申诉人熊某某与被申诉人湖北嘉某置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案再审民事判决书

抗诉机关：湖北省咸宁市人民检察院。
申诉人（原审原告，原再审被申请人）：熊威，男，汉族，湖北省嘉鱼县人。
委托代理人熊林，男，汉族，湖北省嘉鱼县人，系申诉人熊威之父。
委托代理人周跃进，嘉鱼县司法局鱼岳法律服务所法律工作者。
被申诉人（原审被告，原再审申请人）：湖北嘉某置业有限责任公司（以下简称嘉某公司）。
法定代表人顾枫，该公司董事长。
委托代理人杨华杰，男，汉族，湖北省嘉鱼县人，嘉某公司员工。
委托代理人鲁小炉，湖北南嘉律师事务所律师。

原审原告熊某某与原审被告嘉某公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省嘉鱼县人民法院作出的（2014）鄂嘉鱼民再字第00003号民事判决书，向检察机关申诉。湖北省咸宁市人民检察院于2015年12月9日作出咸检民（行）监（2015）42120000016号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2016年4月11日作出（2016）鄂12民抗3号民事裁定书，裁定本案由本院提审。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。咸宁市人民检察院指派检察员曾彦雅、晏雨出庭履行职务，申诉人熊威的委托代理人熊林、周跃进，被申诉人嘉某公司的委托代理人杨华杰、鲁小炉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告熊威诉称：2007年12月1日，原告与被告嘉某公司签订了水岸新城第三栋501号房屋的买卖合同，并于同月6日一次性付清了全部购房款194912元。依合同第八条的约定，被告应于2008年8月30日前交房，但被告却延迟至2011年1月7日才交付房屋钥匙，因被告竣工备案的时间是2011年1月27日，故此时间应视为交付房屋的时间，因此原告违约逾期850天，应依照合同第九条的约定支付违约金。因原告至今未取得所购房屋的权属证书，依合同第十五条约定被告应承担违约责任。请求判令被告向原告支付逾期交房违约金49640元（逾期850日，按每日万分之三计算）及逾期办证违约金30776元（逾期515日，按每日万分之三计算）。
原审被告嘉某公司辩称，一、关于逾期交房问题。合同约定交房时间为2008年8月30日前，被告实际交房时间是2009年2月1日，逾期交房是因为遭遇不可抗力（雪灾及龙卷风）所致，被告不应承担违约责任。2009年2月1日，被告发出交房公告，要求各业主到小区现场办理交接手续，因原告未能及时接收房屋，此后逾期的责任应由原告自行承担。二、关于逾期办证的责任问题。依合同约定，原、被告双方对办理房产证均负有义务，被告在规定时间内将有关资料已报房产登记机关备案，但原告未提供办证的相关资料及办证费用，导致被告无法办理，责任在于原告，被告不存在违约。三、原告的起诉超过了二年的诉讼时效，已丧失胜诉权。请求法院驳回原告诉讼请求。
原审法院一审认为，被告嘉某公司与原告熊威签订的商品房买卖合同，应认定为有效合同。关于被告逾期交房期间的界定及违约金数额问题。原审法院认为房屋的交接应以实际交付为准，因被告为该栋房屋所属业主申报用电开户时间为2009年11月24日，原告所购501房的电表于2010年6月前有发生电量的记录，其他业主有的在2010年1月间领取了房屋钥匙，由此推定原告在2010年1月底已接收房屋具有合理性。依双方合同约定的交房时间，被告逾期交房期间应自2008年9月1日计至2010年1月底，共计17个月。被告辩称系不可抗力的原因造成延期交房的情况属实，且经批准延长工期5个月，在此期间给原告造成的损失，依法应予免责，故确认被告逾期交房期间为12个月。
关于被告逾期办理房屋产权证的违约责任问题。根据双方合同约定，原、被告对办理房产证均负有义务。被告于2012年6月才通知各业主开始办证，超过了合同约定的办证期限，构成违约。但是原告在被告通知办证后所提供办证资料不齐的责任应由原告自负。因此原告要求被告支付违约金的理由不充分，不予支持。
关于诉讼时效的问题。因原告于2010年1月接受房屋后多次要求被告承担违约责任，存在时效中断情形，故原告的起诉没有超过诉讼时效。并作出（2012）鄂嘉鱼民初字第03430号民事判决：一、被告嘉某公司因逾期交付房屋应向原告熊威支付违约金7800元，限被告于本判决生效之日起五日内支付给原告；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1800元，原告负担1600元，被告负担200元。
