珊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）梁勇。
委托代理人高睿，北京市金友律师事务所律师。
被告（反诉原告）于珊。
委托代理人周冬梅，河北唤民律师事务所律师。

原告梁勇与被告于珊房屋买卖合同纠纷一案与反诉原告于珊与反诉被告梁勇房屋买卖合同纠纷一案，本院分别立案受理，依法组成合议庭公开开庭对两案合并进行了审理。原告梁勇及其委托代理人高睿，被告于珊的委托代理人周冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁勇诉称，2013年6月30日，原告与被告通过三河市爱家置地房产经纪有限公司签订合同编号为AJ2013-0000221的《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》各一份。按照《房屋买卖合同》约定，被告将其位于三河市燕郊开发区燕顺路西侧神威北路北侧地中海风情安博苑小区19-3-2704号房屋以总价513000元的价格出售给原告。按照合同约定，原告支付了定金和首付款共计213000元。2013年10月4日被告单方发函通知原告解除双方之间签订的《房屋买卖合同》。原告认为双方之间签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，该合同真实有效，对原、被告双方具有法律约束力。合同双方应该按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现被告单方解除合同的行为既不符合法律的规定也不符合合同的约定，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求：一、判令被告继续履行2013年6月30日签订的《房屋买卖合同》；二、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、依法解除原、被告双方签订的《房屋买卖居间合同》和《房屋买卖合同》；二、被告向原告退还已支付的定金和购房首付款共计213000元；三、被告向原告支付已付定金和购房首付款213000元的同期中国人民银行贷款利息共计11928元；四、被告向原告支付违约金213000元；五、诉讼费用由被告承担。
被告于珊辩称，同意解除合同；但只同意退还59100元，其余的请求不同意。
反诉原告于珊诉称，反诉原告与反诉被告于2013年6月30日签订了《房屋买卖合同》，由反诉被告购买反诉原告位于燕郊开发区地中海风情安博苑小区19号楼3单元2704室房屋，房屋总成交价为513000元，2013年7月23日反诉被告支付了213000元首付款后得知自己因征信问题无法获得银行贷款，按照合同约定反诉被告应在得知无法贷款后的7日内向反诉原告支付尾款，至2013年8月2日反诉被告没有支付尾款300000元即为违约，反诉被告应承担相应的违约责任。为维护反诉原告的合法权益，特诉至法院，请求：一、反诉被告支付赔偿金7695元及违约金153900元，共计161596元；二、诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告梁勇辩称，不同意反诉原告的请求，不存在违约行为。
经审理查明，原、被告双方于2013年6月30日通过居间方三河市爱家置地房产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》（合同编号：AJ20130000221）和《房屋买卖合同》（合同编号：AM20130000221），双方约定原告购买被告名下的位于三河市燕郊开发区燕顺路西侧、神威北路北侧、地中海风情安博苑小区19-3-2704室房屋一套，房屋总成交价为人民币513000元，合同签订后原告向被告支付了定金人民币10000元，约定合同签订后30日内原告向被告支付购房首付款（含定金）213000元，剩余购房款的付款方式为银行贷款，2013年7月23日，原告支付被告购房首付款人民币213000元（含定金人民币10000元）。
本院依据原告的申请，依法向三河市房管局燕郊办事处调取了涉案房屋的产权归属，显示涉案房屋于2013年10月15日发生了所有权转移登记，房屋的所有权人变更为案外第三人。对此事实，原、被告双方均表示予以认可。
庭审中，原、被告双方都直指对方存在违约行为。原告主张：一、合同中对涉案房屋尾款的支付方式为银行按揭贷款，余款在贷款银行放款之日由银行交付被告，付款期限则按照第三方银行放贷的时间决定，故原告不存在违约行为；二、被告的单方解除合同行为既不符合法定解除条件，也不符合约定，属于无效的单方行为；三、被告在没有解除与原告签订的《房屋买卖合同》时，将房屋出卖给第三人并办理了房屋过户手续，其“一房二卖”的行为导致合同无法继续履行，被告存在违约行为；四、银行拒绝贷款给原告的事实，不可归责于任何一方，属于合同的履行方式无法实现，双方应当变更履行方式和期限，但被告却“一房二卖”；五、被告反诉请求没有任何的事实与法律依据。被告则主张：一、无法获得银行贷款系原告银行征信存在违约记录，导致无法获得银行贷款；二、被告分别于2013年9月2日和2013年10月4日向原告寄发了《催告函》和《解除合同通知书》，故原、被告双方的《房屋买卖合同》已经解除，被告将涉案房屋售卖第三人的行为符合规定，不构成违约行为。

本院认为，本案的争议焦点是原、被告双方谁存在违约行为。首先，该涉案房屋已经售卖给案外第三人的事实已经形成，且在庭审中原、被告双方均同意解除合同，故对原告请求解除与被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》的主张，本院照准。合同签订时，双方并未对涉案房屋如不能获得银行贷款后的补救措施予以约定，但原告在得知自身不能获得银行贷款资格后，与被告协商变更支付方式为余款一次性支付，被告同意了原告变更付款方式的请求，就此可认为双方就付款方式达成了新的合意。但双方就变更付款方式后的履行时间并未作出明确具体的约定。在此期间，被告向原告发出了《催告函》及《解除合同通知书》，参照本地区贷款方式购房过程中贷款时间长度与被告向原告发出的《催告函》中被告给原告的付款期限相比，被告在函中的期限稍嫌短了一些。故本院认定被告向原告发出的《解除合同通知书》不产生解除合同的效力，原、被告双方在履行合同过程中，均不存在违约行为。故，被告应返还原告已经支付的购房首付款及定金人民币213000元。对于双方当事人的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原、被告双方签订的《房屋买卖居间合同》和《房屋买卖合同》；
二、被告于珊向原告梁勇退还已支付的定金和购房首付款共计人民币213000元（于本判决生效后三日内履行）；
三、驳回原告梁勇的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告于珊的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4495元，反诉案件受理费1766元，由原告梁勇负担2100元（已预交），被告于珊负担4161元（已预交1766元，其余2395元于本判决生效后三日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

审判长 武晓红
代理审判员 胡会峰
代理审判员 刘颖

书记员： 周丹