石某某北方轴瓦钢带有限公司与河北泽某拍卖有限公司、河北冀联破产清算事务所确认合同无效纠纷一审民事判决书

原告：石某某北方轴瓦钢带有限公司，住所地：赵县范庄村。法定代表人：张立民，该公司董事长。委托诉讼代理人吴晓东，河北冠宇律师事务所律师。委托诉讼代理人张立明，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住赵县。被告：河北泽某拍卖有限公司，住所地：石某某市合作路328号。法定代表人：杨茂森，该公司总经理。委托诉讼代理人张妍慧，石某某市新华诚和法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人李金霞，石某某市新华诚和法律服务所法律工作者。被告：河北冀联破产清算事务所，登记住所地：石某某市广安大街**号安侨商务****室。法定代表人：宁宇，该事务所主任。第三人：单曙燕，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。委托诉讼代理人刘朝阳，河北清风律师事务所律师。委托诉讼代理人朱爱贞，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。系第三人单曙燕的母亲。

原告北方轴瓦公司向本院提出诉讼请求：请求确认二被告对原赵县范庄罐头食品厂（以下简称范庄食品厂）实施的拍卖行为无效。事实和理由：原告与范庄食品厂于1999年6月签订租赁合同，约定原告租赁范庄食品厂的厂房和场地进行生产经营，租期十年，租赁费每年4万元。原告一直按约定支付租赁费，合同到期后原告继续租赁食品厂的厂房和场地，并且投入巨资对食品厂的厂房和围墙进行了整修。后食品厂的负责人梁某告诉原告范庄食品厂要破产，原告向梁某提出要购买范庄食品厂的厂房和土地，通过法院和信用社的人员协调，法院的工作人员明确告知原告向信用社交纳现金14万元就可作为参加拍卖的押金，原告根据法院的要求向信用社交纳了14万元现金，但直到现在原告也不知道食品厂的拍卖事宜。在经营过程中，原告找梁某协商食品厂租赁费交纳事宜，后梁某突然就告知原告食品厂已经进行了拍卖，食品厂的财产由石某某中林竹木炭业有限公司竞得，而原告并不知道食品厂的拍卖事宜是由其破产管理人负责，没有收到任何关于食品厂的通知，也没有在经营场地附近见到张贴过任何公告。由于二被告违法拍卖行为造成原告不能正常经营，原告的合法权益受到侵害。被告的拍卖行为违反了合同法和拍卖法的强制性规定，侵害了原告的知情权及优先购买权，应为无效行为。原告为证明自己的主张，提供了以下证据材料：1、1999年6月1日董安凯与食品厂签订的《租赁经营合同》，用以证明董安凯租赁食品厂的厂房和场地，依法享有优先购买权；2、原告公司的工商登记档案，用以证明董安凯系公司股东，其与食品厂签订租赁合同的行为是在公司设立阶段作为发起人的职务行为，行为后果应由原告承担；3、缴纳租赁费收据4份，用以证明原告向食品厂缴纳租赁费、原告是实际承租人；4、(2008)赵破字第1号民事裁定书，用以证明被告冀联事务所被指定为食品厂的破产管理人；5、银行凭证及梁某出具的证明，用以证明2009年租赁合同到期后原告继续租赁，并缴纳2009年6月至2010年6月租金4万元；6、食品厂破产管理人向原告发出的催缴租赁费通知，用以证明2011年9月11日原告仍租赁食品厂场地，冀联事务所违反破产法规定，全权委托破产企业负责人梁某负责破产事务；7、河北省赵县农村信用合作联社收回贷款凭证及2008年1月20日信用社出具的证明，用以证明2008年1月20日原告向法院交纳14万元作为参加拍卖会保证金．并根据法院的要求将14万元交到信用社；8、2010年12月20日食品厂破产管理人向食品厂承租人发出的通知，内容为：食品厂的土地使用权及地上建筑物的拍卖定于2011年1月4日进行，请承租人及其他优先购买权人持有效证件及保证金30万元办理报名手续，否则视为放弃优先购买权。用以证明二被告未向原告履行通知义务，导致原告没有以优先购买权人参加拍卖活动；9、2011年9月28日原告股东出具的证明，以证明原告及股东对食品厂拍卖活动均不知情，未收到任何相关通知；10.