王某某、中国人民解放军65123部队租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（一审被告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：程淑芝，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：中国人民解放军65123部队，住所地佳木斯市安庆路228号。法定代表人：唐峻，男，政治委员。委托诉讼代理人：葛耀耀，65123部队参谋。委托诉讼代理人：冯庆勇，辽宁文正律师事务所律师。一审第三人：刘汉新，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市前进区。一审第三人：李宝明，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市前进区。一审第三人：宋丽君，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市前进区。一审第三人：刘广荣，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市前进区。

上诉人王某某上诉请求：一、撤销（2018）黑0804民初112号民事判决书，依法改判或发回重审；二、驳回被上诉人一审诉讼请求；三、依法支持上诉人一审反诉请求；四、一审、二审诉讼费、一审反诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人王某某不是本案一审适格被告。2005年7月1日签订的《租赁场地协议书》、2015年10月26日签订的《军队房地产租赁合同》签约主体为“佳木斯市共建门窗市场”，被上诉人依据该两份合同主张权利，应以佳木斯市共建门窗市场为适格被告。王某某签字仅系职务行为，不应成为被诉主体。二、《军队房地产租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。租赁合同第七条约定甲方负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审批手续,负责向军队房地产管理部门申请《军队房地产租赁许可证》，被上诉人没有履行合同约定义务。合同约定生效条件：本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。被上诉人没有履行合同约定义务，因此属于无效合同。三、2005年《租用场地协议书》并未解除，该合同应继续履行。被上诉人在起诉状中明确请求法院同时解除《租用场地协议书》、《协议书》、《军队房地产租赁合同》三份合同。由此可见，在部队与承租人签订《军队房地产租赁合同》时并未解除之前签订的《租用场地协议书》，这是部队自认的事实。一审法院仅以《军队房地产租赁合同》对合同内容进行了细致、明确的约定为由认定该合同是对《租用场地协议书》的解除没有事实和法律依据，该协议应继续履行，上诉人有权继续占有、使用涉案土地。即便《军队房地产租赁合同》依法解除，部队也无权要求承租人立即交付承租土地及地上建筑物。四、被上诉人违反国家、军队有关房地产租赁的法律、法规，应依法追究违法责任。五、部队应当对承租人的损失承担赔偿责任。上诉人是善意与之签订合同,由于出租方没有按照军队房地产有关规定签订合同，导致军用房地产租赁合同无效，出租方应承担导致合同无效的法律责任,承担自己对承租人的缔约过失、返还不当得利等责任，而不应判决由承租人自行承担全部损失。六、一审法院驳回上诉人反诉请求没有法律依据。鉴定是当事人的合法权利，合同无效的情况下出租人应当承担赔偿责任。一审法院在没有依据的情况下，不启动反诉人提出的司法鉴定程序作出判决，程序违法。七、一审判决超出一审原告的诉讼请求。一审原告的诉讼请求并没有主张退还王某某租金72500元的诉请，故判决第三项超出了一审原告的诉请。被上诉人65123部队辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用准确，请二审法院依法驳回其上诉，维持原判。一、王某某是本案适格当事人。答辩人通过到工商部门调查，没有发现上诉人提到的字号进行了工商登记,按照举证责任在的分配原则，上诉人提出不是适格当事人应承担举证责任。一审中上诉人没有举证进行证明,也没有相关证据证明其不是适格当事人。二、《军队房地产租赁协议》签订时间为2015年10月26日，是双方真实意思表示，依法成立，合法有效，并实际履行。上诉人提到的《租用场地协议书》，已经被后签订的生效协议所替代，无须解除。三、答辩人依法拥用租赁物，依法进行出租，符合《合同法》等相关规定。上诉人所谓的违法出租，无任何事实依据，且与本案无关。四、上诉人要求答辩人赔偿损失，无事实和法律依据。一审第三人刘汉新、李宝明、宋丽君认可王某某的说法，不同意部队的意见。原审第三人刘广荣经合法传唤未到庭参加诉讼。一审原告65123部队向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《军队房地产租赁合同》；2、判令被告及第三人立即无偿交还租赁物和经营期间自建临时性用房；3、被告承担诉讼费用。一审判决认定：原、被告2005年7月1日签订《租用场地协议书》，被告租用原告部队院内10000平方米场地，租期2005年7月1日至2025年7月1日，年租金10000元，被告于2007年将租金200000元全部缴清。