田某某、朱某某与宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

田某某
王明华（湖北民基律师事务所）
马亮
朱某某
宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司
杨乐毅（湖北普济律师事务所）

原告:田某某，男，汉族,xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市伍家岗区。
原告:朱某某(田某某妻子)，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市伍家岗区。
二原告共同委托诉讼代理人:王明华，湖北民基律师事务所律师，代理权限为特别授权。
二原告共同委托诉讼代理人:马亮，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市猇亭区，代理权限为一般授权。
被告:宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道（长途客运站旁），统一社会信用代码91420506753413416M,组织机构代码75341341-6。
法定代表人:秦道祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人:杨乐毅，湖北普济律师事务所律师，代理权限为一般授权。
原告田某某、朱某某与被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司（以下简称瑞德隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。
原告田某某及二原告共同委托诉讼代理人王明华和马亮、被告委托诉讼代理人杨乐毅到庭参加诉讼。
因本案须以另一案件的审理结果为依据而另一案件尚未审结，本案于2016年10月28日裁定中止，2016年12月12日恢复审理。
本案现已审理终结。
原告田某某、朱某某向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告退还二套商品房房屋登记面积比约定面积减小13.92平方米（8-110号6.80平方米，8-111号7.12平方米）多收的购房款155904元（单价10200元/平方米）,并退还多收的办证税费5645.95元（8-110号2758.08元，8-111号2887.87元）；2、判令被告对上述应退款项自2012年5月10日起按照银行同期贷款利率支付利息损失；3、判令被告向原告支付逾期办证的违约金15590元（8-110号违约金为76160元×1%，8-111号违约金为79744元×1%，）；4、由被告承担诉讼费用。
事实和理由:2012年4月29日，原、被告签订二份《商品房买卖合同》，约定原告分别出资386120元（共计出资772240元），购买了被告开发的”盛世天下”居住组团1层000110号商铺和000111号商铺（均为49.25平方米，单价均为7840元/平方米），合同第八条约定:”商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，买房人不退房，按照产权面积据实结算，多退少补”。
第十五条约定:”出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。
因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，买房人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。
同日，原、被告及宜昌弘盛商业管理有限公司（以下简称弘盛公司）三方签订《商铺委托经营管理合同》二份，二份合同除房号不同外（一套房号为8-110号，一套为8-111号，即原告购买的以上二套商品房的房号），其余内容相同，均载明:两套案涉商铺建筑面积均为49.25平方米，单价本应为11200元/平方米，总价款均应为551600元，原告将上述二套商铺委托弘盛公司对外经营，第1-3年的经营收益165480元由弘盛公司交付被告冲抵原告的部分购房款，冲抵后上述二套商铺的单价均为7840元/平方米，总价均为386120元。
2012年5月10日，原告向被告支付二套房屋的首付款，均为196120元；后于2012年5月25日通过贷款分别付清尾款。
2012年11月21日，被告与原告办理二套商铺的入住缴款手续，载明原告已足额交纳了二套商铺的购房款，均为386120元，被告分别收取了原告二套商铺办理产权证书的相关税费，均为21538.86元。
2013年11月19日，原告所购二套商铺办理房屋所有权登记，000110号商铺和000111号商铺房产证的登记建筑面积分别为42.45平方米和42.13平方米，分别小于原、被告合同约定面积6.8平方米和7.12平方米。
原告认为被告应当依照《商铺委托经营管理合同》约定的单价退还多收款项，经多次催促退款，被告拖欠未付，且迟延为原告办理房屋产权证书。
被告瑞德隆公司对原告陈述的事实不持异议，但认为，购房款的单价应以《商品房买卖合同》确定的为准，并以此计算应退款；对原告主张的应退税费数额无异议；对迟延办理房屋产权证书无异议。
被告承认原告在本案中主张的事实，故本院对原告主张的事实予以确认。
本院认为:原告在被告处购买的二套商品房房产证上的登记建筑面积比合同约定建筑面积共减少了13.92个平方米，且被告未及时向原告退回多收购房款、未依照约定时间为原告办理房地产权证书，原告要求被告退还多收取的13.92平方米购房款及多代收的税费并支付逾期办证违约金的请求符合合同约定。