委托拍卖合同、拍卖成交确认书，用以证明食品厂的土地系国有划拨工业用地；11、2011年8月30日石某某中林竹木炭业有限公司向赵县人民政府递交的报告，用以证明报告中记载买受人系石某某中林竹木炭业有限公司，与拍卖成交确认书记载的买受人系单曙燕不一致；12、赵县工业和信息化局及食品厂破产管理人联合出具的请示，请求政府协调各部门为买受人办理土地过户手续，用以证明将国有划拨工业用地拍卖违反法律规定；13、2011年1月4日竞买人登记表，用以证明参与拍卖的竞买人为受单曙燕委托的朱爱贞和马某，单曙燕系中林竹木炭业公司的法定代表人，马某系该公司职工，证明本次拍卖活动存在恶意串通行为；14、2012年7月6日第三人单曙燕向原告出具的租赁协议，证明在拍卖结束后，单曙燕与马某以高出原租赁费4倍的价格向原告收取租金，证明本次拍卖活动存在恶意串通行为。15、诉讼费票据一张，用于证明第三人办理土地出让手续均是在原告起诉之后。16、（2014）赵民二初字第237号民事判决书，以证明原告为了购买罐头食品厂，通过法院和县信用联社缴纳14万元竞买保证金的事实及泽某拍卖公司、冀联事务所和赵县法院在拍卖食品厂时未通知原告的事实。针对上述证据材料，被告泽某拍卖公司质证如下：对证据一的真实性无异议，但承租人是董安凯，且合同已到期自然终止；对证据二的真实性无异议，但不能证明原告有权作为承租人主张权利，不能证明食品厂同意董安凯将承租权利转让给原告；对证据三的真实性无异议，只能证明原告代替董安凯缴纳租金，承租人主体并未改变，租赁费交到2008年6月，此后董安凯和原告都未交付租金，原告已无优先购买权；对证据四的真实性无异议，但其只能证明冀联事务所是破产管理人，不等同于冀联事务所就是破产人，本案的租赁合同出租方是食品厂，不是冀联事务所；对证据五的真实性无异议，但不能证明交纳租金的主体，而收取租金的主体是食品厂破产管理人，梁某的证明证实原告在2009年就知道食品厂进入破产程序的事实，原告的主张已经超过诉讼时效；对证据六的真实性无异议，可以证明租赁合同到期，原告至今仍拖欠租金，破产管理人可以委托原企业职工从事破产工作并支付报酬，不违反规定；证据七与本案无关，是原告偿还贷款而不是参加拍卖的保证金；对证据八的真实性无异议，被告已经通过刊登报纸、向承租人发通知的方式告知承租人享有优先购买权；证据九与本案无关，原告是否行使优先购买权与原告的股东无关；对证据十无异议，拍卖合法有效，不能证明原告的主张；对证据十一的真实性有异议，且与本案无关；对证据十二的真实性无异议，但拍卖标的物是合法的；对证据十三无异议；证据十四与本案无关；对证据十五被告泽某公司和第三人均无异议；对证据十六的质证意见同证据七的质证意见。被告泽某拍卖公司还辩称，本案原告诉讼主体不适格，原告不是承租方。泽某拍卖公司作为被告主体错误，泽某拍卖公司不是租赁合同的当事人，也不是土地、房产转让合同的当事人。泽某拍卖公司是受食品厂破产管理人的委托进行拍卖，法律责任应由委托人承担。被告冀联事务所未进行答辩。第三人单曙燕述称：1、第三人认为泽某拍卖公司、冀联事务所的拍卖行为合法有效；2、原告的诉求已过诉讼时效，法院不应再支持其诉求；3、第三人和其他竞买人不存在恶意串通行为；4、拍卖的土地虽登记为划拨土地，但实为食品厂出资购买，因受政策影响，只能登记为划拨土地，破产管理人和拍卖公司有权进行处置和公开拍卖。被告泽某拍卖公司为了证明自己的主张，提供了以下证据：1、委托拍卖合同，用以证明泽某拍卖公司受食品厂破产管理人的委托进行拍卖；2、最高院刊登的案例三件，用以证明二被告不适格，应列食品厂破产管理人为被告：3、河北青年报，用以证明拍卖前泽某公司在报纸刊登拍卖公告，拍卖程序合法：4、资产评估报告书，用以证明对拍卖标的物进行了资产评估，拍卖程序合法。原告对被告泽某拍卖公司提交的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议，但该拍卖原告不知情，并不能证实被告拍卖前通知过原告，泽某拍卖公司侵害了原告的权益，也证实泽某拍卖公司作为被告适格；对证据二的案例，并非司法解释，不能作为被告不适格的理由；对于证据三原告不知情，也不能证实被告在拍卖食品厂时履行了通知原告的程序，原告作为承租人应该得到合法的书面通知；证据四不符合法律规定，该评估报告所评估的土地属于划拨土地，不是破产企业的财产，评估单位应当提供其具有评估土地使用权的相关资质，且该报告所做的土地使用权价值是依据第三方的评估结果做出的，不符合法律规定，其应当对该土地重新评估，不应当在破产时与破产企业的房产一并评估。第三人对被告泽某拍卖公司提交的证据未提出异议。