瞿某某、唐某与冯某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：瞿某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：唐某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：瞿某某(系原告唐某的丈夫)，住上海市浦东新区。
　　上述原告共同委托诉讼代理人：王孝和，男，住上海市浦东新区。
　　被告：冯某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：杨绍刚，上海绍刚律师事务所律师。
　　第三人：邓春阳，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区临港新城竹柏路XXX弄XXX号XXX室。
　　原告瞿某某、唐某与被告冯某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后依法适用简易程序，期间经邓春阳申请，本院依法追加邓春阳为本案第三人，并于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告瞿某某、唐某的委托诉讼代理人王孝和、被告冯某某及其委托诉讼代理人杨绍刚、第三人邓春阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告瞿某某、唐某诉称，二原告系夫妻关系。2016年1月经居间人撮合，被告将其所有位于上海市浦东新区临港新城竹柏路XXX号XXX室装修公寓房屋，建筑面积82.48平方米，一次性作价人民币(以下币种相同)125万元转让给二原告。合同签订后，二原告按照合同附件三付款协议，按约支付定金2万元，通过银行转账支付给被告二笔计73万元，合计75万元，供被告及时办理撤销抵押手续，鉴于被告要求须租用房屋一年(2016年5月1日至2017年4月31日止，月租金1,000元)，只作现状现场移交。按约定原、被告须于2017年3月31日前，共同前往房地产交易中心申请办理转让过户手续，然被告失约。原告认为房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，应受到法律保护。原告已经按约全面履行义务，现被告借故拒绝配合协助原告办理过户手续，也未按三个月一次支付租金，故意未履行相应义务属有失诚信，应承担违约责任。同时租赁一年届满后，属不定期租赁，二原告有权可以随时解除双方之间的租赁关系。2017年5月11日原告依法诉讼，经法院审理确认，系争房屋的买卖合同合法有效，因系争房屋已有另案查封，存在过户障碍，待可履行障碍消除再行主张。现原告再次诉至法院，要求判令被告：1.涤除抵押权；2.协助二原告办理过户手续；3.即时腾退系争房屋，移交二原告；4.支付系争房屋租赁费(2017年5月1日起至实际腾退房屋日止)5.支付逾期交房违约金：以75万元为本金，自2017年3月25日至实际交房日止，按照每日0.05％标准计算；6.支付逾期办理过户手续违约金：自2017年4月1日起按照每日0.05％标准计算到实际办理过户日止；7.承担诉讼费。
　　被告冯某某辩称，从签订合同至今已经快两年，原告都没有提供证据证明其具有购房资格且尚有房款未付清，已经构成违约，涉案房屋买卖合同应当解除，原告应当支付被告违约金。被告与第三人是夫妻关系，被告只是就自己享有的房屋产权部分与原告签订合同，但第三人没有同意出售系争房屋。
　　第三人邓春阳陈述其是外地户籍，在本市没有购房资格，不同意出售系争房屋。
　　经审理查明，系争房屋为动迁安置房。2013年12月21日系争房屋核准登记至被告名下，该房屋三年内不得转让、抵押。2016年1月30日原告瞿某某(乙方)与被告(甲方)签订《房地产居间合同(买卖)》,在该居间合同的附件《房地产买卖交易条件》的“其他事项”中约定：甲乙双方约定于2016年5月1日起到2017年4月31日，甲方将按每月1,000元租金，按每三个月支付一次。同日，原告支付系争房屋的购房定金2万元，被告并出具定金收条一份。2016年2月2日二原告作为买受人(乙方)与被告作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：由乙方受让甲方自有的位于上海市浦东新区竹柏路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋类型为公寓，房屋建筑面积为82.48平方米，房地产转让价为125万元。