田丽娟与谢某某、湖北立天房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：田丽娟，
委托代理人：吴菲，特别授权
被告（反诉原告）：谢某某。
委托代理人：杨春，湖北谦顺律师事务所律师，一般授权代理。
被告：湖北立天房地产有限公司，住所地：武汉市江岸区万隆小区七一寄宿学校5单元特1号。
法定代表人：林荣华，该公司董事长。
委托代理人：杨春，湖北谦顺律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：胡晶晶，特别授权代理。
第三人：湖北福信电缆有限公司，住所地：湖北省汉川市马口高湖路特1号。
法定代表人：郭又成，该公司董事长。
委托代理人：姚远，一般授权代理。

原告（反诉被告）田丽娟与被告（反诉原告）谢某某、被告湖北立天房地产有限公司以及第三人湖北福信电缆有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月26日立案受理后，依法由审判员王琴担任审判长，与人民陪审员周洪元、周佩芳组成合议庭，于2013年7月24日、11月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）田丽娟的委托代理人吴菲、被告（反诉原告）谢某某及委托代理人杨春、被告湖北立天房地产有限公司的委托代理人杨春、第三人湖北福信电缆有限公司的委托代理人姚远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：位于武汉市汉阳区阳新路特1号3层（建筑面积966.38平方米）房屋的原房屋所有权人为武汉市汉阳城建综合开发总公司，设计用途为办公性质。2004年9月14日，武汉市汉阳区国有资产管理办公室下发阳国资办（2004）23号文《关于同意武汉市汉阳城建综合开发总公司改制方案的批复》。2004年10月29日，武汉市汉阳区国有资产管理办公室与湖北福通电缆厂签订了《国有产权转让合同》，出让人为武汉市汉阳区国有资产管理办公室，受让人为湖北福通电缆厂，双方约定，出让人持有的武汉市汉阳城建综合开发总公司整体国有产权，同意以人民币650，000元的价格，将武汉市汉阳城建综合开发总公司整体国有产权转让给受让人，受让人同意受让。2006年，湖北福通电缆厂更名为湖北福信电缆有限公司。2010年3月30日，被告谢某某（乙方）与武汉市汉阳城建综合开发总公司（甲方）签订《房屋买卖合同》，双方约定：一、甲方所有房屋，坐落于武汉市汉阳区阳新路特1号现状，为钢混结构，建筑面积966.38平方米，用地面积143.32平方米。房屋所有权证号为武阳字第××号。二、经甲、乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为人民币叁佰肆拾万元整。三、具体付款方式如下：1、甲、乙双方签订房屋买卖合同，乙方应付定金人民币贰拾万元整给甲方，甲方需给乙方收条，同时甲方应将房屋所有权证、土地使用证给乙方，乙方需出具收条给甲方……等条款。同日，谢某某支付给武汉市汉阳城建综合开发总公司定金贰拾万元。同年5月5日，双方签订《补充协议》，约定：因乙方需将房屋改造，暂不办理交易过户手续，现补充协议如下：一、甲方全权委托乙方谢某某办理阳新路特一号3楼房产交易过户手续；二、乙方2010年5月5日交付人民币300万元整购房款给甲方，甲方将房屋所有权证、土地使用证和房产所交易手续给乙方，乙方进场将房屋改造；三、甲、乙双方同意2010年5月30日将阳新路特1号3楼房产交付乙方使用；四、甲方有责任和义务协助乙方提供房产分割所需的交易手续；五、乙方留存甲方贰拾万元购房款，作为甲方承担的房产交易税费。2010年12月10日，位于武汉市汉阳区阳新路特1号3层（建筑面积966.38平方米）房屋的所有权人变更为湖北福信电缆有限公司。
2010年9月15日，田丽娟（乙方）与谢某某（甲方）签订《武汉市存量房买卖合同》，双方约定：一、甲方所有房屋，坐落于武汉市汉阳区阳新路特1号，为钢混结构，建筑面积49平方米；二、经甲、乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为人民币249，900元整；三、具体付款方式如下：已付定金10，000元、余款239，900元全部付清；四、甲方应在收到乙方全部房款1日内，将房屋交付给乙方。甲方保证上述房屋权属清楚，如甲方有设定抵押、按揭、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。交易房屋如发生产权纠纷或债权债务时，由甲方承担全部责任；五、甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按照全部房款的0.1%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，并按全部房款的0.1%向乙方支付违约金；六、乙方逾期不支付全部房款给甲方，视为不履行合同，甲方不解除合同的，每逾期一日按全部房款的0.1%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，由乙方承担房屋转移过户中甲、乙双方缴纳的全部税费，并按全部房款的0.1%向甲方支付违约金；七、甲、乙双方在本合同生效之日起60日内，携带“房屋所有权证”和“土地使用权证”到相关部门办理房地产转移过户手续。办理转移过户手续应缴纳的有关税费，按国家、省、市政策规定由甲、乙双方各自承担50%，或由双方另行约定；……等条款。谢某某和田丽娟在合同上签名，湖北立天房地产有限公司在该合同上盖章。同日，田丽娟支付给谢某某房款人民币249，900元，湖北立天房地产有限公司出具收据。谢某某收到房款后，将房屋交付给田丽娟，田丽娟将房屋装修后使用至今。
经本院到武汉市汉阳区房产管理局产权科调查，了解到诉争房屋的设计用途为办公性质，因涉及规划和消防，故房屋的分户手续无法办理。另，根据原告的申请，本院委托湖北大华房地资产评估有限公司对原告位于武汉市汉阳区阳新路特1号3层建筑面积为49平方米的房屋的市场价值和装修价值进行了评估，该房屋在满足各项假设和限制条件下的房地产的市场价值为人民币342，700元，另估其装修价值为人民币42，500元，两项合计后的评估总价值为人民币385，200元，折合单价7，861元／平方米。

