。7、2015年2月10日二原告与三被告签订的《补充协议》。8、二原告计算的《借款、还款、欠款数额及明细》。以上证据用以证明二原告与三被告名为购房关系实为民间借贷关系，双方签订购房协议作为民间借贷的担保，双方通过回购协议来约定借款利息，2015年9月30日三被告向二原告借款1500万元（该笔借款为2015年9月30日提供借款500万元与未偿还的2015年2月2日借款1000万元合并所得，2015年2月2日借款1000万元约定月利率3.3%），利息按照月利率3%计算，三被告支付利息付至2015年12月29日，尚欠借款本金1500万元未偿还。三被告经质证，共同发表如下质证意见：对证据1-7的真实性无异议，认为双方是民间借贷关系不是房屋买卖关系，对借款1500万元的时间及数额无异议，但认为对利息没有说明。对证据8中双方借款、还款的具体时间和数额无异议，但认为偿还的全部是借款本金。三被告共同向本院提交了下列证据：1、石某某市中级人民法院2016年10月17日作出的（2016）冀01民初496号《民事判决书》。2、2015年9月23日《石某某市商品房销售许可证（副本）》。3、2014年6月30日、2015年9月7日《土地他项权利证明书》、2016年3月14日《房屋他项权证》。以上证据用以证明销售给二原告的综合楼三层无预售许可证，存在土地抵押及在建工程抵押。4、《交通银行网上转账电子回执》8份。5、被告瑞某房地产公司2017年3月28日出具的《证明》。证据4、5用以证明三被告偿还借款共计1541万元。二原告经质证，对上述证据共同发表了以下质证意见：对证据1、2、3的真实性无异议，但二原告对抵押手续和预售许可手续一直不知情，三被告也没有通知二原告。对证据4、5的真实性无异议，但二原告认为2015年1月27日66万元是偿还案外借款的利息，2015年2月15日99万元、2015年4月1日99万元、2015年4月30日99万元、2015年7月2日198万元、2015年8月25日500万元、2015年12月28日180万元、2015年12月29日300万元是共同偿还的本案借款和案外借款的本息，偿还顺序是先偿还利息后冲抵案外借款本金，本案借款未冲抵本金。经审理查明，包括本案诉争房屋在内的房地产项目名称为正定县民主街市场升级改造项目，该房地产项目国有土地使用权人和开发企业为被告瑞某房地产公司。2014年6月30日，该房地产项目国有土地使用权设定抵押并办理了《土地他项权利证明书》，抵押权人为石某某汇融农村合作银行西三庄支行。2015年1月31日，二原告与三被告签订《协议书》，内容为：“甲方：金某化工公司、仝六斗；乙方：润成投资公司、瑞某房地产公司、冯克锋。由于乙方资金紧张，自愿以低于市场价格一次性将其开发的综合楼三层，面积4188平米（见乙方提供平面图），以总价壹千万元的价格售给甲方，经双方协商特定以下条款……”2015年2月2日，二原告通过原告仝六斗中行账户向被告冯克锋的中行账户转账1000万元。2015年2月10日，二原告与三被告签订《补充协议》，内容为：“甲方：金某化工公司、仝六斗；乙方：润成投资公司、瑞某房地产公司、冯克锋。乙方在2015年1月31日卖给甲方的综合楼三层，认为价格较低，乙方现提出愿意在十个月内以1330万元的价格购回，经双方协商，甲方同意乙方的要求，特定如下条款：一、本补充协议签订后，乙方在三日内先付33万元回购款，以后每个月30日前付回购款33万元，到2015年11月30日前余款一次付清……”2015年9月7日，该房地产项目国有土地使用权设定最高额抵押并办理了《土地他项权利证明书》，抵押权人为石某某汇融农村合作银行西三庄支行。2015年9月23日，该房地产项目办理了《石某某市商品房预售许可证》，开发企业为被告瑞某房地产公司。2015年9月29日，二原告与三被告签订《协议书》，内容为：“甲方：金某化工公司、仝六斗；乙方：润成投资公司、瑞某房地产公司、冯克锋。由于乙方资金紧张，自愿以低于市场价格一次性将其开发的综合楼三层，面积4188平米（见乙方提供平面图），以总价壹千五百万元的价格售给甲方，经双方协商特定以下条款……”当日，被告瑞某房地产公司出具《收据》，内容为：“交款单位：金某化工公司、仝六斗；人民币：壹仟伍佰万元整；收款事由：房款。”2015年9月30日，二原告通过原告仝六斗中行账户向被告冯克锋中行账户转账500万元。2015年10月5日，二原告与三被告签订《补充协议》，内容为：“甲方：金某化工公司、仝六斗；乙方：润成投资公司、瑞某房地产公司、冯克锋。乙方在2015年9月29日卖给甲方的综合楼三层，认为价格较低，乙方现提出愿意在两个月内以1330万元的价格购回，经双方协商，特定如下条款：一、本补充协议签订后，乙方在2015年10月10日前先付45万元回购款，到2015年11月30日余款一次付清。……四、原2015年1月31日协议书和2015年2月10日补充协议作废。……”2016年3月14日，该房地产项目设定在建工程抵押并办理《房屋他项权证》，房屋他项权利人为石某某汇融农村合作银行西三庄支行。