田某某、王某某等与湖北联云电子科技有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：田某某，女，生于1976年10月2日，汉族，住枝江市。
原告：王某某，女，生于1958年5月25日，汉族，住枝江市。
原告：余焕云，男，生于1963年9月4日，汉族，住枝江市。
原告：彭红芹，女，生于1972年7月20日，汉族，住枝江市。
原告：毛爱华，男，生于1978年10月3日，汉族，住枝江市。
原告：刘超（系毛爱华之妻），女，生于1981年11月1日，汉族，住枝江市。
原告：陈凤梅，女，生于1977年2月19日，汉族，住枝江市。
原告：王从琼，女，生于1980年11月22日，汉族，住枝江市。
原告：刘瑶，男，生于1992年11月10日，汉族，住枝江市。
九名原告共同推选诉讼代表人之一刘瑶，男，生于1992年11月10日，汉族，住枝江市。
九名原告共同推选诉讼代表人之二刘超，女，生于1981年11月1日，汉族，住枝江市。
九名原告共同委托诉讼代理人周远国，湖北骁阳律师事务所律师。特别授权代理。
被告：湖北联云电子科技有限公司。住所地：湖北省枝江市马家店街道办事处友谊大道***号。统一社会信用代码：91420583695114636C。
法定代表人林旭鳌，董事长。
委托诉讼代理人骆念国，湖北前锋律师事务所律师。一般授权代理。
第三人：向瑛，男，生于1962年10月16日，汉族，自由职业，住枝江市。

