田志强与昌黎鹏湖房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

田志强
郭丽伟
昌黎鹏湖房地产开发有限公司
梁红梅（河北红梅律师事务所）

原告田志强。
委托代理人郭丽伟。
被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司，住所地昌黎县金海大街中段北侧（五街白衣庵146号）。
法定代表人庹大鹏，董事长。
委托代理人梁红梅，河北红梅律师事务所律师。
原告田志强与被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司（以下简称鹏湖公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理后，于2014年1月15日作出（2013）昌民初字第2109号民事判决。
被告鹏湖公司不服判决提起上诉，秦皇岛市中级人民法院作出（2014）秦民终字第816号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。
本院重新立案后，依法另行组成合议庭，于2015年4月9日、2015年8月20日两次公开开庭进行了审理。
原告田志强的委托代理人郭丽伟、被告鹏湖公司委托代理人梁红梅到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告田志强诉称，被告系房地产开发企业。
2011年6月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。
该合同约定，原告购买被告开发的鹏湖小区第7幢4单元301号房屋，建筑面积为108.2平方米，购房款为400330元整。
商品房交付日期为2012年8月31日，逾期交房的违约责任为:（1）逾期90日内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按已交付房价款承担万分之一的违约金。
（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按已交付房价款承担万分之二的违约金。
上述《商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告交纳了400330元整房价款。
综上所述，被告未按合同约定的期限向原告交付商品房已构成违约，故原告依据《商品房买卖合同》的约定及《合同法》等规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法判令被告按《商品房买卖合同》的第九条的约定，按每日400330元乘以万分之二的标准给付原告约定交房之日（2012年8月31日）至实际交房之日（2013年10月31日）延期交付商品房的违约金34028元。
被告鹏湖公司辩称，被告与原告签订的《商品房买卖合同》属实，但是原告诉称被告未按合同约定的期限向原告交付商品房已构成违约不符合合同约定。
被告未按合同约定的期限向原告交付商品房，不是被告的原因和违约，而是遭遇了自然灾害和非出卖人（被告）所能控制的原因而引起的延误，原被告双方在没有同意解除合同或变更合同情况下，被告认为按合同规定可据实予以延期，原告诉求的万分之二的违约金其证据理由不足。
一、被告延期交房恰恰是本《商品房买卖合同》第九条规定的情形。
除本合同第八条规定的特殊情况下，第八条第二款规定，遇下列特殊原因除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1遭遇不可抗力；2遭遇国家法律和地方法规变化或出卖人为配合政府行为及其他非出卖人所能控制的原因而引起的延误。
（1）本工程鹏湖1#、7#住宅楼是昌黎县人民政府招商开发建设拆迁返迁剩余商品房出售，保开发商8%利润，现我开发公司在1#、7#住宅楼已发生亏损，县政府在核算中。
（2）其他非出卖人所能控制的原因而引起的延误。
该鹏湖1#、7#住宅楼是被告承包给昌黎县建筑工程有限公司的，实际是由施工人齐继林承包，并未按合同约定的工期360天交给被告，因施工期间曾发生百年不遇的连续多、大雨灾害，本工程开工时间2011年3月29日，施工人提交竣工报告时间是2012年12月20日，验收合格时间是2013年1月4日，根据被告与施工人合同约定竣工报告被告认可后施工承包人就应将1#、7#楼工程交被告管理，该工程验收后直到被告为原告要商品房2013年5月16日被告已起诉到昌黎县人民法院立案，昌黎县人民法院又将该案移送至秦皇岛市中级人民法院审理的事实，该事实足以证实承包人拖延交房时间，拖延期限不交7#楼商品房也没有得到法律的及时解决，足以证实是非出卖人所能控制的原因而引起的延误。
（3）连续多雨天自然灾害造成工期延误4个月。
二、经政府有关领导协商，施工承包人齐继林2013年8月15日将7#楼商品房交付给被告，被告及物业公司收房后被告向原告发出交房通知，通知时间2013年8月15日至2013年8月18日。
三、2013年10月30日经昌黎县人民政府有关部门协商，为安抚买受人，被告并以减免一年物业相关费用的形式，作为延期违约赔偿金，足以证明原被告有过协商结果。
