田某某与陈某2、陈某3房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：田某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：朱伟毅，上海圆誉律师事务所律师。
　　被告：陈某2，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。
　　被告：陈某3，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市。
　　第三人：平安银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴环路XXX号XXX层。
　　负责人：冷培栋，行长。
　　委托诉讼代理人：赵宁。
　　原告田某某与被告陈某2、陈某3房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依法通知平安银行股份有限公司上海分行(以下简称平安银行上海分行)作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田某某及其委托诉讼代理人朱伟毅、被告陈某2、第三人平安银行上海分行的委托诉讼代理人赵宁到庭参加诉讼。被告陈某3经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
　　原告田某某向本院提出诉讼请求：要求确认隋某2与被告陈某2就上海市广中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》无效。事实和理由：原告与被告陈某2原系夫妻，两人于1985年12月登记结婚，2017年12月协议离婚。两被告系姐妹。系争房屋系1996年由原告的上级单位上海物资局套配的使用权房，原承租人为原告。房屋分配后，原告、陈某2及女儿一家三口入住系争房屋，1999年至2004年底期间，因陈某2在美国工作，陈某2母亲隋某2为照顾孩子入住系争房屋。2000年3月，由原告与陈某2共同出资并用原告工龄将系争房屋产权购买在陈某2名下。2005年3月原告与陈某2出资购买本市广中路XXX号欣武大厦501室房屋(以下简称欣武大厦房屋)，当时因购房款不够，隋某2将其名下的本市曹杨三村XXX号XXX室房屋(以下简称曹杨三村房屋)出售并将售房款36万元赠与原告与陈某2用于购买欣武大厦房屋。之后，隋某2将其户籍迁入欣武大厦房屋并与原告一家三口共同居住该房屋，系争房屋对外出租。在2017年12月原告与陈某2协议离婚谈及系争房屋时，原告才得知陈某2已于2007年在未征得原告同意的情况下，擅自以买卖形式将系争房屋过户至隋某2名下，2013年2月隋某2死亡后，陈某2又通过继承将系争房屋登记在其一人名下。系争房屋为原告与陈某2的夫妻共同财产，陈某2未经原告同意擅自与隋某2买卖系争房屋属恶意串通，损害了原告利益，应为无效。审理中，原告称在本案中仅要求确认隋某2与陈某2就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，合同无效后的法律后果不要求在本案中处理。
　　被告陈某2辩称，2005年原告与陈某2购买欣武大厦房屋时缺资金，考虑到隋某2名下的曹杨三村房屋相比系争房屋更老旧且距离欣武大厦房屋较远，管理不方便，系争房屋租金也高于曹杨三村房屋租金，原告及陈某2与隋某2协商，由原告及陈某2用系争房屋与隋某2的曹杨三村房屋交换，即隋某2将曹杨三村房屋出售且售房款用于购买欣武大厦房屋，系争房屋产权过户给隋某2。2005年3月隋某2出售曹杨三村房屋并将36万元售房款交付原告及陈某2用于购买欣武大厦房屋。当时，因隋某2身体状况一直不好，未及时办理系争房屋过户手续，直至2007年2月陈某2才通过买卖形式将系争房屋过户至隋某2名下，隋某2未支付陈某2系争房屋转让款。2012年隋某2去世，其生前立有公证遗嘱明确系争房屋由陈某2一人继承。2013年陈某2通过继承取得系争房屋产权。原告对于系争房屋与曹杨三村房屋交换知情且同意，从隋某2的遗嘱也可看出其并非将曹杨三村房屋售房款赠与给原告及陈某2，且隋某2名下仅有一套房屋，其生前不可能将曹杨三村房屋出售并将售房款赠与给原告及陈某2购房。十多年来系争房屋一直由原告对外出租，原告对于系争房屋产权变更应当知道，且从未提出异议。原告与陈某2离婚时就财产分割也没有争议。故陈某2与隋某2就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》应为有效。不同意原告诉请。