合同第四条约定：甲乙双方同意，甲方于2017年3月24日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲乙双方确认在2017年3月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准，甲方承诺在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应当向乙方支付已收款0.05％的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定：经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同补充条款(一)第4条约定：……若该房地产存在权利负担，甲方应当在交易过户之前5日内前去申请办理与抵押权人或其他权利人注销他项权利的登记手续，逾期未去办理的，乙方有权追索甲方与本合同第十条相同的违约责任。合同补充条款(一)第9条约定：本合同签订后5个工作日内，乙方向银行申请办理贷款并依据上海市限售政策，至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格，同时于当日办理申报相关税费，待确认购房资格后当日内，乙方向税务机关办理房产税申报，待房产税认定书出来及贷款审批成功后5个工作日内，甲乙双方共同前往南汇房地产交易中心办理交易过户手续……。合同附件三付款协议约定：乙方于2016年1月30日支付给甲方定金2万元，该笔定金自甲乙双方签订买卖合同后自动转为购房款，乙方于2016年2月5日前支付给甲方73万元，在乙方产证办出来后乙方通过银行贷款方式由银行代为支付给甲方50万元。原告通过银行转账方式分别支付被告35万元和38万元。
　　2017年5月11日瞿某某、唐某起诉冯某某、邓春阳[(2017)沪0115民初38053号]，要求：1.确认瞿某某、唐某与冯某某于2016年2月2日签署的上海市房地产买卖合同有效；2.冯某某涤除抵押权；3.冯某某协助瞿某某、唐某办理过户手续；4.冯某某及时腾退诉争房屋，移交瞿某某、唐某；5.冯某某支付房屋租赁费12,000元；6.冯某某支付逾期办理过户手续的违约金(以750,000元为基数，按每日0.05%计算，自2017年4月1日起至实际办理日止)。审理中，瞿某某、唐某撤回了第2、3、6项诉请。该案中查明冯某某与邓春阳系夫妻关系，于2013年8月15日登记结婚。系争房屋由被告第三人及其家属居住使用，被告未向原告交纳租金。因被告另案涉及劳动合同纠纷，系争房屋于2017年6月6日起被司法查封。2017年10月23日上海市浦东新区人民法院作出一审判决：1.确认瞿某某、唐某与冯某某于2016年2月2日签署的上海市房地产买卖合同有效；2.冯某某于本判决生效后十日内支付瞿某某、唐某房屋租金12,000元;3.驳回原告瞿某某、唐某其余诉讼请求。因冯某某、邓春阳不服一审判决向上海市第一中级人民法院提起上诉[(2018)沪01民终3496号]，二审法院审理期间，余春华作为瞿某某、唐某的证人出庭陈述其在安家房产工作，买卖双方第二次协商价格的时候，邓春阳在场，在冯某某单位签订合同的时候，邓春阳也在场并且愿意出售房屋。同时二审期间冯某某出示微信，证明其在2016年12月15日向瞿某某提出“我想返还你首付，并赔偿20万元损失”，瞿某某回复“那是不可能的，我的损失有多大”。瞿某某对此节事实予以确认。2018年5月4日二审法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
　　另查明，系争房屋上现仍有抵押权人为上海市住房置业担保有限公司的抵押权登记，债权金额为30万元，债务履行期限为2013年11月22日至2024年11月22日。2019年5月27日原告瞿某某在上海市不动产登记信息系统查询结果为个人名下未查到房屋登记信息。2019年5月28日原告唐某在上海市不动产登记信息系统查询结果为个人名下查到房屋登记信息。
　　审理中，原告认为，二原告从未购买过商品房，名下也无房产，故二原告具备购房资格。原告已经依约支付了前期房款共计75万元，余款50万元根据合同约定应当是通过银行贷款支付。履约过程中，因被告不同意过户，原告未继续办理贷款手续。现原告愿意将剩余房款50万元先行缴纳至法院账户以保证买卖合同的履行，同时同意用该50万元涤除系争房屋上的抵押贷款。为此要求被告履行涤除系争房屋上的抵押权的义务，将房屋产权转移登记至二原告名下并要求被告向二原告交付系争房屋；被告实际占用系争房屋造成原告无法使用，参照双方约定，要求被告赔偿原告租金损失：2017年5月1日起至实际交房日止，按照每月1,000元计算。2017年3月24日被告应向原告交付房屋，因逾期未交，应支付逾期交房违约金：以已付购房款75万元为本金，自2017年3月25日起至实际交房日止，按照每日万分之五计算。2017年3月31日应向房地产交易中心申请办理过户手续，逾期过户的应支付逾期过户违约金：以已付购房款75万元为本金，从2017年4月1日起计算到过户日止，按照每日万分之五计算。
　　被告则表示，签订合同后，原告未提供其享有购房资格的证明，也没有按约履行申办贷款的义务，根据合同约定，双方可以解除合同。2016年12月15日被告曾向原告提出返还首付款并赔偿损失20万元的解除合同的意见，原告不予理睬。原告明知系争房屋是夫妻共同财产，也没有要求第三人签字。因此，被告认为系争合同可以解除，无法继续履行合同的责任在原告，不同意将房屋过户给原告。系争房屋交易至今已三年有余，房价已经上涨，不同意支付逾期交房和逾期过户的违约金。在付清房款、过户手续已经办理的情况下，被告才能向原告支付租金损失，现上述条件均未满足，故不同意支付原告租金损失。第三人邓春阳不同意将系争房屋过户给原告。