2014年7月9日嘉某公司以找到新证据为由向原审法院申请再审。原审法院经审判委员会讨论决定立案再审。
嘉某公司再审诉称，与被申请人熊威签订的商品房买卖合同，约定交房的时间为2008年8月30日前。由于在建筑施工期间嘉鱼县连续遭遇雪灾、龙卷风等自然灾害，公司已依照相关程序报批获准工期延长5个月，故交房时间顺延至2009年2月1日。2009年2月1日已通过张贴告示的方式通知各业主前来领取房屋钥匙及办理交房手续，证实申请人在此之前就已经开始交房的事实。由于物业公司办公室在2009年11月发生一次火灾，很多交房手续在火灾中被烧毁，故原审时未能举证证明交房的确切时间。现公司在售楼部查找到被申请人接收房屋的直接证据，即：水岸新城客户钥匙交接单，被申请人领取钥匙的时间是2008年11月18日，证实申请人交房时间并没有逾期，公司不应承担违约责任。因此，原审判决认定交房时间为2010年1月底的事实错误。请求法院撤销嘉鱼县人民法院（2012）鄂嘉鱼民初字第03430号民事判决书第（一）项，驳回被申请人熊威的诉讼请求。
被申请人熊威再审辩称：合同第八条约定交房期限为2008年8月30日前，约定交房条件为经验收合格。嘉某公司商品房验收合格日期应以2011年1月27日嘉某公司交付建筑工程竣工验收备案表的日期为准。故嘉某公司逾期交房事实成立，应依法承担违约责任，支付自2008年8月30日至2011年1月27日（31个月×500元／月）的违约金15500元。
原审法院再审庭审中，对再审申请人嘉某公司提供的证据进行了质证。确认以下事实：
2007年11月，原审被告嘉某公司经嘉鱼县商品房预售管理办公室批准，取得了位于嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道的水岸新城商品房预售许可证。2007年12月1日，原审原告熊威与原审被告嘉某公司签订了一份商品房买卖合同，原审原告购买了原审被告开发的水岸新城第三栋501号商品房一套并一次性支付了全部房款194912元。该合同第八条约定交付房屋的期限为2008年8月30日前，交付条件为该商品房经验收合格，并约定：如遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买售人的，可据实予以延期。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日的，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之二十的违约金。合同第十一条还约定了该房屋的交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同还约定了其他事项。原审被告在施工过程中，2008年1-3月嘉鱼县出现低温雨雪冰冻天气，嘉鱼县建筑工程管理局于1月21日下发关于低温天气期间加强工程质量和安全生产管理的通知，要求各施工企业自即日起停止施工。2008年4月26日，原审被告向嘉泰监理公司提出工程延期申请，同月30日嘉泰监理公司项目监理机构同意工程延长120天。2008年5月3日嘉鱼县出现大风强对流及特大暴雨天气，嘉鱼县建筑工程管理局下发特大暴雨安全防范紧急通知。5月5日，原审被告向监理公司又提出工程延期申请，监理公司同意工期延长35日。2008年11月20日，原审被告建设的水岸新城A2商住楼第三栋和四栋工程经设计单位、施工单位、监理单位验收，确认该工程符合设计及建筑工程质量验收规范要求。2011年1月27日，原审被告将水岸新城项目的第三、四栋商品房在嘉鱼县建筑工程管理局进行竣工备案，并领取了工程竣工验收备案证。2008年11月18日原审原告领取了所购水岸新城第3栋501号的房屋钥匙。2009年11月24日，原审被告向嘉鱼县供电部门申请为住户安装用电设施。此后，原审原告以原审被告逾期交房且不能按期办理房屋产权为由，要求原审被告承担违约责任。还查明，原审被告于2012年6月向各业主发出通知，称开始办理房屋产权证，要求各业主提交办证资料，但原审原告提交的办证资料不齐全。2010年6月，原审原告及其他业主一同向县政府及有关部门反映相关情况，因调解无果，于2012年10月诉至本院，要求原审被告支付违约金7万余元。原审法院再审期间，再审申请人嘉某公司认为，该房屋实际交付时间是2008年11月18日，经批准工期延期了155天，故不承担违约责任。被申请人熊威认为，虽说2008年11月18日领取了房屋钥匙，但申请人未向被申请人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不能视为该商品房交付。
