田某与李某、李某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

田某
邓亚敬（河北律绎律师事务所）
邵丹丹（河北律绎律师事务所）
李某
齐粤青（河北红杉律师事务所）
张美莲（河北红杉律师事务所）
李某

原告:田某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，现在廊坊市安次区。
委托诉讼代理人邓亚敬、邵丹丹，河北律绎律师事务所律师。
被告:李某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，现住山东省宁阳县。
委托诉讼代理人齐粤青、张美莲，河北红杉律师事务所律师。
被告李某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，现住安徽省蚌埠市怀远县。
原告田某与被告李某、李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。
原告田某委托代理人邓亚敬、邵丹丹、被告李某委托代理人齐粤青、张美莲到庭参加诉讼，被告李某经本院合法传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1，判令被告履行合同义务，将坐落于廊坊市安次区华夏第九园兰亭2号楼1单元1703室房屋所有权过户到原告名下；2，本案诉讼费、保全费由被告承担。
事实理由:2015年4月被告李某与被告李某将廊坊市安次区华夏第九园兰亭2号楼1单元1703室房屋卖与原告，原告向二被告履行了付款义务，被告将涉案房屋的购买协议、购房发票、完税证明及房屋配套服务手续等在交付房屋时一并交于原告，现原告在涉案房屋居住近一年半时间。
协议约定被告应在2016年1月1日前配合原告办理完房屋过户的相关手续。
但原告付款后，被告至今未将涉案房屋过户至原告名下。
经多次沟通未果，故诉至法院。
被告李某辩称，本案不具备继续履行合同的事实和法律依据。
第一，虽然被告李某与原告签订《房屋买卖协议》，约定被告将涉案房屋出售给原告，且将房屋交付原告使用，但双方未予过户。
直至2016年6月26日，被告李某通过短信方式明确表示房屋不予出售。
且与原告爱人通过短信方式就退房事宜达成一致。
至此，双方之间的买卖协议已经没有必要继续履行，也不具有履行的事实前提。
第二，本案中涉案房屋因经济纠纷已被廊坊市广阳区人民法院查封，被告的房地产权利受到限制，假设原被告双方之间的买卖合同没有解除，房屋也不存在继续履行的可能。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条  第一款  ，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或事实上不能履行”。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条  第二款  ，“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房地产不得转让”，建设部《房屋登记办法》第二十二条  第六款  ，“房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记”。
依据上述规定，买方要求继续履行合同存在法律上的障碍，导致合同履行不能。
综上，应依法驳回原告的诉讼请求。
被告李某未答辩。
原告向法庭提交的证据有:证据一、田某身份证复印件、田某与杨媛媛的结婚证复印件，证明原告的主体资格及婚姻状况，涉案房屋系原告田某与杨媛媛婚后所购；证据二、2015年4月25日原告田某与被告李某签订的涉案房屋买卖协议，证明被告将涉案房屋卖与原告的事实，具体包括房屋价款、过户时间等情况；证据三、被告李某的身份证复印件、户口页复印件、房产证复印件、商品房买卖合同补充协议、购房发票、完税证明、入住通知书、华夏第九园兰亭补充协议，证明原告按照合同约定付款后，被告将房屋的产权配套手续交付原告；证据四、管道天然气供用气协议、商品房住宅使用说明书、商品住宅质量保证书、物业服务手册，证明被告交付房屋时，一并将房屋配套服务手续交付原告；证据五、被告李某身份证复印件、2016年1月15日原告田某与被告李某签订的《房屋买卖协议》、2016年5月15日被告李某为原告出具的收条及银行转账明细，证明因被告李某拒绝办理房屋过户手续，原告田某与被告李某签订房屋买卖补充协议，约定原告已向被告支付了购房款5万元，另折价2万元涉案房屋内的家电，并约定余款15万元于办理过户手续后一次性付清；证据六、银行转账明细，证明原告向被告李某支付5万元购房款，分期向被告李某支付15万元购房款，并向被告李某支付银行贷款2700／月至2016年10月，共计支付18个月，上述款项共计248600元。
证据七、幸福基业物业服务有限公司出具的收取涉案房屋门禁卡费的票据，证明被告于2015年4月24日向原告交付了房屋，原告于当日在物业购买了涉案房屋门禁卡，办理了入住手续；证据八、2015年和2016年物业费收据、公共照明费票据、代收垃圾处理费、取暖费、宽带费、燃气费的票据、2014年10月至今的水费，照明原告自2015年4月24日入住涉案房屋为生活所需缴纳各项费用，并代被告向物业公司补缴了2014年10月至2015年4月拖欠的水费。
证据九、照片7张，证明原告夫妻与二被告夫妻系多年好友，后二被告分手，故涉案房屋购房款分别向二被告支付；证据十、录音一份，证明二被告共同将涉案房屋出售给原告的事实并约定，购房款支付的内容。
被告李某的质证意见如下:对证据一的真实性及证明目的予以认可；对证据二真实性认可，但该证据只能证明涉案房屋为李某所有，与李某没有任何关联；对证据三、证据四予以认可；证据五系原告田某与被告李某签订，对其真实性我方无法核实，但需明确一点，涉案房屋产权登记在李某名下，我方认为李某无权出售该涉案房屋，如其确实收取相应费用与我方没有任何关系；对证据六，原告田某向被告李某交纳15万元的事实我方予以认可，但对于李某是否收过购房款并不知情，对原告主张支付银行贷款事实认可，偿还的贷款部分截止至2016年10月，每月按2700元标准；对证据七的真实性认可，但对房屋交付时间从该组证据中并不能准确显示，需庭下人核实；对证据八无异议；证据九与本案没有关联性，二被告是否分手从照片中看不出来；对证据十、录音内容并不完整，因此仅凭该份录音来证明李某的房屋权属实属欠缺。
被告李某向法庭提交的证据有:证据一、手机短信记录一份，证明李某曾于2016年6月26日向原告声明涉案房屋拒绝出售给原告，2016年7月7日向原告妻子杨媛媛沟通过解除房屋买卖合同事宜，并得到杨媛媛认可，杨媛媛同意把首付款一次性退还后将房屋退还给李某；证据二、房屋所有权证一份，该份证据证明涉案房屋登记在李某名下，为李某一人所有，与李某无任何关联。
