田娟与唐建华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：田娟，女，1979年8月17日出生，土家族，湖北省咸丰县人，住宜昌市西陵区，
委托诉讼代理人：官昌明、严克忠，湖北闳辩律师事务所律师。
被告：唐建华，男，1966年12月23日出生，汉族，湖北省咸丰县人，住咸丰县，
第三人：唐某，男，1996年6月1日出生，汉族，湖北省咸丰县人，住咸丰县，
第三人：廖庭兰，女，1937年4月30日出生，土家族，湖北省咸丰县人，住咸丰县，
第三人共同委托诉讼代理人：刘咸生、黄静，湖北刘咸生律师事务所律师。

原告田娟与被告唐建华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，唐某于2018年11月9日申请作为第三人参加诉讼，本院于2018年11月20日通知廖庭兰作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田娟及其委托诉讼代理人严克忠、被告唐建华、第三人唐某、廖庭兰的委托诉讼代理人刘咸生、黄静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，向原告交付位于东升未来城市小区安置房门牌号为××的住房一套，并协助原告办理该房屋的产权过户手续。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月26日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，约定被告将其拟获得的位于东升未来城市小区的安置房一套出售给原告，价格为144550元。同时约定被告交付房屋后需协助原告办理产权过户手续。合同签订后原告于2014年4月26日、5月18日分两次付清了房款。2018年10月21日，被告分得安置房一套，门牌号为××。原告即要求被告按协议将房屋交付，但被告拒绝。
唐建华未答辩。
唐某述称：请求确认田娟与唐建华签订的房屋买卖协议无效。理由：唐建华与唐某系父子关系，原、被告诉争的房屋系唐建华与唐某共有。2014年因鄂州大道建设，唐建华及唐某的承包地由政府统一征收后出让给咸丰县禾润实业有限公司建设开发，征收过程中唐建华与唐某选择了还建面积为120平方米的住房和30平方米的商业房的安置方式，并于2014年4月26日与高乐山镇人民政府、咸丰县禾润实业有限公司签订了《鄂州大道安置协议》，唐建华及唐某均在协议上签字。唐建华在唐某不知情的情况下将120平方米的安置住房以不合理的低价卖给了田娟。该安置房系唐建华与唐某共有，唐建华无权单独处分。
廖庭兰述称：原、被告签订的房屋买卖合同无效。
根据采信的证据，结合当事人在法庭上的陈述，本院认定本案事实如下：
唐建华系咸丰县高乐山镇晨光村村民，其户口内共同生活有三人，分别为廖庭兰（唐建华之母）、唐建华、唐某（唐建华之子）。2014年4月26日，咸丰县禾润实业有限公司（甲方）与唐建华（唐某）（乙方）、咸丰县高乐山人民政府（丙方）签订《鄂州大道安置协议》，该协议第一条约定：乙方将按以上相关安置政策，取得鄂州大道片区120平方米的宅基地（或预留宅基地，下同），为集约整合土地资源，乙方自愿将其120平方米的宅基地交付丙方通过招商引资进行集中安置，并同意该120平方米的安置地由丙方征用为国有土地，然后按招拍挂程序出让。第二条约定安置方式，唐建华（唐某）自愿选择建筑面积120平方米（正负5%）的住房+30平方米的商业房（集中模式）的安置方式。
2014年4月26日，唐建华（甲方）与田娟（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议约定：甲方将位于高××镇××村××套安置住房出售给乙方，房屋位于高乐山镇晨光村3组安置房现未办理房产证土地使用证；出售价款为144550.00元，本协议签订后，乙方一次性将房款付清，同时甲方将该房屋的产权证、房屋钥匙交给乙方保管；……本协议签订后，暂未办理过户手续，以后乙方办理房屋过户手续时，凡是需要甲方签字、盖章或出示相关证件等手续的，甲方必须协助乙方办理，所需费用由乙方自己承担。……协议签订后，田娟于2014年4月26日向唐建华支付了94550元，2014年5月18日支付了50000元。
2018年10月21日，唐某依《鄂州大道安置协议》以抓阄的方式取得安置房屋，位于高乐山镇东升未来小区安置房××号。

本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。在以唐建华为承包方代表与晨光村村民委员会签订的农村土地承包合同中明确登记了土地承包经营权共有人情况，廖庭兰、唐某为共有权人,即本案中以唐建华为户主的一户只能拥有一处宅基地，根据《鄂州大道安置协议》约定，该120平方米的安置宅基地共同享有者为唐建华、廖庭兰、唐某，唐建华选择的安置方式所取得的120平方米的安置房为家庭共有财产。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。唐建华与田娟订立房屋买卖协议时，未征得廖庭兰的同意，事后也未得到廖庭兰的追认。唐某虽未年满十八周岁，但唐建华作为唐某的监护人应当保护被监护人的财产权利，除为被监护人的利益处，不得处理被监护人的财产。
综上所述，唐建华与田娟签订的《房屋买卖协议》系无处分权的人处分财产且未经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权，该协议无效。田娟请求继续履行合同本院不予支持。唐建华因无效合同取得的财产应当依法返还。第三人廖庭兰、唐某请求确认合同无效的主张符合法律规定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：

一、确认田娟与唐建华于2014年4月26日签订的《房屋买卖协议》无效。
二、唐建华返还田娟人民币144550元，并从2014年5月18日起以144550元为本金按年利率6%的标准向田娟支付资金占用费，限本判决生效后十日内履行。
三、驳回田娟的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6384元，减半收取计3192元，田娟负担1596元，唐建华负担1596元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员 熊国华

书记员： 熊茂君