　　被告陈某3未作答辩。
　　第三人平安银行上海分行述称，对于原、被告之间的纠纷，第三人不清楚。2017年6月26日陈某2以系争房屋作为抵押物向第三人申请额度贷款，贷款最高额度为240万元。第三人分别于2017年7月20日、7月21日、7月24日向陈某2发放贷款100万元、100万元、40万元，共计240万元。之后，陈某2按月偿还贷款，目前尚有贷款余额260余万元。办理贷款过程中，陈某2向第三人提供了离婚证、户口簿、继承公证书，第三人并查询了系争房屋产权信息，尽到了审查义务。系争房屋买卖合同是否有效，由法院依法判决，要求法院保护第三人作为抵押权人的合法权益。如果系争房屋买卖合同被确认无效，且系争房屋需要恢复产权，则陈某2所欠平安银行上海分行的贷款需一次性还清，在贷款还清的情况下，平安银行上海分行同意注销抵押权。
　　原告对被告辩称意见及第三人述称意见陈述：1、系争房屋与曹杨三村房屋单价相同，而房屋面积超出曹杨三村房屋面积很多，两处房屋价值不对等，不存在陈某2所称的房屋交换。2、隋某2出售曹杨三村房屋的时间距离隋某2与陈某2签订系争房屋买卖合同的时间有两年，如果是房屋对换，不符合常理。3、隋某2出售曹杨三村房屋后，将其户籍迁入欣武大厦房屋并居住该处，故隋某2实际是将曹杨三村房屋售房款36万元赠与给了原告与陈某2，且赠与已经完成。4、2004年底陈某2从美国回来后，系争房屋产权证一直由陈某2保管。2005年9月起原告负责出租系争房屋，当时原告持系争房屋产权证在中介挂牌出租，之后系争房屋出租未再使用产权证。2015年、2016年起，系争房屋出租事宜由陈某2负责。5、第三人在抵押贷款审核材料过程中存在问题，故第三人取得抵押权存在瑕疵。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　原告田某某与被告陈某2原为夫妻，两人于1985年12月31日登记结婚，2017年12月9日经虹口区民政局协议离婚。被告陈某2、陈某3系姐妹。
　　系争房屋系1996年由原告上级单位上海市物资局套配取得，承租人为原告，受配人员为原告、陈某2及女儿田成三人。2000年3月，原告与陈某2共同出资并以陈某2作为购房人将系争房屋购为产权房，房屋建筑面积为61.56平方米，产权登记在陈某2一人名下。
　　2005年3月，原告、陈某2及田成出资120万元向案外人购买欣武大厦房屋，因缺资金，陈某2母亲隋某2于2005年3月将其名下的建筑面积为39.21平方米的曹杨三村房屋对外出售，所得售房款36万元用于支付欣武大厦房屋购房款。曹杨三村房屋出售后，隋某2将户籍迁入欣武大厦房屋，并与原告一家三口共同居住欣武大厦房屋。之后，系争房屋由原告、陈某2出租收取租金。
　　2007年2月25日，陈某2与隋某2就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定，由隋某2受让陈某2所有的系争房屋，转让价款为36万元。合同签订后，陈某2与隋某2申请办理了系争房屋产权过户手续，隋某2未支付陈某2房屋转让款。
　　2013年2月，隋某2死亡。2013年3月，陈某2向上海市虹口公证处申请办理继承公证，该公证处于2013年6月5日出具一份公证书[编号(2013)沪虹证字第1084号]，载明，该公证处查明以下事实：一、被继承人隋某2于2013年2月20日在上海市因病死亡；二、被继承人隋某2的父亲是隋某1，母亲是于某某，隋某2只有两个女儿，分别是陈某2和陈某3，隋某2自与徐某某离异后未再婚；三、被继承人隋某2于2008年3月10日在上海市虹口公证处立有公证遗嘱，遗嘱主要内容为“本人隋某2名下有座落在上海市广中路XXX弄XXX号XXX室房产，现本人根据家庭实际情况立遗嘱如下：‘本人决定将上述房产遗留给我女儿陈某2继承，且仅以(遗)留给陈某2本人继承，与陈某2的配偶无关’”。据被继承人隋某2的遗嘱继承人陈某2称，上述遗嘱系被继承人隋某2生前所立的处分相同个人财产的唯一遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。本处查询本市公证遗嘱信息库，未发现被继承人隋某2有处分相同个人财产的后一份公证遗嘱的记录；四、申请人陈某2向本处申请继承下列财产中属于被继承人隋某2的遗产，即登记在隋某2名下的上海市虹口区广中路XXX弄XXX号XXX室房屋产权。因上述登记在隋某2名下财产，系隋某2在与徐某某离婚后取得，系隋某2的个人财产。根据《中华人民共和国继承法》第三条的规定，应作为隋某2的遗产。据此，兹证明被继承人隋某2生前所立上述遗嘱未违反《中华人民共和国继承法》的规定，真实、有效。根据隋某2的遗嘱，上述隋某2的遗产，由陈某2继承。2013年7月2日，陈某2通过继承取得系争房屋产权。