且为了证明自己所取得的土地合法，除前几次审理时提交的（1）2010年12月20日食品厂破产管理人发出的通知、《河北青年报》公告用以证明第三人收到了破产管理人的通知，看到了《河北青年报》的拍卖公告，拍卖程序合法；（2）拍卖成交确认书、《买卖合同》、食品厂破产管理人出具的收款收据，用以证明第三人参加拍卖活动，竞得了食品厂的破产财产，并缴纳了成交费用；（3）（2008）赵破字第1号裁定书、（2008）赵破字第1-3号民事裁定书，用于证明食品厂于2008年1月28日被宣告破产，原告于2008年1月20日向信用社交14万元现金与拍卖保证金无关；另还向本院提交了（4）国有建设用地使用权出让合同和《国有土地使用权证》，用来证明第三人已取得了破产企业的土地使用权，且符合法律规定；（5）《赵县人民政府县长办公会议纪要》及《县长办公会议记录》且均加盖了赵县工业和信息化局的公章，证明其取得土地是经过了赵县人民政府的同意；（6）固定资产使用权协议，用于证明其将租赁的破产企业石某某中林竹木炭业有限公司租赁给梁某经营；（7）证人马某提供的情况说明和证人梁某提供的情况说明，用以证明拍卖程序并非暗箱操作，而是程序合法。原告对第三人提交的证据发表如下质证意见：对证据一原告并不知情，破产管理人和拍卖公司也未通知原告，侵害了原告的合法权益；证据二《买卖合同》和收款收据基于不合法的拍卖行为签订而为之，不具有法律效力；对赵县法院的破产裁定不知情，赵县法院也未通知作为承租人的原告；证据四同证据二的质证意见；证据五不属于正规意义上的政府证实批文，不具有法律效力，第三人依据该会议纪要取得破产企业土地使用权不合法；证据六和证据七不予认可，二人属于证人，应当出庭作证，出具证明明显为了掩盖恶意串通的事实。被告泽某拍卖公司对第三人提交的上述证据均无异议。经审理查明，1999年6月1日，董安凯与赵县罐头食品厂签订了《租赁经营合同》，约定食品厂将部分厂房及场地租赁给董安凯。1999年6月14日，原告石某某北方轴瓦钢带有限公司通过了公司名称预先核定程序，载明董安凯系公司发起人之一，出资15万，持股比例为25%。董安凯于1999年6月20日与赵县罐头食品厂重新签订了《房屋租赁合同》，约定食品厂将建面积2059平方米、场地面积1989平方米租赁给董安凯，租期为10年，自1999年6月1日至2009年6月1日租赁费每年4万元。1999年6月24日，原告公司成立，取得了《企业法人营业执照》。租赁期间，原告按期向食品厂缴纳租赁费；租赁期届满后，双方未续签合同，原告仍继续占用原租赁场地，并将租赁费缴纳至2010年6月份。2008年7月20日，赵县人民法院宣告赵县罐头食品厂破产，赵县人民法院指定被告河北冀联事务所担任食品厂的破产管理人。破产管理人委托被告泽某拍卖公司依法拍卖食品厂的土地使用权（国有划拨工业用地）及地上建筑物等资产，拍卖保留价为1673140元。2010年12月18日，泽某拍卖公司在《河北青年报》刊登拍卖公告，2010年12月20日，破产管理人向食品厂的承租人发出通知，通知其作为承租人参加拍卖以主张优先购买权，但该通知仅向食品厂的另一承租人石某某市中林竹木炭业有限公司送达。2011年1月4日，泽某拍卖公司在石某某市对该破产企业的土地等财产进行拍卖，竞买人有马某和第三人单曙燕委托的代理人朱爱贞，单曙燕系石某某市中林竹木炭业有限公司的法定代表人。拍卖标的由单曙燕以168万元竞得，单曙燕与泽某拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，向泽某拍卖公司支付了拍卖佣金，并与2011年1月10日与破产企业食品厂破产管理人签订了《买卖合同》，向破产管理人支付了168万元。2011年9月11日破产管理人向北方公司发出《催缴租赁费通知》，督促北方轴瓦公司于2011年9月20日前向破产管理人支付2011年度的房屋和土地的租金共计8万元，并称如有异议，双方可解除租赁关系。2012年7月6日，第三人单曙燕委托马某单方草拟了《租赁协议》，同意罐头食品厂继续由北方轴瓦公司租用，但租赁费每年为18万元，但原告未在该协议上签字。2013年6月24日赵县县政府在县政府二楼召开《县长办公会议纪要》督促县相关部门要各司其职、各负其责，协调配合，依法尽快完善土地过户相关手续。2013年12月11日赵县人民政府为单曙燕颁发了（2013）第4041号《国有土地使用权证》。上述事实，由当事人的陈述及其提交的证据予以证实。