四、综合事实答辩足以证明延期交房不是被告原因和违约，并且被告积极配合政府安抚买受人，按照政府的要求做出了免收一年物业相关费用的决定。
庭审中被告要求降低违约金。
原告田志强为支持其主张提交如下证据:
1、2011年6月2日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》一份，主要记载了出卖人为昌黎鹏湖房地产开发有限公司，买受人为田志强。
买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为（昌建综开）预售字（2011）第007号。
买受人所购商品房为鹏湖小区第7幢4单元301号房及下房壹间，商品房合同约定建筑面积108.2平方米，商品房总价款为人民币400330元。
该合同第八条交付期限记载:出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。
如遇下列特殊原因:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇国家法律和地方法规变化或出卖人为配合政府行为及其他非出卖人所能控制的原因而引起的延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。
第九条出卖人逾期交房的违约责任记载，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。
（1）按逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。
（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。
买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已交付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。
买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
2、缴纳购房款收据3份。
原告用证据1、2主要证明原、被告双方签订《商品房买卖合同》的过程及内容，原告已按合同约定交清全部购房款400330元，被告未依合同约定的期限交付所购楼房，存在违约行为，应按合同第八、九条给付违约金。
被告对原告证据发表质证意见，对原告证据的真实性无异议。
被告为支持其主张提交如下证据:
1、《商品房买卖合同》，内容同原告证据。
2、《一运、水产公司片区改造项目合作框架协议书》一份。
3、《昌黎县规划委员会会议纪要》一份。
4、《建设工程施工承包合同》一份。
5、《建筑工程施工许可证》一份。
6、《河北省建设工程报告》一份。
7、《工程质量整改通知书》一份。
8、《付施工人7#楼工程款票据440万元》2张。
9、《昌黎县人民法院立案通知书》一份。
10、《法院移送案件民事裁定书》一份。
11、《秦皇岛市中级人民法院立案发票》一份。
12、《被告与施工人交房时间收条》一份。
13、《原被告之间交房通话详单》一份，主要记载2013年8月17日17时12分54秒与田志强130××××9365通话19秒。
14、《鹏湖小区物业收费明细表》一份。
主要记载鹏湖小区物业应向田志强收取物业费等相关费用4574元，其上有田志强签名，时间为2013年10月22日
15、《关于免收物业费及相关费用决定的通知》一份。
内容“关于免收物业费及相关费用决定的通知，由于开发商与建筑商遇不可抗力之因素，导致延期交房。
购房业主到政府主管部门上访，要求违约赔偿。
并要求政府部门出面解决。
就此问题，县政府及主管部门非常重视。
经多次协商调解后，业主要求不交任何费用领取。
在相关部门的协商下，开发商也积极配合，于2013年10月30日承诺，依照购房合同约定，应支付给购房户的经济损失（违约金），通过减免相关费用的形式进行补偿。
具体补偿内容为:免交一年的物业费、装修电费、管理费、建档费、垃圾清运费、电梯费、预存水费等。
其上加盖有昌黎鹏湖房地产开发有限公司印章，时间为2013年10月30日。
”
16、2013年11月29日昌黎县气象局出具的《气象公证》一份，主要记载取证单位为昌黎鹏湖房地产开发有限公司，证明时间为2012年6、7、8、9月，证明事项为因降水延误工期。
实况记载2012年6月份降水13天，7月份降水9天，8月份降水12天，9月份降水9天，比常年降水偏多。
其上加盖有昌黎县气象局印章。
17、2013年11月14日收款收据一份。
主要记载昌黎县旭峰物业服务有限公司收取鹏湖房地产开发有限公司物业管理费173200元。
18、中国建设银行存款凭条一份。
主要记载2013年11月15日存入杜江峰卡号62×××05内金额173200元人民币。
19、2013年11月4日昌黎旭峰物业服务有限公司收条一份。
内容“收条，今收到昌黎鹏湖房地产开发有限公司代1#楼、7#楼计46户交付的物业管理等相关费用207898元”。
其上加盖有昌黎旭峰物业服务有限公司印章。
20、2014年5月10日昌黎县气象局出具的《气象公证资料》一份。
21、《租房合同》五份。
被告用上述证据1证明原被告双方存在商品房买卖合同关系。