双方当事人争议的焦点在于:一、被告因面积差异应退还给原告的多收购房款，单价是依照双方签订的《商品房买卖合同》约定的7840元/平方米计算，还是按照原、被告及弘盛公司三方签订的《商铺委托经营管理合同》约定的11200元/平方米计算；二、被告支付利息损失的确定时间是原告所购商品房所有权的登记时间还是原告交付首付款的时间；三、逾期办证违约金的计算基数如何确定。
对上述争议的焦点问题本院评判如下:
关于焦点一，被告应退还原告的面积差异的单价问题。
1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定商品房单价为7840元/平方米，原告亦是按照该单价向被告实际支付的购房款。
房屋建成后面积减少，房屋价款差额也应按实际支付价款的单价退还。
因此，案涉房屋应退款单价应按双方的约定确定为7840元/平方米。
被告需返还的面积差价应为109132.80元（13.92平方米×7840元/平方米），被告应将此款及双方无争议的多代收的税费5645.95元退还原告。
2、原、被告及弘盛公司三方签订的《商铺委托经营管理合同》系独立的合同，不是本案《商品房买卖合同》的从合同或者附件，弘盛公司不是本案的当事人，未对双方的主张提出答辩或抗辩，无法确认弘盛公司是否将租金足额交付了本案被告;即使弘盛公司足额将租金支付给了本案被告，弘盛公司是按照约定面积支付的租金，现实际面积减少导致租金多付，亦应由本案被告直接退还弘盛公司，而不应当退还原告，《商铺委托经营管理合同》约定的单价11200元/平方米包含了租金，不能作为本案被告向原告退还房屋面积减少差额的依据。
原告关于案涉房屋退款单价应按《商铺委托经营管理合同》确定为11200元/平方米的诉讼理由不能成立，本院不予采纳。
关于焦点二，被告应支付退还多收购房差价及税费计算利息的起算时间问题。
1、根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，当房屋面积产生差异时，是”按照产权面积据实结算，多退少补”。
即只有办理了产权登记，才能知道产权登记的面积是多少，从而确定应退数额是多少，在产权登记面积已经确定的情况下，被告仍不予退款，则给原告造成了损失，原告有权主张逾期退款的利息损失。
在办理产权登记之前，被告的返还义务尚不明确，尚不具备据实结算的条件，被告尚未违反据实结算的约定，此阶段被告不应承担支付利息的责任。
故被告知道或者应当知道应退款的时间点应确定为产权登记之日即2013年11月19日，逾期付款的时间应自2013年11月20日起算。
被告未依约结算退款，应自逾期退款时间2013年11月20日起向原告支付利息损失。
2、因2012年5月10日原告交付首付款时尚无法确定所购房屋实际面积，即无法确定多退少补的差价款，且合同亦未约定多退少补的差价款应自交款之日起支付利息，故原告认为应自2012年5月10日交付首付款时起算利息损失的意见与事实不符，也不符合法律规定，本院不予采纳。
关于焦点三，逾期办证违约金的计算基数问题。
商品房办理权属登记证书的办证时间及逾期办证违约金的计算方式，在原、被告之间签订的《商品房买卖合同》中作出了明确约定，而三方签订的《商铺委托经营管理合同》并无相应规定，根据合同的相对性原则，计算逾期办证违约金只能依照《商品房买卖合同》的约定进行，故该《商品房买卖合同》第十五条规定的被告逾期办理房地产权属证书，”出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”中的已付房价款，应当指原告按照《商品房买卖合同》约定已交纳的购房款，即二套房均为386120元，而不是《商铺委托经营管理合同》上载明的551600元。
原告主张作为计算违约金的基数76160元及79744元无事实依据，本院不予采纳。
故被告因逾期办证应向原告支付违约金7722.40元（386120元×1%×2）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十三条  、第一百一十四条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条  、第十七条  之规定，判决如下:
一、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内，向原告田某某、朱某某退还多收的购房款109132.80元、退还多收的费用5645.95元，合计为114778.75元；并赔偿二原告相应利息损失（利息损失以114778.75元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2013年11月20日起计算至债务清偿之日止）。
二、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内，向原告田某某、朱某某支付逾期办理房地产权属证书的违约金7722.40元。
三、驳回原告田某某、朱某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2280元，由原告田某某、朱某某负担710元，由被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司负担1570元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

