王某某与张某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市。
　　委托代理人彭继南，上海彬钏律师事务所律师。
　　委托代理人刘宏耀，上海君拓律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市。
　　委托代理人吴润民，上海市申华律师事务所律师。
　　原告王某某诉被告张某房屋租赁合同纠纷及反诉原告张某诉反诉被告王某某房屋租赁合同纠纷案件，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人刘宏耀，被告张某的委托代理人吴润民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告王某某诉称，原告系二房东,原告将其租赁的位于上海市普陀区安远路XXX号XXX室房屋转租给被告作棋牌室或住宿使用。2014年4月18日,原告与被告就上述房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2014年5月25日起至原告与房东合同结束时止。月租金人民币6000元(以下币种均为人民币),3年后年租金递增200元,押金6000元,水电费由被告承担。特别约定若被告房租超过10天尚未交纳,则视为被告违约,原告有权收回房屋,并无条件终止合同,产生的一切损失由被告承担，且原告有权扣除被告的押金及装修费。现被告自2018年2月26日起无故不再支付租金,严重违反合同约定，原告多次催讨未果。为维护自身合法权益，原告诉至法院请求判决：1、解除原、被告于2014年4月18日签订的关于上海市普陀区安远路XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》;2、被告向原告返还上述房屋;3、被告付清使用期间的水电费；4、被告向原告支付租金，自2018年2月26日起计算至付清之日止，按照月租金8200元的标准计算(诉状上6200元系原告笔误)；5、原告无需返还被告押金6000元。
　　被告张某辩称，不同意原告的诉讼请求。被告使用的是地下室，原告从未将安远路XXX号XXX室借给被告使用，原告未交房，显属原告违约。综上，不同意原告的诉讼请求。
　　反诉原告张某诉称，2014年4月18日，反诉原告与反诉被告签订关于上海市安远路XXX号的《房屋租赁合同》，约定由反诉被告将上海市安远路XXX号房屋提供给反诉原告作棋牌室或住宿使用，月租金6000元，三年后增长200元，实际支付高于以上数字。在实际交付房屋时，反诉被告将上海市安远路XXX号的部分地下室交反诉原告使用。从2014年5月25日至2018年2月25日，反诉原告共支付给反诉被告租金300000元左右。反诉原告最近得知，反诉被告没有权利出租上海市安远路XXX号地下室。因此，反诉被告无权收取反诉原告租金。反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》应属无效，反诉被告应返还反诉原告所支付的租金。据此，反诉原告诉至法院请求判决：1、反诉原、被告签订的关于上海市安远路XXX号的《房屋租赁合同》无效；2、反诉被告返还反诉原告所付的2014年5月25日至2018年2月25日的租金325200元；3、反诉被告返还反诉原告押金6000元；4、反诉费用由反诉被告承担。
　　反诉被告王某某辩称，反诉原告承租场地后一直正常使用，应当支付租金，不同意反诉原告的诉讼请求。
　　经审理查明，上海市普陀区安远路XXX号XXX室房屋(以下简称“107室房屋”)的权利人为案外人黄某。107室房屋的《房屋建筑面积测算表》记载：“所载实际层1，自然层数10，地下层数1，建筑面积125.93平方米，附属地下面积0平方米。”黄某将107室房屋出租给原告王某某，租期自2014年6月1日至2019年5月31日。补充条款中，双方约定合同相关条款均适用于出租方让承租方使用的地下室部分。
　　2014年4月18日，原告王某某(甲方)与被告张某(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其座落在上海市安远路XXX号的房屋出租给乙方作棋牌室或住宿等使用，租赁期限自2014年5月25日起至甲方与房东合同结束止，三年内租金不变，三年后每年月租金递增200元，租期未满，押金恕不退还，押金不可当作房租、水、电等费用使用，月租金为6000元，以现金支付，包物业费。首付三个月房租，押金6000元，以后每三个月结算一次，提前十天支付下次房租，水、电按实计算，若乙方房租超过十天尚未缴纳，甲方有权收回乙方全部房屋，并无条件终止本合同，视乙方违约，产生的一切损失由乙方承担。租赁期满后，乙方迁空、点清、交还房屋及设施，并付清所有水、电费用后，经甲方确认应将押金无息退还乙方。备注：1、若甲方违约则赔偿乙方250000元；2、若乙方违约则甲方扣除乙方押金及装修费；……5、从楼下卫生间进去房间都在出租范围内。