2015年10月26日双方又签订《军队房地产租赁合同》，租赁场地位置、面积及租金同上，租期为2015年10月26日至2025年7月1日，其中“合同的解除”约定有“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”等条款。2016年2月16日中央军委做出《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求2017年底之前全面停止原政策允许的、包括空余房地产租赁等在内的一切对外有偿服务活动。2017年12月11日原告书面通知被告2018年1月10日前腾退租赁场地，但被告占用至今。一审法院认为，案涉两份合同虽均加盖有“佳木斯市共建门窗市场”公章及“王某某”签字，但被告未能举证证明该字号依法登记，故被告主体适格。两份合同系双方自愿签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效；但相比2005年的协议，2015年签订的合同对租赁场地位置进行了明确，租期起始时间约定为“2015年10月26日”，更对双方的权利、义务以及解除条件等进行了大量、细致、明确的条款约定，故应认定该合同系双方为解除2005年的协议而重新订立。中央军委2016年停止有偿服务通知精神，属国家和军队政策重大调整，符合前述2015年合同约定的解除条件，故原告现要求解除合同符合合同约定，亦符合法律规定；基于此，被告的赔偿请求则无法律及事实依据，但租金应按已履行期间收取，余应退还。一审判决：一、解除原告与被告于2015年10月26日签订的《军队房地产租赁合同》；二、被告立即将其租赁时占用、位于佳木斯市安庆街中国人民解放军65123部队院内、沈黑字第4641号10000平方米场地及所有建筑物交付原告；三、原告立即退还被告租金72500元；四、驳回反诉原告的诉讼请求。二审期间上诉人王某某申请对租赁场地内的建筑及设施残值进行评估，本院委托黑龙江金世纪资产评估有限公司予以评估，2018年8月27日鉴定部门出具司法鉴定意见书，鉴定意见为出租场地院内的房屋棚厦33处、辅助设施7项价值为492421元，上诉人、被上诉人对该鉴定意见均无异议，本院对该份鉴定意见予以采信。本院经审查对原审判决认定的事实予以确认。
上诉人王某某因与被上诉人中国人民解放军65123部队（以下简称65123部队）及一审第三人刘汉新、李宝明、刘广荣、宋丽君租赁合同纠纷一案，不服佳木斯市前进区人民法院（2018）黑0804民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王某某委托诉讼代理人程淑芝、被上诉人65123部队委托诉讼代理人葛耀耀、冯庆勇及原审第三人刘汉新、李宝明、宋丽君到庭参加诉讼，原审第三人刘广荣经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，案涉两份合同虽均加盖有“佳木斯市共建门窗市场”公章，但双方均未提供“佳木斯市共建门窗市场”的工商登记材料，故“佳木斯市共建门窗市场”不具备诉讼主体资格，应以签订租赁合同时的行为人作为合同当事人，王某某作为诉讼主体适格。2005年7月1日双方签订的《租用场地协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该租赁合同合法有效。2015年10月26日双方签订《军队房地产租赁合同》对2005年合同进行的变更，但在合同第十二条约定“本合同须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”，此种情形属于双方对变更后的合同生效条件作出约定，只有所约定的条件具备时合同才生效。截止目前该合同并未加盖审核专用章，故2015年10月26日双方签订的合同未生效，双方履行的仍然是2005年7月1日签订《租用场地协议书》，该《租用场地协议书》对双方仍具有约束力。2016年2月16日中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，此种情况属国家政策重大调整，65123部队根据该通知要求解除与王某某的租赁合同符合国家政策，一审判决相互返还场地和租金符合法律规定。一审认定事实清楚，但对合同效力认定不当，本院予以纠正，对因解除合同给对方造成的实际损失应按司法鉴定数额予以补偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：

维持原审判决第二项（被告王某某立即将其租赁时占用、位于佳木斯市安庆街中国人民解放军65123部队院内、沈黑字第4641号10000平方米场地及所有建筑物交付原告中国人民解放军65123部队）、第三项（原告中国人民解放军65123部队立即退还被告王某某租金72500元）；撤销原审判决第一项（解除原告中国人民解放军65123部队与被告王某某于2015年10月26日签订的《军队房地产租赁合同》）、第四项（驳回反诉原告王某某的诉讼请求）；解除中国人民解放军65123部队与王某某于2005年7月1日签订《租用场地协议书》；被上诉人中国人民解放军65123部队于本判决生效后十日内补偿上诉人王某某实际损失492421元。一审案件受理费100元、反诉案件受理费4400元，二审案件受理费100元、反诉案件受理费4400元，由上诉人王某某负担314元，被上诉人65123部队负担8686元；鉴定费4900元由被上诉人65123部队负担。本判决为终审判决。

审判长　　姜广武
审判员　　王雪洁
审判员　　程　磊

书记员：徐米多