原告的质证意见如下:对证据一的真实性需停下核实，但该短信记录不能达到被告的证明目的，短信仅能证明被告拒绝出售房屋，但原告在2015年既与被告签订了房屋买卖合同，并在2015年履行了支付15万元购房款的义务，被告李某的主张未得到原告的同意，但被告李某作为房屋产权人自2015年5月至2016年10月一直接收原告支付的代偿的银行部分的贷款，视为其同意继续履行合同，明显与其主张相悖；对证据二的真实性无异议。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了质证的权利。
根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十七条  “抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭”及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条  第二款  “抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，本案中原告与被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，原告亦明确表示可以代为清偿，使抵押权消灭，故原被告之间签订的房屋买卖合同真实合法有效。
合同成立后，双方当事人均应按合同约定履行义务。
原告已依约向被告交纳150000元购房款，并按月向被告支付涉案房屋银行贷款2700元，且被告李某当庭提交的短信记录无法证明其与原告田某之间已就解除涉案房屋买卖合同达成一致意见，故本院对原告要求被告继续履行房屋买卖合同的诉请予以支持。
庭审中被告李某表示涉案房屋现处于法院查封状态，并在庭下向法庭提交廊坊市广阳区人民法院（2016）冀1003民初5008号民事裁定书，但该裁定书中并未裁定对涉案房屋的查封，并且即使涉案房屋现处于查封状态，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第十六条  规定，该查封亦不影响涉案房屋所有权变更至买受人田某，故对被告李某的主张，本案不予支持。
原告要求被告李某亦应承担继续履行房屋买卖合同且为原告办理涉案房屋所有权转移手续的主张，因被告李某在庭审中表示涉案房屋的所有权人为李某，与被告李某不存在关联性，且原告无法证明被告李某系涉案房屋的共同所有人，故对原告的上述主张，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条  、第六十条  、第一百零七条  、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条  第二款  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十七条  第一款  、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  之规定，判决如下:
一、原告田某与被告李某于2015年4月25日签订的《房产买卖合同》继续履行；
二、原告田某于本判决生效之日起三日内代替被告李某偿还位于廊坊市安次区华夏第九园兰亭2号楼1单元1703室房屋在中国工商银行股份有限公司廊坊万庄支行的剩余全部贷款本息，以消灭中国工商银行股份有限公司廊坊万庄支行对廊坊市安次区华夏第九园兰亭2号楼1单元1703室房屋享有的抵押权；
三、被告李某于上述抵押权消灭之日起十日内将廊坊市安次区华夏第九园兰亭2号楼1单元1703室房屋过户到原告田某名下，因过户所产生的费用由原告田某承担；
四、驳回原告田某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半后收取4295元，保全费5000元，共计9295元，由被告李某承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了质证的权利。
根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十七条  “抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭”及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条  第二款  “抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，本案中原告与被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，原告亦明确表示可以代为清偿，使抵押权消灭，故原被告之间签订的房屋买卖合同真实合法有效。
合同成立后，双方当事人均应按合同约定履行义务。
原告已依约向被告交纳150000元购房款，并按月向被告支付涉案房屋银行贷款2700元，且被告李某当庭提交的短信记录无法证明其与原告田某之间已就解除涉案房屋买卖合同达成一致意见，故本院对原告要求被告继续履行房屋买卖合同的诉请予以支持。
庭审中被告李某表示涉案房屋现处于法院查封状态，并在庭下向法庭提交廊坊市广阳区人民法院（2016）冀1003民初5008号民事裁定书，但该裁定书中并未裁定对涉案房屋的查封，并且即使涉案房屋现处于查封状态，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第十六条  规定，该查封亦不影响涉案房屋所有权变更至买受人田某，故对被告李某的主张，本案不予支持。
原告要求被告李某亦应承担继续履行房屋买卖合同且为原告办理涉案房屋所有权转移手续的主张，因被告李某在庭审中表示涉案房屋的所有权人为李某，与被告李某不存在关联性，且原告无法证明被告李某系涉案房屋的共同所有人，故对原告的上述主张，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六条  、第六十条  、第一百零七条  、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条  第二款  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十七条  第一款  、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  之规定，判决如下:
一、原告田某与被告李某于2015年4月25日签订的《房产买卖合同》继续履行；
二、原告田某于本判决生效之日起三日内代替被告李某偿还位于廊坊市安次区华夏第九园兰亭2号楼1单元1703室房屋在中国工商银行股份有限公司廊坊万庄支行的剩余全部贷款本息，以消灭中国工商银行股份有限公司廊坊万庄支行对廊坊市安次区华夏第九园兰亭2号楼1单元1703室房屋享有的抵押权；
三、被告李某于上述抵押权消灭之日起十日内将廊坊市安次区华夏第九园兰亭2号楼1单元1703室房屋过户到原告田某名下，因过户所产生的费用由原告田某承担；
四、驳回原告田某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半后收取4295元，保全费5000元，共计9295元，由被告李某承担。

审判长：柴清暄

书记员：孟令大