王某某与绥化市正大现代经营管理有限公司返还原物纠纷一审民事判决书

王某某
付磊
李树森（黑龙江申平律师事务所）
绥化市正大现代经营管理有限公司
刘春荣（黑龙江继东律师事务所）

原告王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，职业干部，现住绥化市。
委托代理人付磊，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，现住绥化市。
委托代理人李树森，黑龙江申平律师事务所律师。
被告绥化市正大现代经营管理有限公司
法定代表人任秀波，职务经理。
委托代理人刘春荣，黑龙江继东律师事务所律师。
原告王某某与被告绥化市正大现代经营管理有限公司（以下简称正大公司）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人付磊、李树森与被告正大公司委托代理人刘春荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院根据确认的证据及原、被告的陈述，查明案件事实如下:
秦皇岛市正大房地产开发有限公司绥化分公司因拖欠中国建筑第八工程局有限公司工程款，黑龙江省高级人民法院将其位于绥化市中兴路与中直路交汇口处正大购物广场二层建筑面积2119.99平方米房产依法拍卖。2008年8月17日，拍卖人黑龙江省蕴点拍卖有限公司与买受人中国建筑第八工程局有限公司签订拍卖成交确认书，证明买受人于2008年8月17日在哈尔滨举行的拍卖会上，通过公开竞价的方式取得绥化市中直北路与中兴路交汇处正大购物广场地上二层建筑面积2119.99平方米房产的所有权，成交价为642万元。黑龙江省高级人民法院于2008年9月3日作出（2006）黑法执字第34－3号执行裁定书，裁定该房产归中国建筑第八工程局有限公司所有。
2012年11月1日，原告王某某与中国建筑第八工程局有限公司大连分公司签订协议书，约定“中国建筑第八工程局有限公司将位于绥化市中兴路与中直路交汇处正大购物广场二层建筑面积2119.99平方米的房产，以670万元的价格转让给原告。中国建筑第八工程局有限公司持有证明该房产权利的法律文书及资料包括:1、黑龙江省高级法院2005年1月13日作出的（2004）黑民一初字第7－5号民事调解书一份；2、黑龙江省高级人民法院2007年11月6日作出的（2006）黑法执字第34－1号执行裁定书一份；3、2008年8月17日拍卖人黑龙江省蕴点拍卖有限公司与中国八局签订的拍卖成交确认书一份；4、黑龙江省高级人民法院2008年9月3日作出的（2006）黑法执字第34－3号执行裁定。原告明确知道该房屋的全部信息及权利状况，且表示同意接受，协议签订之日，原告应一次性向中建八局交付房屋款670万元，中建八局在收到房款后将上述房屋资料交给原告，同时该房屋之上的相关权利及该房屋拍卖成交确认之日所产生的收益权由原告享有。”2012年11月1日，原告王某某经中国建设银行以转帐的方式向中国建筑第八工程局有限公司支付购房款670万元，中国建筑第八工程局有限公司为原告出具收到670万元的专用收款收据一份。原告王某某与中国建筑第八工程局有限公司均履行了合同约定的义务。被告对原告以买受的方式取得该房产所有权的事实无异议。
被告正大公司的经营项目及范围是正大购物广场商场企业管理服务、企业管理咨询，企业策划、设计投资咨询，提供创意服务、贸易经济代理，物业管理。经营管理和物业管理包括招商、运营、企业策划、物业方面的管理。本案诉争的正大购物广场二层建筑面积2119.99平方米的房产未办理产权登记，现由被告以分割方式出租给他人使用。被告于2013年8月22日支付给原告2013年1月1日至2013年12月31日期间扣除相关费用后的租赁费304，753.00元。现原告诉讼来院，要求依法解除被告与承租人朱熹明签订的商铺租赁合同；朱熹明自租赁商铺中迁出；被告按使用面积46.37平方米，每日每平方米2.74元给付原告使用期间的费用至迁出时止。案件受理费由被告负担。审理中，原告于2014年7月20日以书面形式向本院递交鉴定申请，要求对原告买售的2119.99平方米，现由被告出租商铺的租赁价格进行评估，后以缺少鉴定依据为由，书面申请撤回鉴定请求。并于2014年9月1日申请撤回对承租人朱熹明的起诉，本院依法作出（2014）绥北商初字第100号民事裁定书，裁定准予原告撤回对朱熹明的起诉。原告于同日变更诉讼请求，请求依法判令被告将原告购得的二楼房产全部交予原告；被告按建筑面积2119.99平方米，每日每平方米1.65元给付自2014年1月起至交付时止期间的租金。2014年11月20日原告撤回要求被告按建筑面积2119.99平方米，每日每平方米1.65元给付自2014年1月起至交付时止期间租金的请求。要求依法判令被告将原告所有的位于绥化市正大购物广场二楼2119.99平方米商铺（依据黑龙江省蕴点拍卖有限公司拍卖公告所确定的商铺位置）交予原告。庭审中，被告以中国建筑第八工程局有限公司与原告签订协议后，未以任何方式告知被告，该买卖协议对被告不发生效力，原告不具有业主身份，无权要求返还商铺为由拒绝交付。并申请追加中国建筑第八工程局有限公司大连分公司及绥化市正大广场业主委员会为被告参加诉讼。本案经本院调解未果。
本案争议的焦点是:原告王某某请求依法判令被告正大公司将位于绥化市正大购物广场二楼2119.99平方米商铺（依据黑龙江省蕴点拍卖有限公司拍卖公告所确定的商铺位置）交予原告的请求是否有理，应否得到支持。
本院认为，中国建筑第八工程局有限公司依法取得了绥化市中兴路与中直路交汇处正大购物广场二层建筑面积2119.99平方米房产后，与原告王某某签订协议书，约定中国建筑第八工程局有限公司将该房产转让给原告，原告经中国建设银行以转帐的方式向中国建筑第八工程局有限公司支付房款670万元，中国建筑第八工程局有限公司为原告出具收款收据，双方已依合同约定履行了各自的义务，符合《中华人民共和国合同法》第一百三十条  “买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，买卖合同关系成立，合法有效。上述房产虽未办理产权登记，但该买卖合同已实际履行完毕，作为合同相对人的中国建筑第八工程局有限公司对此并无异议，被告也向原告支付了2013年度的租赁费，故原告取得上述房产所有权的事实成立，被告应将上述房产的经营权交予原告或向原告支付合理的租赁费用。被告所称买卖协议未经审批损害了国家利益的主张，不仅无法保护合同相对方的合法权益，而且违背了诚实守信及鼓励交易的市场原则，故其主张不成立，本院不予支持。
关于被告正大公司要求追加中国建筑第八工程局有限公司及绥化市正大广场业主委员会为被告参加诉讼的主张，本院认为，中国建筑第八工程局有限公司并非本案诉争纠纷的相对人，原告与该公司形成的买卖合同关系与本案并非同一法律关系，在合同主体、权利、义务上与本案没有直接的因果关系。根据法律规定，业主委员会是由物业区域内代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理的一个民间组织，不属于经营性质的经济组织。本案正大业主委员会将正大物业委托给被告正大公司管理并经营，被告正大公司是正大购物广场的经营管理者，并决定正大购物广场内商铺租赁事宜，被告正大公司应承担相应的责任。因此，被告正大公司申请追加中国建筑第八工程局有限公司、正大业主委员会为本案被告，并承担原告主张后果责任的理由不能成立，本院不予支持。故原告诉讼请求有理，应予支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条  、《中华人民共和国合同法》第一百三十条  之规定，判决如下:
被告绥化市正大现代经营管理有限公司于本判决生效后三十日内将原告王某某所有的绥化市正大购物广场二楼2119.99平方米商铺（依据黑龙江省蕴点拍卖有限公司拍卖公告所确定的商铺位置）的经营权交予原告王某某。
案件受理费5，284.00元，由被告绥化市正大现代经营管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。

