石某某宝某房地产开发有限公司南宫分公司与曹某某买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：石某某宝某房地产开发有限公司南宫分公司，住所地南宫市东大街52号，组织机构代码：56045975-X。负责人：王赞国，该公司经理。委托诉讼代理人：史玉杯，该公司职员。委托诉讼代理人：宋露露，河北佳诚律师事务所律师。被告：曹某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住南宫市。

石某某宝某房地产开发有限公司南宫分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》，判令被告退还位于南宫宝某名郡9-2-402号房屋给原告；2.请求法院判令被告赔偿原告损失225556.23元，并支付原告违约金29261.4元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：请求法院判令被告支付原告违约金35041.80元。事实和理由：2012年6月27日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告以按揭贷款方式购买原告位于南宫宝某名郡9-2-402号房屋，总价款为292614元。根据《合同补充协议》第八条规定，被告应按时按月向银行偿还贷款，如因被告延迟偿还贷款导致原告承担担保责任的，原告有权单方面解除购房合同，被告并应支付总合同款10%的违约金及该违约给原告造成的其他经济损失。2016年6月至2016年10月，因被告未按期偿还贷款本息，银行决定提前收回贷款本息，并要求原告承担担保责任。2016年6月20日、2016年10月18日银行两次从石某某宝某房地产开发有限公司的保证金账户中扣划本息共计225556.23元。原告认为，被告未能履行合同约定，已构成违约，原告有权解除合同，被告应按约定支付违约金及赔偿原告损失。为此，原告诉至法院。原告石某某宝某房地产开发有限公司南宫分公司围绕诉讼请求，提交证据如下：1、原被告双方2012年6月2日签订的《商品房买卖合同》一份；2、中国银行股份有限公司南宫支行告知函两份；3、中国银行股份有限公司南宫支行贷款、还款回单4张。被告曹某某未提交书面答辩状，亦未提交证据，庭审中辩称，原告起诉的事情是事实，我准备筹钱给原告已垫付的钱。本院经审理，认定事实如下：2012年6月27日原告石某某宝某房地产开发有限公司南宫分公司与被告曹某某签订《商品房买卖合同》。合同第三条约定买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房第9幢2单元402号房。第四条第一款规定，按建筑面积，该商品房单价为人民币每平方米1968.08元，总金额人民币292614元整，第四款规定所购储藏间的建筑面积为23.14㎡，单价为人民币每平方米2498元，总价为57804元，该房总价款为350418元整。第六条付款方式及期限：买受人按第叁种方式付款其他方式。贷款付款：买受人已交清首付款110418元，余款240000元整办理银行贷款。第七条买受人逾期付款的违约责任执行补充协议约定。附件四《合同补充协议》第八条规定，买受人应按本合同及其按揭银行所签订的《个人购房借款合同》按时按月向银行偿还贷款，买受人因延迟偿还贷款导致银行要求出卖人承担担保责任时，出卖人有权单方解除购房合同，买受人必须将其所购房屋交出卖人所有，并向出卖人支付总合同价款的10%的违约金及该违约给出卖人造成的其他经济损失。购房合同签订以后，被告依约向原告交清首付款110418元，余款240000元整在中国银行股份有限公司南宫支行办理了银行贷款。2016年6月17日，中国银行股份有限公司南宫支行向原告石某某宝某房地产开发有限公司发出告知函：“2016年2月至6月期间，宝某名郡9号楼2单元402室业主（借款人）曹某某（身份证号：）四次逾期且经我行催告无果，一直未能履行《借款合同》按期还款。我行依照《合作协议》的约定将从你公司保证金账户（账号：10×××74）中直接扣除拖欠贷款本息。”2016年10月7日，中国银行股份有限公司南宫支行向原告石某某宝某房地产开发有限公司发出告知函：“2016年2月至10月期间，宝某名郡9号楼2单元402室业主（借款人）曹某某（身份证号：）累计八次逾期且经我行催告无果，一直未能履行《借款合同》按期还款。我行依照借款合同约定，终止与曹某某的借款合同，提前收回全部剩余贷款本金及拖欠利息。我行依照《合作协议》的约定将从你公司保证金账户（账号：10×××74）中直接扣除全部剩余贷款本息。”2016年6月28日，2016年10月18日，中国银行股份有限公司南宫支行分别两次从原告石某某宝某房地产开发有限公司南宫分公司保证金账户中扣除人民币6511.94元，人民币219044.29元，共计225556.23元。原告石某某宝某房地产开发有限公司南宫分公司认为，被告曹某某未能履行合同约定，已构成违约，原告有权解除合同，被告应按约定支付违约金及赔偿原告损失。为此，原告诉至本院。上述事实，有原告石某某宝某房地产开发有限公司南宫分公司提供的《商品房买卖合同》、告知函、贷款、还款回单予以证实，经庭审质证，本院予以确认。
