甲公司与杨某甲、杨某乙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告甲公司住所地：襄阳高新技术产业开发区富康西路22号。
法定代表人殷某，甲公司总经理。
委托代理人陈某，湖北思扬律师事务所律师。代理权限为一般代理，包括一审诉讼、二审诉讼、强制执行等。
被告杨某甲，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住襄阳高新技术产业开发区万众星苑小区A区。
被告杨某乙，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住襄阳市檀溪龙虎路1-6号。
上述二被告的共同委托代理人全某、周某，湖北百龙律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉等特别授权。

原告甲公司与被告杨某甲、杨某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月28日受理后，依法由代理审判员邓新忠独任审判，于2013年6月24日公开开庭进行了审理。因原、被告争议涉及事实复杂，难以在短时间内查清，无法在法定简易程序审理期限内审结。2013年8月21日，本院依法裁定将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2013年11月21日再次公开开庭进行了审理。在上述开庭日期，原告甲公司的委托代理人陈胜，被告杨某甲（第一次庭审到庭）、杨某乙的共同委托代理人全秀琴、周俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甲公司诉称：2012年4月，二被告与原告签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，约定：原告将其位于襄阳高新技术产业开发区富康路22号的部分房屋租赁给二被告，用于经营餐饮业。租赁期限自2012年5月9日至2017年5月8日止，第一年每月租金为20000元，于每月5日前支付当月租金，水电费据实另行支付。但二被告租赁该房屋后经营不善，自2013年1月开始拖欠水电费及租金，经原告多次催要，二被告仍然拒付。故提起诉讼，请求依法判令：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、被告立即腾退原告的房屋，并返还原告出租房屋时提供的酒店设施及用品（详见所附清单），被告逾期腾退房屋按每月20000元标准支付原告方房屋占用费；三、被告支付原告2013年1月9日至合同解除之日、按每月20000元标准计算的租金；四、被告支付原告水电费19573.40元；五、被告支付原告违约金50000元；五、案件受理费由被告承担。
被告杨某甲、杨某乙辩称：原告的诉讼请求缺乏事实依据，被告已将租金支付至2013年2月份，且不存在拖欠原告的水电费，原告请求解除合同既不符合合同约定，又不符合法律规定；原告未能保证被告承租房屋的水电供应，至今还是停水停电，且该房屋未经过消防安全检查，原告违约在先，被告保留反诉的权利；综上意见，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告甲公司为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：
一、原、被告于2012年4月9日、13日签订的房屋租赁合同及补充协议。用于证明原、被告之间签订房屋租赁合同，存在房屋租赁合同关系，并对租金、水电费等具体内容作出了约定。经质证，被告对该证据无异议，本院予以采信。

二、餐厅资产盘点清单和餐厅钥匙交接清单。用于证明原告已按租赁合同约定履行了房屋及其物品交付的义务。经质证，被告仅认可原告方履行了租赁物的交付义务，也收到原告交付的房屋钥匙，但物品具体数量不应以原告单方提供的清单为准，原告与被告的大堂经理办理有物品交接清单，应以交接清单载明的数量为准。经本院审查，原告提供的房屋钥匙交接单载明接收人员为张广静，被告虽然否认其员工中有张广静其人，但其对收到房屋钥匙的事实予以认可，故本院对原告履行了出租房屋及其钥匙交付义务的事实予以认定；原、被告对餐饮物品交接的具体明细和数量，因原告并未提供双方交接签字认可的清单，对原告单方提供的清单所载明的明细和数量，本院不予认可；鉴于被告方自认已收到原告提供的用于从事餐饮的物品，只是对部分物品的有无及移交物品的数量存在争议，本院庭审中限定双方在三日内进行清点并制作清单，注明各自所有物品的具体情况；原、被告于2013年7月3日对租赁房屋经营酒店的现有物品进行清点，制作了清单，本院认为，对于原告交付被告的餐饮物品具体情况，因原告不能提供充分证据证明，本院将结合双方清点现有物品和被告自认物品情况在“本院查明的事实”中进行认定。