用证据2－12主要证明鹏湖小区是为县政府三年大变样改造工程，迟延交房系因建筑施工方未向开发商交房所致，非被告自身原因。
用证据13－15主要证明2013年8月17日通知原告交房，对于违约金原被告双方在政府部门调解下被告同意免收一年物业费及相关费用作为补偿，违约金问题双方已解决。
用证据16、20主要证明迟延交房也有因降水等不可抗力延误工期造成。
用证据17－19主要证明被告已代原告等向昌黎旭峰物业公司交纳了物业费。
证据21系违约金计算的参照依据。
原告田志强对被告上述证据发表如下质证意见，对证据1无异议。
对证据2－12、14－20认为与原告无关。
证据21租金过低，应按合同约定的违约金计算方法计算违约金金额。
对证据13中的交房时间不认可，认为其接到通知的时间为2013年10月31日。
根据被告鹏湖公司申请，本院依法委托昌黎县价格认证中心对迟延交付期间涉案原告同地段同类型房屋租房所需房租进行价格鉴定，昌黎县价格认证中心出具（2015）昌价（鉴）字（69）号昌黎县涉案资产价格鉴证结论书，鉴定结论为李金元等47人租房所需房租鉴定价格为478686元，其中田志强租金计算期间为2012.9.1-2013.8.31，鉴定价格为10820元。
昌黎县价格认证中心出具评估费发票1张，金额为10000元。
原、被告经对上述证据质证发表如下质证意见:原告对鉴定结论不予认可，第一，根据最高院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金可以参照同地段同类房屋租金标准来确定，本案原被告在购房时已经明确约定，因此该鉴定结论与本案无关，应按照约定给付违约金。
第二，该鉴定结论明显过低，该鉴定是按照简单装修能满足日常生活需要条件和标准进行的鉴定，而实际生活中房租价格远远高出鉴定结论。
该鉴定结论缺乏客观性和事实不符，不能作为赔偿原告违约金的依据。
鉴定费发票与本案没有关联性，属于被告扩大损失，不予认可。
被告对鉴证结论书及鉴定费发票无异议。
经本院审核，原告提交的证据及被告证据1、6形式、来源合法，内容客观，与本案有关联性，本院予以采纳。
被告证据2－5、7－12与本案不具有关联性，本院不予采纳。
被告证据13能够证明交房时间为2013年8月17日，对该内容本院予以采信。
被告证据15系被告单方制作，原告不认可，本院不予采纳。
被告证据16不能证明待证内容，故本院不予采纳。
证据14与证据17－19能够相互印证，能够证明被告为原告交纳一年物业费及其他相关费用，且原告在该证据上签名，故本院予以采纳。
证据20、21与本案不具关联性，本院不予采纳。
昌黎县价格认证中心出具的价格鉴证结论书，来源合法，客观真实，与本案有关联，原告对鉴定价格虽有异议，但未提交相关反证予以反驳，本院予以采纳。
综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的述辩，本院对本案的事实认定如下:2011年6月2日原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（内容详见原告证据），合同约定:原告以400330元人民币的总价款预购了被告开发建设的鹏湖小区第7幢4单元301号房及下房壹间。
同时约定，被告于2012年8月31日前将验收合格的原告所购楼房及下房交付给原告，如果被告不按期交付房屋，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
原告将全部购房款400330元人民币交付给了被告。
2013年8月17日被告通知原告接收所购商品房。
因迟延交房违约金问题原被告双方经多次协商后，2013年10月31日由被告为原告垫付一年物业费及相关费用共计4574元。
2013年11月15日被告将为原告垫付的上述费用交付给了昌黎旭峰物业服务有限公司。
2013年11月4日原告田志强向人民法院提起诉讼，要求被告给付迟延交房屋的违约金34028元。
诉讼中，被告鹏湖公司提出对迟延交付期间涉案原告同地段同类型房屋租房所需房租进行价格鉴定，本院依法委托昌黎县价格认证中心对房租价格进行鉴定，昌黎县价格认证中心出具（2015）昌价（鉴）字（69）号昌黎县涉案资产价格鉴证结论书，鉴定结论为李金元等47人租房所需房租鉴定价格为478686元，其中田志强租金计算期间为2012.9.1-2013.8.31，鉴定价格为10820元。
被告为此支付评估费10000元。
本院认为，原告田志强与被告鹏湖公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。
原告依合同约定向被告交清了全部购房款，被告未依合同约定如期将原告所购商品房交付给原告，存在违约的事实清楚，被告鹏湖公司应承担迟延向原告交付商品房的违约金责任。
关于逾期交房的时间问题，2013年8月17日被告通知原告领取房屋钥匙，该时间应视为交房时间，原告未按时接收房屋所造成的损失应由原告自行承担。
关于逾期交房的违约金计算问题，原、被告签订的商品房买卖合同第八条中约定，逾期交房超过90日后，出卖人应自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
