百胜餐饮（沈阳）有限公司大庆肯某某未来餐厅与喻新华、大庆市华某经贸有限公司恢复原状纠纷一案民事判决书

黑龙江省人民检察院
百胜餐饮（沈阳）有限公司大庆肯某某未来城餐厅
张铁薇（黑龙江孟繁旭律师事务所）
喻新华
万德林
大庆市华某经贸有限公司
郑永标

抗诉机关:黑龙江省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）:百胜餐饮（沈阳）有限公司大庆肯某某未来城餐厅。住所地:大庆市让胡路区北方汽配城31号综合楼商服10、11号。
负责人:胡殿冰，总经理。
委托代理人:张铁薇，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）:喻新华，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。
委托代理人:万德林，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）:大庆市华某经贸有限公司。住所地:大庆市让胡路区北方汽配城23号。
法定代表人:杨永祥，总经理。
委托代理人:郑永标，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
申诉人百胜餐饮（沈阳）有限公司大庆肯某某未来餐厅（以下简称百胜公司）因与被申诉人喻新华、大庆市华某经贸有限公司（以下简称华某公司）恢复原状纠纷一案，不服大庆市中级人民法院（2011）庆民三终字第193号民事判决，向检察机关申诉。2013年12月23日，黑龙江省人民检察院作出黑检民抗（2013）95号民事抗诉书，以原判认定的基本事实缺乏证据证明，导致适用法律错误为由对本案提出抗诉。本院于2014年3月25日作出（2014）黑监民监字第9号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员刘洋、徐松出庭。申诉人百胜公司的委托代理人张铁薇，被申诉人喻新华的委托代理人万德林，被申诉人华某公司的委托代理人郑永标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
判后，华某公司、百胜公司均不服，上诉至大庆市中级人民法院。
2011年12月20日，大庆市中级人民法院作出（2011）庆民三终字第193号民事判决。大庆市中级人民法院二审查明的事实与一审一致。大庆市中级人民法院二审认为，本案争议的主要问题在于以下方面:第一，本案是否存在“买卖不破租赁”问题。华某公司主张，该房屋租赁时喻新华尚未取得争议房屋产权，在租赁合同履行以后才办理房屋产权证，才取得争议房屋的物权，本着“买卖不破租赁”的原则，应优先保护租赁合同。大庆市中级人民法院认为，虽然华某公司在与百胜公司签订租赁合同时尚未为喻新华办理物权登记手续，但华某公司出售房屋的行为在先、租赁行为在后，办理产权登记只是一种社会公示性质，并不能对抗华某公司已经交付争议房屋、喻新华取得争议房屋的事实，也不能否认华某公司已经将涉案房屋出售给喻新华的事实，此种情况下仍与他人签订租赁合同，明显存在故意，有别于租赁合同履行过程中再将房屋的出售行为，对此问题，一审认定和适用法律并无不当，华某公司的上诉理由不能成立。第二，喻新华对华某公司与百胜公司之间的租赁行为是否存在默认问题。华某公司与百胜公司均主张，在租赁合同签订后，华某公司将涉案房屋交付百胜公司改造时，喻新华是明知的，也未进行阻止，应构成事实上的默认，华某公司与百胜公司不应构成侵权。该院认为，喻新华一审时主张的是物权保护方法，基于物权存在和物权优先债权原则，因华某公司与百胜公司签订租赁合同时未征求物权人意见（也无证据证明征求物权人意见），并不表明物权人放弃物权，物权人知道自己的房屋被侵占，可以优先选择物权保护方法，只是争议问题未解决才诉至法院，因此，喻新华的行为并未违反法律规定，要求恢复原状也是符合法律规定，一审对此问题认定和适用法律恰当。第三，是否存在涉案房屋结构破坏，无法恢复原状，只能折价赔偿问题。华某公司与百胜公司在二审过程中提出，在履行租赁合同过程中，房屋经过改造，争议的房屋结构已被破坏、房屋已不复存在，不能恢复原状，只能进行折价赔偿。该院认为，争议房屋虽然进行了部分改造和装修，但房屋主体结构仍然存在，标的物并未灭失，物权依然存在且成立，喻新华依物权法主张的恢复原状并非不能实现，该上诉理由也不能成立。第四，关于百胜公司是否是善意问题。从华某公司、百胜公司双方签订的租赁合同看，合同中约定面积并不包括涉案房屋喻新华的面积部分，租赁面积也只是华某公司所属房屋的面积部分（1096.78平方米），只是包括该涉案房屋的房号，面积与房号明显存在不符，百胜公司对合同审查存在着明显过失，不存在善意问题，一审认定并无不当，该上诉理由也不能成立。另外，关于损失问题，各方未就此问题提出上诉，一审认定也无不当，应予维持。至于继续发生的费用，不在本案处理范围，可另行解决。综上，一审认定事实和适用法律并无不当，华某公司与百胜公司的上诉理由均不能成立，上诉理由不予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条  第一款  第一项  的规定，判决:驳回上诉，维持原判。