原告石某某北方轴瓦钢带有限公司（以下简称北方轴瓦公司）与被告河北泽某拍卖有限公司（以下简称泽某拍卖公司）、河北冀联破产清算事务所（以下简称冀联事务所）确认合同无效纠纷一案，本院于2016年10月7日作出（2015）高民二初字第48号民事判决书，被告泽某拍卖公司不服该判决，向河北省石某某市中级人民法院提起上诉。河北省石某某市中级人民法院于2017年7月4日作出（2017）冀01民终307号裁定书，将该案发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年10月18日依法通知单曙燕以第三人的身份参加本案诉讼，并于2018年1月29日公开开庭进行了审理。原告北方轴瓦公司的诉讼代理人吴晓东、张立明、被告泽某拍卖公司的委托诉讼代理人张妍慧、李金霞、第三人单曙燕的委托诉讼代理人刘朝阳、朱爱贞到庭参加诉讼，被告冀联事务所经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。

本院认为，关于原告的主体资格问题。1999年6月20日在原告公司设立阶段，董安凯作为公司发起人之一，以自己名义与食品厂签订《房屋租赁合同司》，为设立中的公司租赁经营场地，该行为属于公司设立行为，其后果应当由成立后的公司即原告承担，且租赁期间实际缴纳租金的也是原告，故应认定原告系租赁合同的承租方，原告主体适格。关于被告的主体资格问题。原告诉讼请求为确认拍卖行为无效，被告泽某公司作为拍卖活动的实施者，与原告的诉求有直接的利害关系，理应作为被告。因食品厂被宣告破产，已不具备独立的法人资格，冀联事务所作为食品厂的破产管理人，其行使的委托拍卖权利来自法律规定和法院的指定，其以食品厂破产管理人身份参与了拍卖事宜，也应作为本案适格被告。关于二被告拍卖行为的效力问题。《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，承租人以侵犯其优先购买权要求确认买卖行为无效的，法院不予支持，要求出租人赔偿损失的，予以支持，故原告以被告的行为侵犯了其优先购买权为由要求确认拍卖行为无效的理由不能成立。关于原告起诉是否超过诉讼时效问题，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害之日起计算，从第三人于2012年7月6日向原告催要租赁费开始，原告才知道权利被侵害，至2013年10月14日原告起诉止，原告的诉权并未超过诉讼时效，故原告起诉合法；二被告委托拍卖的食品厂土地使用权系国有划拨工业用地，不属于食品厂的破产财产，在当时未经人民政府批准的情形下，和其他破产财产一并拍卖，与相关的法律法规相悖，事后虽经赵县人民政府于原告起诉前召开县长办公会，但只是要求尽快办理过户的会议。在拍卖过程中，发布拍卖公告是为了让有意参加的竞买者了解拍卖时间、地点、标的等，力求多人参与竞拍，以达到竞价合理，充分保护委托人利益的目的。虽然拍卖法规定，拍卖公告应当通过报纸或其他新闻媒介发布，原告和第三人同为承租人，但二被告只通知了第三人，而明知原告作为承租人，具有优先购买权，应当采取明确直接的方式予以通知，而未通知原告，违反法律规定。也未在食品厂门口及附近张贴拍卖公告，公告适用于所有不特定的人，而原告是承租人，不通知原告不但使原告丧失了参与竞买机会，也会使拍卖失去意义，而且拍卖会的参加人只有中林竹木炭业公司的二位相关人员，明显存在暗箱操作、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益之情形，因此应确认拍卖行为无效。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第四项、《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第七项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

被告河北泽某拍卖有限公司、河北冀联破产清算事务所共同实施的拍卖原赵县罐头食品厂土地使用权及地上建筑物等破产财产的行为无效。案件受理费100元，二被告各负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石某某市中级人民法院。