本院认为:原告在被告处购买的二套商品房房产证上的登记建筑面积比合同约定建筑面积共减少了13.92个平方米，且被告未及时向原告退回多收购房款、未依照约定时间为原告办理房地产权证书，原告要求被告退还多收取的13.92平方米购房款及多代收的税费并支付逾期办证违约金的请求符合合同约定。
双方当事人争议的焦点在于:一、被告因面积差异应退还给原告的多收购房款，单价是依照双方签订的《商品房买卖合同》约定的7840元/平方米计算，还是按照原、被告及弘盛公司三方签订的《商铺委托经营管理合同》约定的11200元/平方米计算；二、被告支付利息损失的确定时间是原告所购商品房所有权的登记时间还是原告交付首付款的时间；三、逾期办证违约金的计算基数如何确定。
对上述争议的焦点问题本院评判如下:
关于焦点一，被告应退还原告的面积差异的单价问题。
1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定商品房单价为7840元/平方米，原告亦是按照该单价向被告实际支付的购房款。
房屋建成后面积减少，房屋价款差额也应按实际支付价款的单价退还。
因此，案涉房屋应退款单价应按双方的约定确定为7840元/平方米。
被告需返还的面积差价应为109132.80元（13.92平方米×7840元/平方米），被告应将此款及双方无争议的多代收的税费5645.95元退还原告。
2、原、被告及弘盛公司三方签订的《商铺委托经营管理合同》系独立的合同，不是本案《商品房买卖合同》的从合同或者附件，弘盛公司不是本案的当事人，未对双方的主张提出答辩或抗辩，无法确认弘盛公司是否将租金足额交付了本案被告;即使弘盛公司足额将租金支付给了本案被告，弘盛公司是按照约定面积支付的租金，现实际面积减少导致租金多付，亦应由本案被告直接退还弘盛公司，而不应当退还原告，《商铺委托经营管理合同》约定的单价11200元/平方米包含了租金，不能作为本案被告向原告退还房屋面积减少差额的依据。
原告关于案涉房屋退款单价应按《商铺委托经营管理合同》确定为11200元/平方米的诉讼理由不能成立，本院不予采纳。
关于焦点二，被告应支付退还多收购房差价及税费计算利息的起算时间问题。
1、根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，当房屋面积产生差异时，是”按照产权面积据实结算，多退少补”。
即只有办理了产权登记，才能知道产权登记的面积是多少，从而确定应退数额是多少，在产权登记面积已经确定的情况下，被告仍不予退款，则给原告造成了损失，原告有权主张逾期退款的利息损失。
在办理产权登记之前，被告的返还义务尚不明确，尚不具备据实结算的条件，被告尚未违反据实结算的约定，此阶段被告不应承担支付利息的责任。
故被告知道或者应当知道应退款的时间点应确定为产权登记之日即2013年11月19日，逾期付款的时间应自2013年11月20日起算。
被告未依约结算退款，应自逾期退款时间2013年11月20日起向原告支付利息损失。
2、因2012年5月10日原告交付首付款时尚无法确定所购房屋实际面积，即无法确定多退少补的差价款，且合同亦未约定多退少补的差价款应自交款之日起支付利息，故原告认为应自2012年5月10日交付首付款时起算利息损失的意见与事实不符，也不符合法律规定，本院不予采纳。
关于焦点三，逾期办证违约金的计算基数问题。
商品房办理权属登记证书的办证时间及逾期办证违约金的计算方式，在原、被告之间签订的《商品房买卖合同》中作出了明确约定，而三方签订的《商铺委托经营管理合同》并无相应规定，根据合同的相对性原则，计算逾期办证违约金只能依照《商品房买卖合同》的约定进行，故该《商品房买卖合同》第十五条规定的被告逾期办理房地产权属证书，”出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”中的已付房价款，应当指原告按照《商品房买卖合同》约定已交纳的购房款，即二套房均为386120元，而不是《商铺委托经营管理合同》上载明的551600元。
原告主张作为计算违约金的基数76160元及79744元无事实依据，本院不予采纳。
故被告因逾期办证应向原告支付违约金7722.40元（386120元×1%×2）。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十三条  、第一百一十四条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条  、第十七条  之规定，判决如下:
一、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内，向原告田某某、朱某某退还多收的购房款109132.80元、退还多收的费用5645.95元，合计为114778.75元；并赔偿二原告相应利息损失（利息损失以114778.75元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2013年11月20日起计算至债务清偿之日止）。
二、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内，向原告田某某、朱某某支付逾期办理房地产权属证书的违约金7722.40元。
三、驳回原告田某某、朱某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2280元，由原告田某某、朱某某负担710元，由被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司负担1570元。

审判长：宁晓云

书记员：严雪丹