判后，华某公司、百胜公司不服，向本院申请再审。
2013年4月15日，本院作出（2012）黑高民申三字第122号民事裁定:一、驳回华某公司的再审申请；二、驳回百胜公司的再审申请。百胜公司不服，申诉至黑龙江省人民检察院。
黑龙江省人民检察院抗诉认为，大庆市中级人民法院对本案的判决认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律确有错误。原审判决认定百胜公司构成侵权缺乏证据证明，导致适用法律确有错误。本案中，百胜公司与华某公司确立租赁合同关系的时间为2007年7月31日。虽然华某公司与喻新华签订房屋买卖合同是2004年7月23日，但喻新华取得诉争房屋所有权的日期为2007年9月27日，在此日期之前涉案争议的房屋所有人为华某公司。也就是说，百胜公司与华某公司签订房屋租赁合同时，从产权登记的公示公信效力上看，该诉争房屋属华某公司。因此，在百胜公司与华某公司签订租赁合同同时审查产权登记情况并要求华某公司提供担保方的情况上看，百胜公司已经尽了完全的注意义务，能够证实百胜公司系出于善意，并无过错。判决以百胜公司签订租赁合同时未实地察看推定百胜公司存在过错构成侵权，没有法律依据亦不符合常理。综上，百胜公司构成侵权，与事实不符。同时，喻新华取得诉争房屋产权手续是在百胜公司与华某公司履行租赁合同期间，属于《中华人民共和国合同法》第二百二十九条  规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定的情形，即买卖不破租赁原则。判决对此不予适用该法条，显属不当。
本院再审期间，百胜公司向本院提交了如下证据:华某公司于2007年7月31日出具的承诺书，内容为华某公司承诺在与百胜公司签订租赁合同180日内办理部分租赁房屋的产权证。意在证明百胜公司在华某公司没有取得肯某某穿梭餐厅通道部分房屋产权的情况下拒绝与华某公司签订租赁合同，百胜公司对房屋权属尽到了审慎的审查义务。
华某公司经质证对该证据的真实性没有异议，但该承诺书是在双方签订租赁合同之前出具的，在签订合同时华某公司提供了1096.78平方米的房屋产权证，该证据不能证明百胜公司的主张。
喻新华经质证对证据的真实性没有异议，但认为该承诺书并未表述是本案争议的75.48平方米房屋。
本院对该证据审核认为，华某公司、喻新华对该证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。但该证据是在双方签订租赁合同之前出具的，签订合同时华某公司提供了1096.78平方米的房屋产权证，该承诺书亦未表述是本案争议的75.48平方米房屋。故本院对百胜公司证明的主张不予支持。
本院再审认为，从百胜公司与华某公司签订的租赁协议看，该协议第一条明确约定百胜公司租赁华某公司的房屋面积，即地上一、二层总计建筑面积1096.78平方米，场地面积为1280平方米。该地上建筑面积1096.78平方米并不包括喻新华所有的本案争议的75.48平方米房屋。喻新华在百胜公司与华某公司签订的租赁协议前已经与百胜公司签订房屋买卖协议，付款并实际占有、使用诉争房屋。原审认定百胜公司与华某公司签订房屋租赁合同时未尽到审慎的注意义务并无不当。关于抗诉机关提出本案应适用《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定的情形，即买卖不破租赁原则的问题。原审判决已经论述清楚，本案涉及事实与该法律规定不符。
综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。抗诉机关抗诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条  第一款  、第一百七十条  第一款  的规定，判决如下:
维持大庆市中级人民法院（2011）庆民三终字第193号民事判决。
本判决为终审判决。

本院再审认为，从百胜公司与华某公司签订的租赁协议看，该协议第一条明确约定百胜公司租赁华某公司的房屋面积，即地上一、二层总计建筑面积1096.78平方米，场地面积为1280平方米。该地上建筑面积1096.78平方米并不包括喻新华所有的本案争议的75.48平方米房屋。喻新华在百胜公司与华某公司签订的租赁协议前已经与百胜公司签订房屋买卖协议，付款并实际占有、使用诉争房屋。原审认定百胜公司与华某公司签订房屋租赁合同时未尽到审慎的注意义务并无不当。关于抗诉机关提出本案应适用《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定的情形，即买卖不破租赁原则的问题。原审判决已经论述清楚，本案涉及事实与该法律规定不符。
综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。抗诉机关抗诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条  第一款  、第一百七十条  第一款  的规定，判决如下:

维持大庆市中级人民法院（2011）庆民三终字第193号民事判决。

审判长：王洪亮
审判员：李艳梅
审判员：娄威巍

书记员：贾向莹