三、被告经营期间的水、电表计数和费用明细。用于证明被告在承租房屋期间（截止2013年4月27日）水、电使用情况及欠水电费共计19573.40元的事实。经质证，被告对计收水电费使用的水表、电表所记载的起止度数无异议，但陈述水电费已缴纳，不存在欠费问题，还陈述在其停业期间，原告第一次庭审时提供证据载明水电费度数与本次清点物品所记水电表度数不一致，有增加，说明原告有偷用被告承租房屋（单独计费）水、电的情形。针对上述争议，本院限定被告在休庭后3日内提交已缴纳水电费的证据，被告承诺不提供证据则视为对原告主张所欠水电费数额予以认可。但其在本院限定期限内没有提供相关证据证明已按合同约定交纳了水电费，故本院认定被告所欠原告水电费为19573.40元。
四、东风汽车公司襄阳管理部出具的增值税专用发票。用于证明双方在合同中约定水费按每吨1.40元计算，同时随该公司二动力厂的调整而调整，动力厂收取水费按每吨1.60元计算，故被告应付的水费也应按此标准交纳。经质证，被告对发票的真实性无异议，但认为水电费的收取应当按双方合同约定水费每吨1.40元标准收取。本院认为，原告提供上述证据，被告对其真实性无异议，本院予以采信；双方对水电费虽然约定有基准价为水费每吨1.40元，电费每度1.20元，但同时约定随动力厂调整而调整，而原告提供该证据证明水费调整为每吨1.60元，故对原告该证明意见，本院予以采纳。
五、原告法定代表人与被告杨某甲、杨某乙分别通电话的电话录音。用于证明被告拖欠水电费、租金及原告向被告索要拖欠的房租及水电费的事实。经质证，被告对杨某甲的电话录音无异议，对杨某乙的有异议，认为承租房屋和实际经营酒店的是杨某甲，与杨某乙无关，杨某乙未参与经营。本院认为，该证据仅证明原告向二被告索要水电费及房租的情形，对谁在实际经营并不能证明，故对原告提供该证据的证明意见，本院予以采信。
六、原告于2013年4月8日针对二被告发的通知。用于证明原告已通知被告交纳拖欠的水电费及房租的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为没有收到该通知。本院认为原告提供该证据欲证明被告欠费的事实，该事实与前述证据一致，对此已作过分析评判，不再赘述，但原告仅提供该证据不能证明已通知到被告方，故对该份证据本院不予采信。
七、购物发票三张、销货卡片一张。用于证明被告现在经营、已经双方清点还存在的物品软凳子168个、布沙发6个、麻将桌5个、茶几2个等物品系原告出资购买。经质证，被告对三张发票的真实性无异议，但该发票载明的购货方均不是原告，与本案缺乏关联性，销货卡片真实性、关联性均有异议。本院认为，上述证据载明物品与原、被告双方清点对应品种物品的数量并不相符，且购货单位名称与原告并不一致，对该证据及提供该证据的证明意见，本院均不予采信。
被告杨某甲、杨某乙为支持其辩驳意见，向本院提供了以下证据：
一、原告于2013年4月23日出具的收据一张。用于证明被告交房租至2013年2月8日。经质证，原告无异议，本院予以采信。
二、个体工商户工商营业执照。用于证明被告杨某甲系字号为“襄阳市高新区蓝月亮酒店”的实际经营者，系业主的事实。经质证，原告对该证据真实性无异议，但认为系二被告共同承租房屋、共同经营。本院认为，该证据仅能证明被告杨某甲为登记业主，并不能证明是二被告共同经营，还是被告杨某甲单独经营，故本院仅对该组证据的真实性予以认定。
三、被告申请证人余国军、杨砚冰出庭作证。证明原告在房屋租赁期间未尽到保障被告使用房屋时的通水、通电义务。证人余国军曾经系被告经营酒店的厨师，其陈述其在酒店工作期间，经常停水停电，具体时间有两次，一次是2012年11月份，厨房整改电路，他们厨师找原告殷总，让其停电，停电时间大概二、三天；第二次是2013年3月份，但未陈述停电原因；证人杨砚冰曾经系被告经营酒店的员工，其陈述停电两次，一次是2012年12月份，线路改造找到原告，原告用钳子将电线掐断，导致停电；第二次是2013年3月份，不知什么原因停电。经质证，原告对证人的陈述无异议，但陈述停电原因系线路改造，不是原告未履行义务。本院认为，证人出庭作证仅能证明在被告租赁房屋期间存在停电的事实，但不能证明系原告不履行供电义务所致，故对被告提供该证人出庭作证的证明意见，本院不予采信。