原告田某某、王某某、余焕云、彭红芹、毛爱华、刘超、陈凤梅、王从琼、刘瑶、与被告湖北联云电子科技有限公司、第三人向瑛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月5日、7月19日两次公开开庭进行了审理。原告田某某、王某某、余焕云、彭红芹、毛爱华、刘超、陈凤梅、王从琼、刘瑶共同推选的诉讼代表人刘瑶、刘超及共同委托的诉讼代理人周远国，被告湖北联云电子科技有限公司的法定代表人林旭鳌及委托诉讼代理人骆念国，第三人向瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田某某、王某某、余焕云、彭红芹、毛爱华、刘超、陈凤梅、王从琼、刘瑶向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告与第三人之间抵付行为有效，并确认原告与第三人之间“关于座落于枝江市××××店街办湖北联云电子科技有限公司生活区的房屋”买卖关系有效；2、请求判令被告及第三人协助原告办理上述房屋的过户手续。事实和理由：2014年1月9日至2016年11月30日期间，原告田某某等九人分别通过湖北联云电子科技有限公司的项目建设负责人向瑛（第三人）之手购买了湖北联云电子科技有限公司生活区的8套住房，购房款均已支付给第三人向瑛，现要求被告及第三人履行过户义务。
被告湖北联云电子科技有限公司辩称：1、原告田某某等人与被告不存在房屋买卖合同关系，九名原告的诉讼主体身份不适格；原告诉称所谓的被告的项目负责人向瑛购买了被告的房屋与事实不符；2、被告与第三人向瑛支付工程款的付款方式，并不构成“第三人向瑛售卖湖北联云电子科技有限公司生活区2号楼三单元12套职工宿舍”的授权；3、第三人向瑛出卖给本案原告的房屋均是以第三人自己的名义出卖的，而第三人自始至终没有取得出卖涉案房屋的代理权，也不构成表见代理；4、第三人以自己名义出卖的12套宿舍住房，因属于职工宿舍性质，依法不得出售。鉴于原告田某某等人与被告之间没有形成房屋买卖合同关系，在本案中原告诉讼主体身份不适格，请求人民法院驳回原告的起诉。
第三人向瑛辩称：第三人向瑛已向被告湖北联云电子科技有限公司付清了全额购房款，被告也按约定向九名原告交付了8套住房，法院应判令被告对九名原告所购的8套住房履行办理不动产权证的义务。
本院经审理认定事实如下：2013年6月28日，被告湖北联云电子科技有限公司（联云电子公司）取得《建设工程规划许可证》（编号：2013151），在枝江市马家店街办友谊大道186号投资建设3栋职工宿舍住宅楼，2015年5月4日，宿舍楼2号楼办理竣工验收备案。
2014年1月9日，联云电子公司向第三人向瑛出具一份《借条》，内容为：今借到向瑛人民币469890.93元，用于支付武汉市第七建筑工程有限公司（田进）工程款469890.93元，经双方协商，还款方式以新建生活区2号楼宿舍楼西单元住房的第三层2套、第四层2套，共计四套住房以每平方2120元的价格抵给向瑛，房屋交付时按实际面积结算多退少补。
2014年5月15日，被告联云电子公司与第三人向瑛签订一份《授权委托书》，委托事项载明：用联云电子公司生活区2号楼西单元12套宿舍住房抵付向向瑛借款相关事宜。以上委托书签订后，2015年1月5日，第三人向瑛领取了其中9套房屋的钥匙（2号楼3单元102室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室），并开始向外出售房屋。
在此前后，2014年1月9日至2016年11月30日期间，第三人向瑛将上述9套住房中的8套出售给本案的九名原告，其中原告田某某购得102室，原告王某某购得201室，原告余焕云购得202室，原告彭红芹购得301室，原告毛爱华、刘超夫妻购得302室，原告陈凤梅购得401室，原告王从琼购得402室，原告刘瑶购得501室。另外一套502室，原由案外人王建国购得，后王建国通过诉讼将房屋返还给第三人向瑛，第三人向瑛又通过与被告联云电子公司签订一份《债权转让协议书》的形式，将502室退还给被告联云电子公司。
在上述出售房屋行为中，第三人向瑛与九名原告之间未签订书面合同，房屋单价以每平方2120元计算，九名原告将购房款全部支付给第三人向瑛，之后，九名原告在第三人向瑛处领取房屋钥匙后，陆续入住至今。
同时查明，因诉争房屋所在的土地（土地使用权人：湖北联云电子科技有限公司，证号：枝江国用（2012）第0801182号），原《建设用地规划许可证》（地字第2010200号）规划性质为：工业用地，诉争房屋是以企业职工宿舍名义投资建设，不允许商业出售，房屋无法办理分户登记，故诉争房屋一直未办理产权登记手续。2016年8月22日，枝江市住房和城乡建设局对被告联云电子公司生活区16677平方米的土地重新审核后，颁发《建设用地规划许可证》（地字第2016093号），将用地性质定性为：商住综合用地，即诉争房屋可以办理分户登记和产权过户手续，此后该生活区购房住户因办理产权手续引发社会矛盾，2018年5月29日开始，枝江市国土资源局开始依法依规办理该生活区房屋的不动产权登记手续，本案九名原告为办理房屋产权登记，形成本诉。
另查明，被告联云电子公司与第三人向瑛之间的关系是：第一，第三人向瑛以出售上述房屋取得购房款，出借给被告联云电子公司，总额1309890.93元，被告联云电子公司以四份借条予以确认，并在其中两份借条中（2014年1月9日、2014年8月29日）明确以2号楼的10套住房，以每平方米2120元价格抵给第三人向瑛；第二，被告联云电子公司差欠第三人向瑛工程款1264700元（联云电子工业园区二期三栋无线充电器车间附属配套工程）。对于上述借款和工程款，被告联云电子公司与第三人向瑛表示已核算清楚，并已结清，结算的方式即被告联云电子以生活区2号住宅楼的8套住房（每平方2120元）抵付给第三人向瑛，双方之间债权债务清结。
上述事实，有原被告、第三人的身份证明、授权委托书、工作联系函、收条、借条四份、工程承包合同书、工程结算书、联云电子与向瑛往来明细、民事调解书、债权转让协议书、建设工程规划许可证（2013年6月28日）、建设工程施工许可证（2013年7月26日）、建设工程规划许可证（2016年8月22日）、枝江国用（2012）第801182号国有土地使用权证等证据及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，被告联云电子公司差欠第三人向瑛借款和工程款，以自己投资开发的8套住房抵付，第三人向瑛对此还债方式表示认可，被告与第三人之间的以房抵债行为并未违反法律规定，双方之间的债权债务既已清结，应依法办理房屋的产权转移登记手续，这是作为房屋所有权人被告联云电子公司以房抵债的附随义务；因为本案房屋土地规划的性质问题（原为工业工地，不可出售），在被告与第三人之间并未完成产权转移登记的情况下，第三人向瑛寻找买家，将房屋转手，出售给本案九名原告的行为，形成第三人与九名原告之间的房屋买卖合同关系，在该合同关系中，协助原告办理房屋产权转移登记手续成为第三人向瑛的义务，故本案房屋的产权转移登记手续办理应是连环过户的方式，而不是九名原告诉请的由被告直接协助过户的方式。另外，在被告与第三人的以房抵债过程中，以及第三人与原告的买卖合同中，对过户契税的负担均未作明确约定，根据《湖北省契税征收实施管理办法》第二条“在本省境内发生的转移土地、房屋权属行为,为契税征收范围。土地、房屋权属的承受单位和个人为契税纳税人”的规定，房屋分户过户契税应由房屋买受人承担。
依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，判决如下：

一、确认被告联云电子科技有限公司与第三人向瑛之间的以房抵债行为有效；确认第三人向瑛与九名原告之间房屋买卖关系有效；
二、被告联云电子科技有限公司于本判决生效后七日内将位于枝江市马家店街办友谊大道168号生活区2号宿舍楼3单元102室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室，共8套住房过户给第三人向瑛，过户契税依规计算，由第三人向瑛承担；
三、在上款所载义务履行完毕后七日内，第三人向瑛将上述8套住房分别过户至本案九名原告名下（田某某为102室、王某某为201室、余焕云为202室、彭红芹为301室、毛爱华刘超为302室、陈凤梅为401室、王从琼为402室、刘瑶为501室），过户契税依规计算，由九名原告按所购房屋面积分别承担。
本案受理费640元，减半收取320元，由九名原告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 柴兰

书记员： 梅巧