瓮桂兰、张某某等与王某某确认合同无效纠纷一审民事判决书

原告：瓮桂兰，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住张家口市宣化区。
原告：张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住张家口市宣化区。
原告：张鑫，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住张家口市宣化区。
委托诉讼代理人：李伟，河北崇昊律师事务所律师。
委托诉讼代理人:马贵敏，河北崇昊律师事务所实习律师。
被告：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住张家口市宣化区。
委托诉讼代理人：王新宇，河北纵腾律师事务所律师。

原告瓮桂兰、张某某、张鑫与被告王某某确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张鑫、三原告瓮桂兰、张某某、张鑫的委托诉讼代理人、被告王某某及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瓮桂兰（系张世斌之妻）、张某某（系张世斌之女）、张鑫（系张世斌之子）诉称，一、判决确认张世斌与被告王某某于2007年5月19日签订的《买卖房屋契约》无效；二、本案保全费、诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年5月19日张世斌与被告王某某签订《买卖房屋契约》约定将张世斌自己享有宅基地使用权的房屋以126000元出售给被告。《买卖房屋契约》签订后双方未履行过户手续。2007年5月19日签订《买卖房屋契约》时被告王某某非春光乡盆窑村集体内部成员。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，所以，我国现行的国家政策不允许在非同一集体经济组织成员之间买卖宅基地使用权及宅基地上建设的房屋，非集体经济组织成员无权取得或变相取得。依照《中华人民共和国民法总则》第八条关于“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗”的规定，本案张世斌系张家口市宣化区春光乡盆窑村村民，被告王某某至今非该村村民，且双方之间所签订的买卖协议的标的物系宅基地上建的房屋，该房屋所使用的土地系宅基地，该种性质的房屋买卖行为与国家政策相违背，因张世斌与被告之间的房屋买卖行为违反现行国家政策，故张世斌与被告所签订的房屋买卖协议系无效合同。另张世斌于2013年9月12日死亡，其法定继承人有配偶原告翁桂兰，子女张鑫、张某某，除以上继承人外，无其他法定继承人。
王某某辩称，三原告主体资格不适格，2007年与王某某签订《买卖房屋契约》的人是张世斌而非本案三原告，本案属于确认合同无效的确认之诉，依据合同法、民法、继承法等相关法律规定，合同一方当事人死亡的，合同权利可以由其继承人继承合同权利履行合同义务，但我国法律并没有规定继承人可以对被继承人生前所签订的合同或所做行为享有认定无效或解除、撤销的权利，本案三原告无权就张世斌与王某某签订的合同确认无效。同时，三原告虽系张世斌的配偶、子女，我国的农村宅基地的分配原则的确也是一户一宅，但三原告并非涉案宅基地使用权的共有人，我国物权法、不动产登记办法等法律规定不动产的权属以登记为准，不动产登记薄是不动产登记的凭证；且合同当事人张世斌于2013年去世，合同标的物宣化区盆窑新村五道巷院落已经于2019年6月25日拆迁，现提出合同无效没有现实意义；王某某与张世斌签订的合同系双方真实意思表示，双方也履行各自的合同义务，王某某按照当年的市场价格支付了合同对价12.6万元，张世斌交付了标的院落，王某某已经实际占有、使用涉案院落十二年之久。现在因为涉案院落在宣化高铁项目拆迁范围之内，三原告面对高额拆迁补偿提出买卖无效的诉讼，我们认为，即便真的涉及买卖无效应当按照公平原则、诚信原则判决卖方承担全部过错责任并按照重置原则赔偿买方实际损失，2007年王某某以12.6万购买涉案院落，市场反应是对等，2018年三原告提出合同无效无非为的是收回院落，但即便院落可以返还也应按照2019年的市场价格退还王某某房款，就目前涉案院落的市场价格应该不低于200万元，也就是三原告如果要收回房屋应该给付王某某200万元购房款。
本院经审理认定事实如下：张世斌为张家口市宣化区春光乡盆窑村村民，其在张家口市宣化区有宅院一处，2007年王某某向张世斌购买该宅院，同年5月19日双方签署《买卖房屋契约》，内容为兹有宣化区盆窑村村民张世斌愿将自己坐落于盆窑新村五道巷院落房屋一处出售给宣化区庙底街村村民王某某，并明确了四至范围。共计作价人民币壹拾贰万陆仟元整，款项当日一次性付清。自立契约之日起生效，房屋自主权归买主所有，任何人不得干涉。待办理房产证时由原卖房人协助办理。协议上有买房人王某某、卖房人张世斌和证明人张庭吉签字。协议签订后，王某某付清房款。现该房已在原告提起诉讼后拆迁。另查明，双方买卖的房屋系在盆窑村村民张世斌宅基地上所建。王某某户籍为张家口市宣化区西庙岔巷居民。又查，张世斌于2013年9月12日死亡，瓮桂兰系张世斌配偶，张某某系张世斌女儿，张鑫系张世斌儿子。
张世斌与王某某于2007年5月19日签订的《买卖房屋契约》无效。
案件受理费100元，减半收取计50元，由原告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，本案中的三原告作为共同的宅基地使用权人，故诉讼主体适格；关于合同效力，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。王某某非张家口市宣化区春光乡盆窑村集体组织成员，其不享有对张家口市宣化区春光乡盆窑村宅基地使用的权利。张世斌与王某某签订的《买卖房屋契约》，该协议违反了《中国人民共和国土地管理法》等相关法律的强制性规定，应属无效。
综上所述，原告要求确认张世斌与王某某签订的《买卖房屋契约》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条,《中华人民共和国物权法》第一百五十三条,《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，判决如下：

审判员 张晓琚

书记员： 冯颖