　　2019年9月3日原告以代管款形式将50万元缴纳至法院账户。
　　认定上述事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》《房地产居间合同(买卖)》(附《房地产买卖交易条件》)、定金收条、收条、(2017)沪0115民初38053号民事判决书、(2018)沪01民终3496号民事判决书、个人不动产登记信息查询记录、上海市不动产登记薄等证据及庭审笔录、谈话笔录在案佐证。
　　本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然系争房屋为冯某某、邓春阳的夫妻共同财产，但是根据(2018)沪01民终3496号案中已经查明第三人邓春阳对系争房屋的出售知情且同意，且已经生效判决确认合同有效。原、被告的买卖合同中虽约定了原告通过银行贷款方式支付剩余的购房款50万元，但未约定不申请银行贷款属于合同可予解除的情形，原告可以通过支付现金的方式履行支付义务，被告无证据证明原告拒绝支付房款，相反被告在2016年12月15日以微信方式向原告提出解除合同并提出承担赔偿损失的责任，由此可以看出原告并不存在违约行为，造成原、被告未能在2017年3月31日之前过户的原因应属被告不同意出卖系争房屋。被告认为原告在2017年3月时无购房资格未提交证据，对此观点本院不予采纳，现二原告已经提供了名下无房产的房产登记机构的查询结果，且已经将剩余的50万元购房款以代管款的方式缴纳至本院以担保合同的履行，系争房屋也已经符合了现行动迁安置房可转让的条件，故原告要求被告涤除系争房屋上的债权抵押并要求将系争房屋转移登记至原告名下的诉请本院予以支持。被告在合同约定的房屋过户时间2017年3月31日前提出解除买卖合同，造原告拒绝，被告无证据证明之后已经如期通知原告办理过户手续，相反在原告2017年5月向法院提起诉讼要求过户过程中，发生因被告原因系争房屋被查封的情况，至原告要求过户受阻，故逾期过户的责任在被告处，被告理应承担逾期过户违约金，原告主张的违约金的标准符合合同约定，对此诉请本院予以支持。对于原告要求被告交付房屋并承担逾期交房违约金的诉请，本院认为，原、被告在签订房地产买卖居间协议时约定自2016年5月1日起被告冯某某向原告瞿某某、唐某租赁系争房屋，并约定了具体的租赁期限和租金标准，同时在(2017)沪0115民初38053号案件中法院也支持了原告瞿某某、唐某要求被告冯某某支付2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金12,000元的诉讼请求，原、被告虽约定租赁期间为一年(至2017年4月30日止)，但之后被告仍继续使用系争房屋，原告认为双方建立不定期租赁关系的意见本院可予采纳。不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告以诉讼方式要求被告搬离系争房屋应属于在合理期间的通知，租赁关系解除后，被告应当返还房屋并支付未付租金(使用费)，原告要求被告按照1,000元/月的标准支付2017年5月1日至搬离之日止租金(使用费)的诉请，本院予以支持。对原告提出要求被告承担逾期交房违约金的诉请本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条、第二百三十二条的规定，判决如下：
　　一、被告冯某某应于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区竹柏路XXX弄XXX号XXX室房屋上设立的债权抵押；被告冯某某在上述债权抵押涤除后三日内协助原告办理上海市浦东新区竹柏路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权户名由被告冯某某转移登记至原告瞿某某、唐某名下；原告瞿某某、唐某应于上述房屋过户手续办理后当日支付被告冯某某剩余购房款50万元；
　　二、被告冯某某应于本判决生效之日起十日内从坐落于上海市浦东新区竹柏路XXX弄XXX号XXX室房屋迁出，并将上述房屋返还给原告瞿某某、唐某；
　　三、被告冯某某应于本判决生效之日起十日内支付原告瞿某某、唐某逾期过户违约金：以75万元为本金，按每日万分之五的标准，从2017年4月1日起算至实际过户日止；
　　四、被告冯某某应于本判决生效之日起十日内支付原告瞿某某、唐某租金(房屋使用费)：按照1,000元/月的标准，从2017年5月1日起计算至实际返还房屋日止；
　　五、驳回原告瞿某某、唐某其余诉讼请求。
　　案件受理费16,509元，减半收取计8,254.50元，由原告瞿某某、唐某负担61元，被告冯某某负担8,193.50元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：陆  菁

书记员：王晔璐