二原告与三被告均认可本案名为房屋买卖关系实为民间借贷关系，双方对借款和还款的具体时间和数额也无异议，双方也都认可转账还款是针对本案借款和案外借款同时还款，没有逐笔借款分开偿还。2015年2月2日二原告向三被告提供借款1000万元，2015年9月30日二原告向三被告提供借款500万元，并与未偿还的2015年2月2日借款1000万元合并为借款1500万元。2015年三被告通过被告瑞某房地产公司股东李建民的交通银行账户向二原告转账还款8笔，共计1541万元，转账日期和金额分别为：2015年1月27日66万元、2015年2月15日99万元、2015年4月1日99万元、2015年4月30日99万元、2015年7月2日198万元、2015年8月25日500万元、2015年12月28日180万元、2015年12月29日300万元。二原告与三被告双方对有无约定借款利息以及偿还的是借款本金还是借款利息存在争议。二原告认为，2015年2月10日二原告与三被告签订的《补充协议》约定“十个月内以1330万元的价格购回”，回购价1330万元比购房价1000万元多出的330万元，实际是约定的借款利息，约定利率为月利率3.3%。2015年10月5日二原告与三被告签订的《补充协议》约定“两个月内以1590万元的价格购回”，回购价1590万元比购房价1500万元多出的90万元，实际是约定的借款利息，约定利率为月利率3%。转账还款是先偿还借款利息后冲抵借款本金，本案借款1500万元的利息付至2015年12月29日，尚欠借款本金1500万元。8笔银行转账偿还借款本息明细为：2015年1月27日偿还利息66万元（案外借款2000万元2015年1月15日至2015年2月15日利息）；2015年2月15日偿还利息99万元（其中，案外借款2000万元2月15日至3月15日利息66万元，本案借款1000万元2月2日至3月2日利息33万元）；2015年4月1日偿还利息99万元（其中，案外借款2000万元3月15日至4月15日利息66万元，本案借款1000万元3月2日至4月2日利息33万元）；2015年4月30日偿还利息99万元（其中，案外借款2000万元4月15日至5月15日利息66万元；本案借款1000万元4月2日至5月2日利息33万元）；2015年7月2日偿还利息198万元（其中，案外借款2000万元5月15日至7月15日利息132万元；本案借款1000万元5月2日至7月2日利息66万元）；2015年8月25日偿息冲本500万元(其中，案外借款2000万元7月15日至9月15日利息132万元，冲抵本金302万元；本案借款1000万元7月2日至9月2日利息66万元）；2015年12月28日偿还案外借款利息180万元、2015年12月29日偿息冲本300万元（其中，案外借款2000万元的尚欠本金1698万元2015年9月15日至2015年12月15日利息224.136万元，冲抵本金87.864万元；本案借款1000万元2015年9月2日至2015年9月30日利息33万元，本案借款1500万元2015年9月30日至2015年12月29日利息135万元）。三被告认为，双方没有约定借款利息，上述8笔转账偿还的都是借款本金。以上事实有二原告、三被告提交的证据及庭审笔录、质证笔录、调解笔录为证。
原告石某某市正定金某化工有限公司（以下简称金某化工公司）、仝六斗与被告石某某瑞某房地产开发有限公司（以下简称瑞某房地产公司）、冯克锋、河北润成投资有限公司（以下简称润成投资公司）民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告委托代理人张立秋、被告瑞某房地产公司委托代理人武亭廷、被告冯克锋委托代理人武跃利、被告润成投资公司委托代理人杜鹏鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，关于法律关系的确定。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。”本案名为房屋买卖合同关系实为民间借贷关系，本案按照民间借贷法律关系审理。二原告于2015年9月30日向三被告提供借款500万元，与2015年2月2日已经提供的借款1000万元合并为一笔借款1500万元，该笔借款1500万元的借款合同自2015年9月30日起生效，该笔借款1500万元的到期日为回购款最后付清日2015年11月30日。关于管辖权。虽然本案借款与案外借款的出借人和借款人主体相同，出借人均为二原告，借款人均为三被告，并且三被告还款时共同偿还本案借款与案外借款。但是本案借款与案外借款相比，发生时间不同，借款金额不同，借款利率不同，作为担保的购房协议书不同，显然属于不同笔的借款。在三被告没有证据证明本案借款与案外借款存在不可分割的关联性的情况下，二原告有权就不同笔借款分别提起诉讼。因此，对三被告提出的二原告规避级别管辖的主张，本院不予支持。关于约定利率。二原告主张，双方通过购房及回购协议来变相约定借款利率，2015年2月2日借款1000万元约定月利率3.3%，2015年9月30日借款1500万元约定月利率3%，二原告的上述主张符合当时双方的真实意思表示。