本院认为：位于武汉市汉阳区阳新路特1号3层（建筑面积966.38平方米）房屋的原房屋所有权人为武汉市汉阳城建综合开发总公司，2010年3月30日，谢某某与武汉市汉阳城建综合开发总公司签订《房屋买卖合同》，购买了上述房屋，现该房屋的产权人登记在第三人湖北福信电缆有限公司名下，第三人亦表示谢某某有权处置上述房屋。后田丽娟与谢某某签订了《武汉市存量房买卖合同》，约定将其中一套建筑面积为49平方米的房屋卖给田丽娟，该合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。诉争房屋的土地性质为划拨土地，土地的划拨性质并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，合同当事人缴纳相应的土地出让金后即可办理过户手续。谢某某及湖北立天房地产有限公司辩称划拨土地上房屋不应进入市场流通，案涉合同应为无效的辩称理由本院不予采信。田丽娟在签订合同后，按约履行了付款义务，谢某某也将房屋交付给田丽娟使用，但因谢某某无法为田丽娟办理过户手续，致使合同目的无法实现，现田丽娟要求解除双方的房屋买卖合同、谢某某退还田丽娟购房款并向田丽娟赔偿损失的诉讼请求本院予以支持。田丽娟应将房屋返还给谢某某。谢某某在订立合同时明知案涉土地为划拨土地，此后也未积极办理相应土地出让手续，谢某某不能为田丽娟办理房屋过户手续，构成违约，应承担主要责任，田丽娟在购买诉争房屋时，对诉争房屋的产权、所处环境、用途、内部结构、设施等情况均已知悉，且使用诉争房屋已三年，故田丽娟也应承担一定的责任，酌定以田丽娟承担40%的责任，谢某某承担60%的责任为宜。根据评估结果，诉争房屋在满足各项假设和限制条件下的房地产的市场价值为人民币342，700元，另估其装修价值为人民币42，500元。谢某某应返还田丽娟房款人民币249，900元，田丽娟的实际损失为所购房屋的评估值与购房价格之间的差额，即为92，800元（342，700元-249，900元），根据责任划分，谢某某赔偿田丽娟人民币55，680元（92，800×60%），另有装修残值人民币42，500元也应由谢某某赔偿给田丽娟，故谢某某应赔偿田丽娟人民币98，180元。根据《中华人民共和国民法通则》第八十七条的规定，被告湖北立天房地产有限公司在《武汉市存量房买卖合同》以及收取田丽娟的购房款收据上盖章，应视为其作为售房人与谢某某都负有清偿债务的义务，应承担连带清偿责任。谢某某及湖北立天房地产有限公司辩称本案审理程序违反了民事诉讼的相关规定，根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”的规定，本院对谢某某及湖北立天房地产有限公司的辩称理由不予采信。谢某某要求田丽娟支付房屋占用期间的损失，按每月2，000元租金计算的反诉请求的证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）田丽娟与被告（反诉原告）谢某某于2010年9月15日签订的《武汉市存量房买卖合同》；
二、被告（反诉原告）谢某某于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）田丽娟购房款人民币249，900元，并支付原告（反诉被告）田丽娟赔偿款人民币98，180元；
三、被告湖北立天房地产有限公司对上述第二条承担连带清偿责任；
四、原告（反诉被告）田丽娟于本判决生效之日起十日内将位于武汉市汉阳区阳新路特1号（建筑面积49平方米）的房屋返还给被告（反诉原告）谢某某；
五、驳回被告（反诉原告）谢某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费人民币6，966元、评估费人民币1，800元，由被告谢某某承担（原告已预交，被告谢某某于本判决生效之日起十日内支付原告），反诉费人民币800元，由反诉原告谢某某承担（谢某某已交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　王　琴 人民陪审员　　周洪元 人民陪审员　　周佩芳

书记员：张朝管