原告石某某宝某房地产开发有限公司南宫分公司与被告曹某某买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用简易程序开庭进行了审理。本案当事人原告石某某宝某房地产开发有限公司南宫分公司的委托诉讼代理人史玉杯、宋露露，被告曹某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案的争议焦点如下：1、是否应该解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，被告退还原告开发的南宫宝某名郡9-2-402号房屋；2、被告是否应支付原告违约金35041.80元。一、是否应该解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，被告退还原告开发的南宫宝某名郡9-2-402号房屋。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，因此原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第八条规定，买受人应按本合同及其按揭银行所签订的《个人购房借款合同》按时按月向银行偿还贷款，买受人因延迟偿还贷款导致银行要求出卖人承担担保责任时，出卖人有权单方解除购房合同，买受人必须将其所购房屋交出卖人所有，并向出卖人支付总合同价款的10%的违约金及该违约给出卖人造成的其他经济损失。被告支付首付款之后，办理了银行贷款。2016年6月17日，2016年10月7日，被告累计八次未按期还款，原告承担担保责任。因此，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》约定的解除条件成就，出卖人有权单方解除购房合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，本院认为，被告曹某某应当返还原告石某某宝某房地产开发有限公司南宫分公司开发的南宫宝某名郡9-2-402号房屋。此外根据《中华人民共和国合同法》第九十二条之规定：“合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《商品房买卖合同》解除以后，被告曹某某返还原告开发的南宫宝某名郡9-2-402号房屋，原告应当返还被告已支付的购房款124861.77元。其中，被告曹某某向原告石某某宝某房地产开发有限公司南宫分公司支付的首付购房款110418元，向贷款银行中国银行股份有限公司南宫支行支付的按揭购房款14443.77元。二、被告是否应支付原告违约金35041.80元。被告不按期还款，违反了原、被告之间签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当按照《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第八条规定承担违约责任。《商品房买卖合同》第四条第四款规定该房总价为350418元整，《合同补充协议》规定买受人因延迟偿还贷款导致银行要求出卖人承担担保责任时买受人必须将其所购房屋交出卖人所有，并向出卖人支付总合同价款的10%的违约金及该违约给出卖人造成的其他经济损失。但，《商品房买卖合同》中关于出卖人逾期交房的违约责任为出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金而买受人违约向出卖人支付总价款的10%属于加重了被告义务的格式条款，违反了权利义务的公平原则，因此本院认定违约金应为未付房款225556.23元的10%，即22555.62元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条，第九十七条的规定，判决如下：

一、解除原告石某某宝某房地产开发有限公司南宫分公司与被告曹某某于2012年6月27日签订的《商品房买卖合同》。二、被告曹某某于本判决生效十日内退还原告石某某宝某房地产开发有限公司南宫分公司开发的南宫宝某名郡9-2-402号房屋及储藏间。三、原告石某某宝某房地产开发有限公司南宫分公司于本判决生效十日内应当返还被告曹某某已支付的购房款124861.77元。四、被告曹某某于本判决生效十日内支付原告石某某宝某房地产开发有限公司南宫分公司违约金22555.62元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延的履行期间的债务利息。案件受理费5125元，减半收取2563元，由原告石某某宝某房地产开发有限公司南宫分公司负担2198元，被告曹某某负担365元。财产保全费1770元，由被告曹某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。

审判员　　焦勇智

书记员：彭英政