本院认为，中国建筑第八工程局有限公司依法取得了绥化市中兴路与中直路交汇处正大购物广场二层建筑面积2119.99平方米房产后，与原告王某某签订协议书，约定中国建筑第八工程局有限公司将该房产转让给原告，原告经中国建设银行以转帐的方式向中国建筑第八工程局有限公司支付房款670万元，中国建筑第八工程局有限公司为原告出具收款收据，双方已依合同约定履行了各自的义务，符合《中华人民共和国合同法》第一百三十条  “买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，买卖合同关系成立，合法有效。上述房产虽未办理产权登记，但该买卖合同已实际履行完毕，作为合同相对人的中国建筑第八工程局有限公司对此并无异议，被告也向原告支付了2013年度的租赁费，故原告取得上述房产所有权的事实成立，被告应将上述房产的经营权交予原告或向原告支付合理的租赁费用。被告所称买卖协议未经审批损害了国家利益的主张，不仅无法保护合同相对方的合法权益，而且违背了诚实守信及鼓励交易的市场原则，故其主张不成立，本院不予支持。
关于被告正大公司要求追加中国建筑第八工程局有限公司及绥化市正大广场业主委员会为被告参加诉讼的主张，本院认为，中国建筑第八工程局有限公司并非本案诉争纠纷的相对人，原告与该公司形成的买卖合同关系与本案并非同一法律关系，在合同主体、权利、义务上与本案没有直接的因果关系。根据法律规定，业主委员会是由物业区域内代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理的一个民间组织，不属于经营性质的经济组织。本案正大业主委员会将正大物业委托给被告正大公司管理并经营，被告正大公司是正大购物广场的经营管理者，并决定正大购物广场内商铺租赁事宜，被告正大公司应承担相应的责任。因此，被告正大公司申请追加中国建筑第八工程局有限公司、正大业主委员会为本案被告，并承担原告主张后果责任的理由不能成立，本院不予支持。故原告诉讼请求有理，应予支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条  、《中华人民共和国合同法》第一百三十条  之规定，判决如下:

被告绥化市正大现代经营管理有限公司于本判决生效后三十日内将原告王某某所有的绥化市正大购物广场二楼2119.99平方米商铺（依据黑龙江省蕴点拍卖有限公司拍卖公告所确定的商铺位置）的经营权交予原告王某某。
案件受理费5，284.00元，由被告绥化市正大现代经营管理有限公司负担。

审判长：孟宏标
审判员：韩延彬
审判员：司琪

书记员：杨波