并且，三被告的还款数额与按照约定月利率计算的利息数额相吻合，能够前后印证。同时，该笔借款用途为房地产项目建设，对于三被告主张的双方没有约定借款利息以及也没有实际支付利息，有悖于正定县房地产行业的借贷习惯，不符合正常逻辑。因此，在三被告没有提出相反证据予以反驳的情况下，对于二原告所主张的约定借款利率，本院予以确认。关于实际偿还的是借款本金还是利息。二原告主张是先偿还利息后冲抵本金，三被告主张偿还的是借款本金。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”在双方存在争议并且均没有直接证据予以证明己方主张的情况下，对于原告主张的先偿还利息后冲抵本金，本院予以支持。关于利率调整。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”。对于已经支付的利息，2015年2月2日借款1000万元约定月利率3.3%超出年利率36%的部分利息直接抵扣本金；2015年9月30借款1500万元约定月利率3%未超过年利率36%，符合法律规定，本院予以支持。对于未支付的利息，二原告请求按照年利率24%支付利息，符合法律规定，本院予以支持。关于本案借款和案外借款的还款数额分配。原告主张的本案借款的还款数额为：2015年2月15日偿还利息33万元；2015年4月1日偿还利息33万元；2015年4月30日偿还利息33万元；2015年7月2日偿还利息66万元；2015年8月25日偿还利息66万元；2015年12月29日偿还利息168万元。对于原告主张的对本案借款和案外借款的还款分配方案，原告主张的每笔还款的偿还利息数额，与按照约定的月利率计算出的利息数额相吻合；原告主张的偿还利息后冲抵的是案外借款本金而不是本案借款本金，与每笔借款的发生时间顺序相吻合。并且，原告主张的对本案借款和案外借款的还款分配方案并不损害三被告的利益。因此，对于原告主张的对本案借款的还款数额，本院予以确认。关于拖欠借款本金及利息数额。计算方式为：对于转账还款，逐笔先支付利息后冲抵本金。对于每笔还款的应付利息，按照借款、还款时间节点确定期间，利率按照年利率36%计算。当期还款数额超出应付利息部分直接抵扣本金，当期还款数额不足应付利息的差额计入下期应付利息。计算结果为：（1）2015年2月2日-2015年2月15日：偿还33万元，支付利息1000万元×36%×13天/365天=128219元，冲抵本金33万元-128219元=201781元，尚欠本金1000万元-201781元=9798219元。（2）2015年2月15日-2015年4月1日：偿还33万元，应付利息9798219元×36%×45天/365天=434880元，支付利息33万元，拖欠利息434880元-330000元=104880元，尚欠本金9798219元。（3）2015年4月1日-2015年4月30日：偿还33万元，应付利息9798219元×36%×29天/365天+104880元=385136元，支付利息33万元，拖欠利息385136元-330000元=55136元，尚欠本金9798219元。（4）2015年4月30日-2015年7月2日：偿还66万元，应付利息9798219元×36%×63天/365天+55136元=663968元，拖欠利息663968元-660000元=3968元，尚欠本金9798219元。（5）2015年7月2日-2015年8月25日：偿还66万元，支付利息9798219元×36%×54天/365天+3968元=525824元，冲抵本金660000元-525824元=134176元，尚欠本金9798219元-134176元=9664043元。（6）2015年8月25日-2015年12月29日：偿还168万元，支付利息9664043元×36%×36天/365天+（9664043元+5000000元）×36%×90天/365天=1644825元，冲抵本金1680000元-1644825元=35175元，尚欠本金9664043元+5000000元-35175元=14628868元。因此，对于本案借款1500万元，二被告2015年9月30日实际共提供借款14628868元，利息付至2015年12月29日，尚欠本金14628868元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三十九条之规定，判决如下：

被告石某某瑞某房地产开发有限公司、冯克锋、河北润成投资有限公司偿还原告石某某市正定金某化工有限公司、仝六斗借款14628868元及利息，利息自2015年12月30日开始计算至还清借款之日止，利率按照年利率24%执行。限本判决生效后十日内履行。本案案件受理费129200元、保全费5000元，由被告石某某瑞某房地产开发有限公司、冯克锋、河北润成投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石某某市中级人民法院。