本院经审理查明：2012年4月9日，原告甲公司（甲方）与被告杨某甲、杨某乙（乙方）签订房屋租赁合同，主要约定：一、甲方将坐落于襄阳高新技术产业开发区富康路22号“浓香源酒店”的房屋（格局为一楼1个大厅5个包房，二楼4个包房1个大厅及卫生间等）出租给乙方用于酒店经营，除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途；二、租赁期限为5年，自2012年5月9日至2017年5月8日止；三、租金每月为25000元，为支持乙方经营，第一年租金每月20000元，按月结算，在每个月的5日前乙方向甲方交纳；四、乙方向甲方交纳房屋押金50000元，合同到期终止时，乙方结清有关费用后，甲方退还给乙方；若乙方中途退房应提前两个月通知甲方；五、租赁期内，该房屋的门、窗、水、电等有关设施及酒店设备用具，由甲方提供清单移交乙方使用，如有损坏，乙方负责修理或照价赔偿；乙方不得随意改变或增设其它设施，须经甲方同意后方可改变或增加有关设施；六、乙方入住后严格遵守有关规定，办好相关证件（暂住证、计划生育证等），并做好防火、防盗安全工作；七、甲方保证房屋水电畅通，在乙方入住时要维修好管道及水电，保证乙方正常使用；八、租赁期间，水费按每吨1.4元、电费每度1.2元由乙方向甲方交纳，每月结算上月费用，结算价格随二动力厂调整；九、乙方不得擅自将房屋转租及转让、转借他人，否则甲方有权收回房屋；十、任何一方提出提前解除合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同协议。
2012年4月13日，原、被告双方签订补充协议，对租金进行调整细化，对水电费的收取等问题进行了约定，主要为：一、将租赁合同每月租金25000元更改为第一年每月20000元，第二年每月22000元，第三年每月23000元，第四年每月24000元，第五年每月25000元；二、乙方入住前由甲方单独安装水、电表，双方保留表面底数；三、承租房屋内物品由乙方支配使用，甲方不能搬走；四、租期满3年不满5年，乙方仅需返还甲方空调，不返还其它物品；满5年，无需返还，但应当保证房屋门窗水电设施完好，甲方退还乙方押金50000元；五、若甲方原因导致水电、房屋影响乙方正常经营，乙方可以在交房租时按影响天数扣除房租，每月5号之前交当月房租，否则甲方有权采取停水、停电措施；六、甲方的就餐费可冲抵乙方应交的水、电费及房租；双方于每月30日到场抄水、电表，次月10日前交清上月水电费；七、合同到期乙方享有优先续约权；八、如一方违约应向对方支付违约金50000元。
合同签订后，原告甲公司将上述房屋交付给被告杨某甲、杨某乙使用，并于2012年4月13日将房屋钥匙交被告，同时将经营酒店的餐饮用具、设备交付被告使用，被告按约定向原告交纳租房押金50000元。被告接收该房屋后，将租赁房屋（原名“浓香源酒店”）另行取名为“蓝月亮酒店”（系个体工商户，登记业主为被告杨某甲，字号为襄阳市高新区蓝月亮酒店）进行餐饮业经营。
2012年4月19日，原告为被告使用房屋安装新电表，起始数为0，水表起始数为5027。
2013年3月13日，原告法定代表人殷某以被告拖欠租赁费、水电费为由，向二被告电话催要，被告于2013年4月23日支付2013年1月9日至2月8日房屋租金18000元，按照原、被告双方合同约定第一年内租金为每月20000元，原告方庭审中陈述考虑该时间段为春节节气，系淡季，故减免租金2000元，其它时间段按合同约定计算租金；被告陈述，系双方口头约定将租金减少为每月18000元，但未提供证据证实。被告于4月月底前停止该酒店的经营。
本院另查明：鉴于被告已停止酒店经营，房屋闲置势必造成房屋不能使用的租金损失，本院建议：原、被告在诉讼期间纠纷未解决之前，可以先进行物品清理，及时腾退房屋，减少损失和防止损失扩大。2013年7月3日，原、被告对该租赁房屋内现存的物品进行了清点，制作了清单，并经双方当事人或代理人签字，明细载明物品品种及数量为：木凳子135个、黑皮沙发（三人6个、单人12个）、布沙发6个、空调11台、软凳子168个、大桌面11个、转心18个、火锅底座44个、酒柜1个、电脑桌1个、保险柜1个、电视3台、麻将桌5个、大餐桌5个、备餐柜5个、消毒柜2个、茶几2个、单灶1个、双灶2个、烤箱1个、碗柜1个、冰箱2个（高、低各1个）、餐具（碗、盘、筷子若干）。被告第一次庭审中（2013年6月24日）陈述上述物品中属于其添加的为：单灶1个、双灶1个、冰箱1台、煲仔炉1个、和面机1个、蒸汽柜1个及餐车。之后，被告将经过原、被告双方清点的物品中的黑皮沙发（单人12个、双人6个）和部分木凳子、软凳子及餐具从该租赁房屋中搬走，但未将房屋退还给原告。