被告鹏湖公司认为双方约定的违约金过高，要求进行调整，并向本院提出迟延交房期间房屋租金价格鉴定申请。
本院依法委托昌黎县价格认证中心作出了原告田志强在2012年9月1日至2013年8月31日同地段同类型房屋租金的鉴定价格为10820元。
按该鉴定结论为计算依据，原告田志强主张的违约金34028元明显过高，本院对被告要求调整违约金的抗辩主张予以支持，被告应承担逾期交房的违约金数额以不超过租金损失130%为限，即13527元（10820元÷365天×351天×130%）。
被告抗辩未按合同约定的期限向原告交付商品房的原因之一，系因降水等不可抗力造成，非出卖人（被告）所能控制的原因造成，被告不应承担违约责任。
不可抗力系在合同履行中发生了不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，降水等天气因素对施工进度确实有一定的影响，但属于正常的天气现象，不构成不可抗力事由，故本院对被告的该项抗辩不予支持。
被告抗辩未按合同约定的期限向原告交付商品房的原因之二，系建筑商未及时向开发商交房所致，被告已就建筑商违约之事向人民法院提起了诉讼，待建筑商赔偿后再给付原告所主张的违约金，因本案与被告起诉建筑商系两个独立的合同关系，故本院对被告的该项抗辩不予支持。
被告鹏湖公司申请房租价格鉴定所支出的评估费，系其举证证明自己的主张，该费用应由被告自行负担。
被告为原告垫付的物业费及相关费用共计4574元应在被告承担的违约金中予以扣除。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第一百九十一条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条  之规定，判决如下:
被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告田志强迟延交房违约金8953元（13527元-4574元）。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费651元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。

本院认为，原告田志强与被告鹏湖公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。
原告依合同约定向被告交清了全部购房款，被告未依合同约定如期将原告所购商品房交付给原告，存在违约的事实清楚，被告鹏湖公司应承担迟延向原告交付商品房的违约金责任。
关于逾期交房的时间问题，2013年8月17日被告通知原告领取房屋钥匙，该时间应视为交房时间，原告未按时接收房屋所造成的损失应由原告自行承担。
关于逾期交房的违约金计算问题，原、被告签订的商品房买卖合同第八条中约定，逾期交房超过90日后，出卖人应自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
被告鹏湖公司认为双方约定的违约金过高，要求进行调整，并向本院提出迟延交房期间房屋租金价格鉴定申请。
本院依法委托昌黎县价格认证中心作出了原告田志强在2012年9月1日至2013年8月31日同地段同类型房屋租金的鉴定价格为10820元。
按该鉴定结论为计算依据，原告田志强主张的违约金34028元明显过高，本院对被告要求调整违约金的抗辩主张予以支持，被告应承担逾期交房的违约金数额以不超过租金损失130%为限，即13527元（10820元÷365天×351天×130%）。
被告抗辩未按合同约定的期限向原告交付商品房的原因之一，系因降水等不可抗力造成，非出卖人（被告）所能控制的原因造成，被告不应承担违约责任。
不可抗力系在合同履行中发生了不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，降水等天气因素对施工进度确实有一定的影响，但属于正常的天气现象，不构成不可抗力事由，故本院对被告的该项抗辩不予支持。
被告抗辩未按合同约定的期限向原告交付商品房的原因之二，系建筑商未及时向开发商交房所致，被告已就建筑商违约之事向人民法院提起了诉讼，待建筑商赔偿后再给付原告所主张的违约金，因本案与被告起诉建筑商系两个独立的合同关系，故本院对被告的该项抗辩不予支持。
被告鹏湖公司申请房租价格鉴定所支出的评估费，系其举证证明自己的主张，该费用应由被告自行负担。
被告为原告垫付的物业费及相关费用共计4574元应在被告承担的违约金中予以扣除。

依据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第一百九十一条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条  之规定，判决如下:
被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告田志强迟延交房违约金8953元（13527元-4574元）。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费651元，由被告负担。

审判长：张瑞民
审判员：赵瑞利
审判员：陈曦

书记员：刘明