田某某与李文娟租赁合同纠纷一审民事判决书

田某某
邓斌（湖北横空律师事务所）
李文娟

原告田某某。
委托代理人邓斌，湖北横空律师事务所律师。
代理权限:一般代理。
被告李文娟。
原告田某某诉被告李文娟租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理后，本院于2015年11月6日依法由审判员肖陆适用简易程序公开开庭进行了审理。
原告的委托代理人邓斌、被告李文娟到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告田某某诉称:2014年8月28日，原告与被告签订《租房协议》，约定:原告将位于应城市大都商城A3-20号门面房出租给被告，租房时间从2014年8月29日至2017年8月28日为期三年，租金第一年35000元、第二年38000元、第三年38000元，租金一年一付。
现在第二年的付款日期已过多日，原告多次找被告要求支付租金，被告一直拖欠未付。
为此，请求判令被告支付2015-2016的租金38000元并承担本案诉讼费用。
原告田某某为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据:
证据一、原告田某某的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。
证据二、房产证，证明诉争房屋为原告田某某所有。
证据三、2014年8月28日，原、被告签订的租房协议，证明原、被告之间约定的权利和义务的事实。
证据四、中国工商银行股份有限公司应城化工支行出具的被告转账明细，证明被告未按约支付租金属违约。
被告李文娟辩称:双方签订的合同属无效合同，要求解除合同。
原告在合同期间无故要求增加租金，不符合合同约定，属违约。
原告应赔偿被告的损失。
被告李文娟未向本院提交证据。
经庭审质证，被告对原告提交的四份证据均无异议，本院予以采信。
本院根据确认的有效证据及庭审中原、被告的陈述，认定本案事实如下:
2014年8月28日，原告田某某与被告李文娟协商双方签订了一份《租房协议》。
协议约定:原告将所有的座落于应城市府前街9号大都一街A3-20号门面房出租给被告，租赁期为三年（2014年8月29日至2017年8月28日止）每年租金依次为35000、38000、38000，租金一年一付。
协议签订后，双方均按协议约定履行了当年义务。
2015年8月，原告要求被告交纳2015年至2016年的租金38000元时，被告要求减少租金，双方协商未果。
为此，原告诉至本院要求被告支付2015-2016的租金38000元并承担本案诉讼费用。
本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
原、被告签订的《租房协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，《租房协议》合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。
本案中，根据协议约定双方并未明确约定租金履行时间，根据合同法第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点第内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
”原、被告签订合同后，被告当日支付当年租金，可以视为双方交易习惯。
故原告要求被告支付2015-2016的租金的诉讼请求，本院予以支持。
被告辩称双方签订的合同属无效合同，要求解除合同；原告无故增加租金，属违约。
原告应赔偿被告损失的辩解理由无事实依据和法律依据，且无证据证明。
本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十一条  、第二百二十六条  、第二百二十七条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  ，第一百四十二条  之规定，判决如下:
被告李文娟于本判决生效后三十日内支付原告田某某2015年8月至2016年8月期间的房屋租金38000元。
案件受理费750元，减半后收取375元，由被告李文娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
原、被告签订的《租房协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，《租房协议》合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。
本案中，根据协议约定双方并未明确约定租金履行时间，根据合同法第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点第内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
”原、被告签订合同后，被告当日支付当年租金，可以视为双方交易习惯。
故原告要求被告支付2015-2016的租金的诉讼请求，本院予以支持。
被告辩称双方签订的合同属无效合同，要求解除合同；原告无故增加租金，属违约。
原告应赔偿被告损失的辩解理由无事实依据和法律依据，且无证据证明。
本院不予采纳。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十一条  、第二百二十六条  、第二百二十七条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  ，第一百四十二条  之规定，判决如下:
被告李文娟于本判决生效后三十日内支付原告田某某2015年8月至2016年8月期间的房屋租金38000元。
案件受理费750元，减半后收取375元，由被告李文娟负担。

审判长：肖陆

书记员：李俊杰