　　2017年6月26日，陈某2作为借款人及抵押人、第三人平安银行上海分行作为贷款人及抵押权人签订《个人循环授信额度合同》，约定，陈某2向平安银行上海分行申请个人循环授信额度，陈某2以自有财产为此额度提供抵押担保，平安银行上海分行经审查同意授予此项额度；额度金额为240万元，额度期限为2017年6月22日起至2029年6月22日止，共计144个月；债务本金最高额为240万元；合同项下的抵押物为广中路XXX弄XXX号XXX室。2017年7月14日，平安银行上海分行经核准登记为系争房屋的抵押权人。平安银行上海分行分别于2017年7月20日、7月21日、7月24日向陈某2发放贷款100万元、100万元、40万元，共计240万元。
　　目前系争房屋产权仍登记在陈某2一人名下，平安银行上海分行为系争房屋抵押权人。
　　另查明，隋某2与陈某1(已于1977年4月死亡)共生育两女即两被告。1979年12月，隋某2与徐某某登记结婚，1995年3月，隋某2与徐某某经上海市静安区人民法院调解离婚。隋某2父亲隋某1、母亲于某某均已死亡。
　　再查明，原告与陈某2在协议离婚时约定，双方对共同财产已达成一致意见并另行共同签署了财产分割协议书，无纠葛。事实上，原告与陈某2未就财产分割另行签订协议书。
　　审理中，本院就系争房屋及曹杨三村房屋在2005年3月的市场出售价格向上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)询价。中原公司的询价意见为：系争房屋及曹杨三村房屋在2005年3月的客观合理的市场出售价格均约为7,000元/平方米。
　　本院认为，本案的争议焦点为隋某2将曹杨三村房屋售房款36万元赠与给原告及陈某2用于购房还是原告及陈某2用系争房屋与隋某2交换曹杨三村房屋。首先，系争房屋的建筑面积为61.56平方米，曹杨三村房屋的建筑面积为39.21平方米，根据中原公司出具的询价意见，系争房屋及曹杨三村房屋在2005年3月的市场出售价格均约为7,000元/平方米，故2005年3月系争房屋的总价远高于曹杨三村房屋总价。当时原告及陈某2因购买欣武大厦房屋缺资金，按照常理，原告及陈某2应当将系争房屋出售用于购房，而不是用系争房屋与隋某2的曹杨三村房屋等价交换，将曹杨三村房屋出售用于购房。其次，自2005年3月曹杨三村房屋出售后，隋某2并未将户籍迁入系争房屋，而是将户籍迁入欣武大厦房屋，并与原告一家共同居住欣武大厦房屋直至2013年2月去世。隋某2的户籍迁移及居住情况与陈某2所称用系争房屋与隋某2交换曹杨三村房屋的说法不相符合。再次，如果系争房屋与曹杨三村房屋交换的说法成立，陈某2应当在其与原告取得曹杨三村房屋售房款36万元后，及时将系争房屋过户至隋某2名下。事实上，曹杨三村房屋于2005年3月出售，陈某2直至2007年2月才将系争房屋过户至隋某2名下，也与一般常理不符。因此，本院认定，隋某2是将曹杨三村房屋售房款36万元赠与给原告及陈某2用于购房，而非原告及陈某2用系争房屋交换隋某2的曹杨三村房屋。
　　基于上述理由，又系争房屋产权系在原告与陈某2夫妻关系存续期间取得，属原告与陈某2的夫妻共同财产，陈某2在未征得原告同意的情况下擅自将系争房屋无偿转让给隋某2，侵害了原告的合法权益。故对原告要求确认隋某2与陈某2就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效的请求，依法应予支持。鉴于原告不要求在本案中处理合同无效的法律后果，本案对此不作处理。被告陈某3经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作出缺席判决。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
　　确认隋某2与被告陈某2就上海市广中路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
　　案件受理费6,700元，由被告陈某2负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：毛济平

书记员：华  琴