2013年5月28日，原告甲公司以被告杨某甲、杨某乙未足额缴纳房租及水电费为由，向本院提起诉讼，导致本案纠纷。
本院认为：原、被告双方在平等、协商一致的基础上签订的房屋租赁合同及补充协议，均系当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，故原、被告双方之间的租赁合同关系合法有效，应受国家法律保护。双方均应按合同约定履行各自的义务。
原告按合同约定向被告方交付了租赁的房屋及其用于餐饮的附属物品，而被告仅支付部分房租，拖欠水电费及租金，经原告催要后仍未足额支付所欠房租及水电费，被告的行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任；故原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同及要求被告腾出房屋、支付违约金50000元的请求，符合法律规定，本院予以支持；原告据此提出要求被告支付租金及水电费的请求，符合法律规定，本院予以支持，但对其主张的租金从2013年1月9日计算，与事实不符，租金应从2013年2月9日起算，计算至本判决确定解除合同、退出房屋之日止；原告还要求被告支付逾期腾退房屋的房屋占用费的请求，本院认为系履行生效法律文书的执行问题，属在生效民事裁判文书执行过程中解决的问题，本院在本案诉讼中不予支持。
原告要求被告支付水电费19573.40元，如前述证据分析评判意见，本院予以支持。
原、被告之间合同解除后，被告除应返还因合同取得的租赁房屋外，还应当返还用于租赁经营酒店的餐饮用具及设备。鉴于原告不能提供已将其提供的清单中载明的所有物品交付被告的证据，被告仅认可收到部分物品，且其从该租赁房屋已搬走部分物品，本院仅对原、被告双方清点一致认可存在物品、未搬走部分进行处理，由于原告现有的证据不能证明被告搬走物品系其所有，故对被告搬走物品本院不予处理，可另行处理；本院仅对被告认可属原告的、且存在的物品责令被告予以返还，其它部分不予支持。
合同解除后，原告依据合同取得被告方的租房押金50000元应当返还给被告，鉴于被告未提出此请求，本院认为可在被告向原告支付的款项的履行过程中予以扣减。
综上所述意见，被告辩称租赁房屋用于经营餐饮业仅为被告杨某甲一人，本院认为，仅凭被告办理的个体工商户营业执照不能证明系被告杨某甲单独经营，纵观租赁合同的双方，被告杨某甲、杨某乙均是共同承租人，不排除合伙经营的可能性，适用法律也应当遵循合同相对性原则，故对被告的此辩解意见，本院不予采纳；被告还辩称不存在拖欠租金及原告违约，不同意解除合同的意见，与事实不符，本院均不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定判决如下：

一、解除原告甲公司与被告杨某甲、杨某乙于2012年4月9日、4月13日签订的房屋租赁合同及补充协议；
二、被告杨某甲、杨某乙于本判决生效之日起10日内腾出并返还原告甲公司位于襄阳高新技术产业开发区富康路22号所出租的房屋；
三、被告杨某甲、杨某乙于本判决生效之日起10日内返还原告甲公司用于酒店餐饮用具及物品：布沙发6个、空调11台、大桌面11个、转心18个、火锅底座44个、酒柜1个、电脑桌1个、保险柜1个、电视3台、麻将桌5个、大餐桌5个、备餐柜5个、消毒柜2个、茶几2个、单灶1个、双灶2个、烤箱1个、碗柜1个、冰箱2个（高、低各1个）、餐具；
四、被告杨某甲、杨某乙于本判决生效之日起10日内支付原告甲公司自2013年2月9日起至本判决确定返还房屋之日止，按每月20000元标准计算的租金，被告已支付原告的租房押金50000元在该租金的支付中予以扣减；
五、被告杨某甲、杨某乙于本判决生效之日起10日内支付原告甲公司水电费19573.40元；
六、被告杨某甲、杨某乙于本判决生效之日起10日内支付原告甲公司违约金50000元；
七、驳回原告甲公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2800元，由被告杨某甲、杨某乙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户：17-451701040001338。上诉人也可以将上诉案件受理费交至本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判长 邓新忠
代理审判员 张华
人民陪审员 肖玉梅

书记员： 张露露