原审法院再审认为，原审被告嘉某公司取得商品房预售许可后，与原审原告熊威所签订的商品房买卖合同，应当认定为合法有效合同。关于原审被告逾期的界定，该院认为房屋的交接应以实际交付为准，2008年11月18日原审原告已领取了该房屋钥匙，应当认定为实际交房时间，根据双方《商品房买卖合同》第八条、第十一条的约定，在该房屋交接钥匙时，虽说原审被告未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，但买受人熊威未予拒绝交接，故该房屋的交接时间为2008年11月18日，原审原告认为交接房屋的时间应以工程竣工备案的2011年1月27日为准，不予采信。依双方合同约定的交房时间，原审被告逾期交房期间应自2008年9月1日至2008年11月18日，共计78天，原审被告辩称延期交房系不可抗力的原因造成，因在建筑施工期间本县遭遇雪灾、龙卷风等灾害属实，且经批准延长工期5个月，在此期间给原审原告造成的损失，依法应予免责，故该院确认原审被告未违反双方当事人商品房买卖合同延期交房的违约责任。关于原审被告逾期办理房屋产权证的违约责任问题，再审期间被申请人未答辩提出逾期办理房屋产权证的违约责任问题，该院不予作出确认。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十七条、第一百三十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条、第二百条第（一）项、第（二）项、第二百零七条的规定，判决：一、撤销该院（2012）鄂嘉鱼民初字第03430号民事判决书主文第（一）项；二、驳回原审原告熊威的诉讼请求。案件受理费1800元，原审原告负担1600元，原审被告负担200元。
咸宁市人民检察院抗诉称，原审嘉鱼县法院（2014）鄂嘉鱼民再字第00003号民事判决认定：“房屋的交接应以实际交付为准，2008年11月18日熊威领取了该房屋钥匙，应当认定为实际交房时间”，属认定的基本事实缺乏证据证明且适用法律确有错误，请求依法再审。
申诉人熊威申诉认为，交房时间应以2011年1月27日建筑工程竣工验收备案时间为准。原审认定事实错误，导致判决嘉某公司不承担违约责任的结论错误。请求依法改判。
嘉某公司答辩称，熊威2008年11月18日领取房屋钥匙的时间就是实际交房时间。嘉某公司工期经批准延长5个月，交房时间已顺延至2009年2月1日，故不构成逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任。申诉人所认为的领取房屋钥匙不能等同于交房，以及将工程验收备案时间认为是交房时间，属认识上的错误。原审再审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回抗诉，维持原判。
本院再审查明，申诉人熊威和抗诉机关对原审法院一审及再审时嘉某公司出示的证据材料均无异议，原审法院再审依据上述证据查明的事实清楚，本院再审继续予以确认。另查明，2008年3月2日嘉某公司在其售楼部门口张贴了公告，说明了因受恶劣天气影响，交房时间顺延3-4个月的情况。

本院再审认为，抗诉机关和当事人对原审法院再审查明的事实及证据均无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。熊威与嘉某公司签订的购房合同对房屋交付没有特殊约定，在领取房屋钥匙时，对嘉某公司未按合同约定出示相关文件亦未提出质疑，因此其于2008年11月18日领取房屋钥匙即可视为所有权转移的实际交付行为。嘉某公司因遭遇雪灾、龙卷风等自然灾害，已依照相关程序报批获准工期延长5个月，交房时间顺延至2009年2月1日，且对于延期交房的情况，嘉某公司也在售楼部门口张贴公告进行了公示，可认定其已履行告知义务。因此在此期间给申诉人造成的损失，依法应予免责。故嘉某公司不应承担逾期交房的违约责任。嘉鱼县法院再审判决认定的事实清楚，适用法律正确，检察机关的抗诉理由没有法律依据，本院依法不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：

驳回抗诉，维持湖北省嘉鱼县人民法院（2014）鄂嘉鱼民再字第00003号民事判决。
本判决为终审判决。

审判长　郭　华 审判员　程金文 审判员　熊　红

书记员：纪利军