甘某、甘某某与竹溪长彬房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

甘磊
华松（竹溪县法律援助中心）
甘某某
竹溪长彬房地产发展有限公司
张建明（湖北车城律师事务所）

原告（反诉被告）甘磊。
原告（反诉第三人）甘某某。系原告甘磊之父。
二原告共同委托代理人华松，竹溪县法律援助中心律师。其代理权限为:放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉。
被告（反诉原告）竹溪长彬房地产发展有限公司
法定代表人伍长彬，该公司董事长。
委托代理人张建明，湖北车城律师事务所律师。其代理权限为:承认和反驳诉讼请求、参加调解、进行和解、提起反诉。
原告甘某某、甘磊诉被告竹溪长彬房地产发展有限公司（以下简称长彬房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理后，被告长彬房地产公司于2014年6月23日提起反诉，经审查符合反诉条件，本院决定合并审理。本案依法由审判员胡扬庆担任审判长并主审，与审判员刘峰、人民陪审员胡显安组成合议庭，于同年8月20日公开开庭进行了审理。原告甘某某、甘磊的共同委托代理人华松、被告的委托代理人张建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为:根据原告的诉请，被告的答辩以及被告的反诉请求和原告对反诉的答辩情况，本院将本案的争议焦点归纳为:一、关于180万元的门面及地下屋买卖合同及735641元的门面及地下室买卖合同的效力问题；二、关于甘磊的诉讼地位问题。
一、关于180万元的门面及地下屋买卖合同及735641元的门面及地下室买卖合同的效力问题
原告方认为，735641元的门面及地下室的买卖合同是真实的，而180万元的门面及地下屋的买卖合同不是原告甘磊所签，也没有见过该合同。
被告认为，对该两份合同的真实性均没有异议，但是认为735641元的门面及地下室的买卖合同不是双方真实意思表示，而是为了规避税费而签订的虚假合同。
本院认为，1、180万元的门面及地下室的买卖合同虽然原告甘磊否认签名，也没有见过该合同，但是在异议期内又未申请笔迹鉴定，而735641元的门面及地下室的买卖合同也是原告方委托他人代签的，且又未否定该合同的效力。因此，原告不能以180万元的门面及地下室合同不是其所签，也未见过该合同而否认其合同的真实性。
2、180万元的预付款与180万元的门面及地下室的买卖合同相对应。虽然原告方称180万元是预付款，且约定了“多退少补”，多付款是因为原告方还购买了被告其它房屋，但是两份合同均未约定“多退少补”，原告方也没有提交除争议房屋以外其它房屋买卖的相关证据。如果735641元的门面及地下室的买卖合同成立，则预付超过一倍多的价款不符合常理。同时，如果“多退少补”成立，则原告完全没有必要于2013年7月15日另外再行支付给被告垫付的30793元的税款，被告可以直接从180万元的预付款中扣后再行结算。故原告称180万元属预付款，应根据房屋实际面积依约定“多退少补”的辩解理由不能成立。
3、被告还提供了竹溪县房管局对诉争的房屋的评估表以及被告公司内部股东会议决议，用以佐证180万元的门面及地下屋的买卖合同是双方的真实意思表示。参照竹溪县房管局评估表，如门面及地下室的买卖合同价款为735641元，则明显低于市场价，原告方又未提供低于市场价的理由及相关证据，而以超出常理的低价方式达成协议，于理不符。
综上所述，双方争议的门面及地下室买卖合同的价款应当为180万元，而非735641元。故180万元的门面及地下室买卖合同是双方当事人的真实意思表示。
二、关于甘磊的诉讼地位问题
原告方认为，原告甘某某与甘磊系父子关系，甘磊接受其父甘某某为其购买的房产。
被告认为，本案不存在赠与争议。但是甘磊在签订合同时尚不满18周岁，属限制行为能力人，合同上的签字不是其本人所为，也不是其本人实际付款，故认为原、被告间签订的《门面买卖合同》、《地下室买卖合同》为无效合同。
本院认为，甘磊虽然在签订合同时尚不满18周岁，属限制行为能力人，但是对其父为其购买房产的行为予以认可，出具了意见说明，并接受其父为其购买房产，且所争议的房产已过户至甘磊名下。因此，应当认为甘磊为本案的诉讼当事人，且其父甘某某委托他人以甘磊名义签订的所有合同均视为甘磊同意。
综上所述，依法成立的合同，受法律保护。当事人应遵循诚实信用原则，按约定履行自己的义务。甘磊与长彬房地产公司签订的标的额为180万元的合同是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方另行签订的标的额为735641元的合同，是为了在办证时达到规避税款目的所签，不是当事人的真实意思表示，同时也损害了国家利益，是以合法形式掩盖其非法目的的无效合同。本案购房款已付清，房产已过户，双方权利义务均已履行完毕，故对本诉原告要求被告退还购房款1073780.97元的诉请依法不予支持；反诉原告要求确认标的额为735641元的合同为无效合同，符合法律规定，本院依法予以支持；反诉原告要求返还财产、恢复原状的诉请，不符合合同约定及法律规定，本院依法不予支持。本案房产的所有权已转到甘磊名下，甘磊虽为限制行为能力人，未亲自签订合同，但其对此未提出异议，故长彬房地产公司提出甘磊诉讼主体不适格的辩解理由不能成立，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条  ，第五十二条  第二款  、第三款  ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:
一、驳回原告甘某某、甘磊的诉讼请求；
二、确认原告甘磊与被告竹溪长彬房地产发展有限公司签订的标的额分别为650720元、84921元的《门面买卖合同》、《地下室买卖合同》为无效合同；
三、驳回反诉原告竹溪长彬房地产发展有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费14464元，由原告甘某某、甘磊共同负担。反诉案件受理费11156元，由被告竹溪长彬房地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  第（一）项  的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费收费专户名称:十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行:中国农业银行十堰五堰支行；账户号:17×××33-1；通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编:442000；地址:十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内仍未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理，本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知。

本院认为:根据原告的诉请，被告的答辩以及被告的反诉请求和原告对反诉的答辩情况，本院将本案的争议焦点归纳为:一、关于180万元的门面及地下屋买卖合同及735641元的门面及地下室买卖合同的效力问题；二、关于甘磊的诉讼地位问题。
一、关于180万元的门面及地下屋买卖合同及735641元的门面及地下室买卖合同的效力问题
原告方认为，735641元的门面及地下室的买卖合同是真实的，而180万元的门面及地下屋的买卖合同不是原告甘磊所签，也没有见过该合同。
被告认为，对该两份合同的真实性均没有异议，但是认为735641元的门面及地下室的买卖合同不是双方真实意思表示，而是为了规避税费而签订的虚假合同。
本院认为，1、180万元的门面及地下室的买卖合同虽然原告甘磊否认签名，也没有见过该合同，但是在异议期内又未申请笔迹鉴定，而735641元的门面及地下室的买卖合同也是原告方委托他人代签的，且又未否定该合同的效力。因此，原告不能以180万元的门面及地下室合同不是其所签，也未见过该合同而否认其合同的真实性。
2、180万元的预付款与180万元的门面及地下室的买卖合同相对应。虽然原告方称180万元是预付款，且约定了“多退少补”，多付款是因为原告方还购买了被告其它房屋，但是两份合同均未约定“多退少补”，原告方也没有提交除争议房屋以外其它房屋买卖的相关证据。如果735641元的门面及地下室的买卖合同成立，则预付超过一倍多的价款不符合常理。同时，如果“多退少补”成立，则原告完全没有必要于2013年7月15日另外再行支付给被告垫付的30793元的税款，被告可以直接从180万元的预付款中扣后再行结算。故原告称180万元属预付款，应根据房屋实际面积依约定“多退少补”的辩解理由不能成立。
3、被告还提供了竹溪县房管局对诉争的房屋的评估表以及被告公司内部股东会议决议，用以佐证180万元的门面及地下屋的买卖合同是双方的真实意思表示。参照竹溪县房管局评估表，如门面及地下室的买卖合同价款为735641元，则明显低于市场价，原告方又未提供低于市场价的理由及相关证据，而以超出常理的低价方式达成协议，于理不符。
综上所述，双方争议的门面及地下室买卖合同的价款应当为180万元，而非735641元。故180万元的门面及地下室买卖合同是双方当事人的真实意思表示。
二、关于甘磊的诉讼地位问题
原告方认为，原告甘某某与甘磊系父子关系，甘磊接受其父甘某某为其购买的房产。
被告认为，本案不存在赠与争议。但是甘磊在签订合同时尚不满18周岁，属限制行为能力人，合同上的签字不是其本人所为，也不是其本人实际付款，故认为原、被告间签订的《门面买卖合同》、《地下室买卖合同》为无效合同。
本院认为，甘磊虽然在签订合同时尚不满18周岁，属限制行为能力人，但是对其父为其购买房产的行为予以认可，出具了意见说明，并接受其父为其购买房产，且所争议的房产已过户至甘磊名下。因此，应当认为甘磊为本案的诉讼当事人，且其父甘某某委托他人以甘磊名义签订的所有合同均视为甘磊同意。
综上所述，依法成立的合同，受法律保护。当事人应遵循诚实信用原则，按约定履行自己的义务。甘磊与长彬房地产公司签订的标的额为180万元的合同是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方另行签订的标的额为735641元的合同，是为了在办证时达到规避税款目的所签，不是当事人的真实意思表示，同时也损害了国家利益，是以合法形式掩盖其非法目的的无效合同。本案购房款已付清，房产已过户，双方权利义务均已履行完毕，故对本诉原告要求被告退还购房款1073780.97元的诉请依法不予支持；反诉原告要求确认标的额为735641元的合同为无效合同，符合法律规定，本院依法予以支持；反诉原告要求返还财产、恢复原状的诉请，不符合合同约定及法律规定，本院依法不予支持。本案房产的所有权已转到甘磊名下，甘磊虽为限制行为能力人，未亲自签订合同，但其对此未提出异议，故长彬房地产公司提出甘磊诉讼主体不适格的辩解理由不能成立，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条  ，第五十二条  第二款  、第三款  ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:

一、驳回原告甘某某、甘磊的诉讼请求；
二、确认原告甘磊与被告竹溪长彬房地产发展有限公司签订的标的额分别为650720元、84921元的《门面买卖合同》、《地下室买卖合同》为无效合同；
三、驳回反诉原告竹溪长彬房地产发展有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费14464元，由原告甘某某、甘磊共同负担。反诉案件受理费11156元，由被告竹溪长彬房地产发展有限公司负担。

审判长：胡扬庆
审判员：刘峰
审判员：胡显安

书记员：于丽