　　上述《房屋租赁合同》签订后，被告支付押金6000元，并支付了首期房租，原告交付地下室。地下室可以随意出入，有两扇门，一扇门在物业办公室附近，通往小区公共区域，另一扇门在一楼公共走廊上，被告将地下室经营棋牌室，并向原告支付租金。2018年1月30日，有关部门因该地下室不符合地下空间使用规定，前来清退。此后，被告无法继续经营。被告租金支付至2018年2月25日，原、被告明确此时月租金为8200元。
　　2018年11月13日，法院组织双方进行证据交换。被告表示，自相关部门进行清退后，其已无法在租赁房屋内经营，但仍留有桌椅等物品在内。法院征询被告是否愿意先清空并交付房屋，被告称将以书面方式回复法院。
　　2018年12月18日的庭审中，被告表示，此前就是否清空及先行交房事宜未书面回复法院，现同意交付房屋。并称在2018年1月30日被有关部门清退时，租赁房屋即被清空，现房屋内已无被告物品。原告表示，被告开庭前曾前往租赁房屋，但未与原告联系交房事宜。现基于被告的陈述，原告据此撤回要求被告返还房屋的诉讼请求。
　　庭审中，1、原告称上海市普陀区安远路XXX号是商务楼，没有居民。原先每个门面房各有一个地下室，所有地下室是隔开的，共七、八间，无人管理，环境脏乱，107室房屋的产权人黄某将所有地下室进行整理，并与物业的地下室隔开，让原告进场管理出租；2、原、被告均确认双方建立租赁关系的场地为上海市安远路XXX号地下室；3、原告称2018年1月30日有关部门清退后被告于2018年4月1日又恢复经营，并出示被告妻子在微信朋友圈发的广告。被告称确实发过该条朋友圈，但居委会和其他部门又上门明确表示棋牌室不能再开，故未再营业；4、对原告提供的电费计算方式，被告未予确认。
　　反诉查明的事实同本诉。
　　本院认为，原、被告均确认双方建立租赁关系的场地为上海市安远路XXX号地下室，双方多年的履约行为也印证了此节事实。《房屋租赁合同》及原告诉状中对租赁场地的表述有误，本院根据双方当事人的陈述及实际履行情况确定，本案租赁关系所指场地应为上海市安远路XXX号的地下室。
　　根据产权证记载，上海市安远路XXX号地下室并非案外人黄某所有，故原告王某某亦无法成为有权出租该地下室的主体。原告王某某系无权处分。关于无权处分，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故即使是无权处分，亦不影响合同效力。擅自出租他人之物属于广义的无权处分，故被告以原告对标的物没有所有权或处分权要求确认租赁合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。现无证据证明地下室属违章建筑，原、被告签订的《房屋租赁合同》亦未违反《中华人民共和国合同法》第52条的情形，故原、被告之间签订的《房屋租赁合同》应为合法有效，双方当事人均应恪守。
　　2018年11月13日证据交换时，被告明确表示若不能再经营棋牌室，则不再继续使用房屋。因相关部门的整治，被告已无继续经营棋牌室的可能，故该日可视为原、被告对无法继续履行《房屋租赁合同》达成一致意见。故原、被告的《房屋租赁合同》应于该日解除。
　　《房屋租赁合同》解除后，被告应当支付合同解除前的租金。此外，被告继续占用地下室无法律及合同依据，应当支付使用费。鉴于有关部门于2018年1月30日对地下室进行整改，被告在内无法经营，合同目的不能实现，原告亦未提供充分证据证明被告曾恢复经营，故本院根据上述情况，酌情确定2018年1月31日至被告明确表示场地内无其物品可以交付房屋之日(即2018年12月18日)期间的租金及房屋使用费核减为每月2000元，总计21467元。因被告租金支付至2018年2月25日，故原告应退还被告租金7107元。经计算，被告仍应支付租金及使用费14360元。
　　关于水、电费，原告提供的水、电费单据系自行制作，未经被告认可，且原告亦未提供充分证据证明2018年2月26日后被告恢复经营发生水、电费的情况，故本院对原告要求被告支付水、电费1000元的诉讼请求不予支持。
　　关于押金，被告并非无正当理由拒付租金，原告认为被告违约，并扣除押金依据不足，本院不予支持。
　　关于反诉，基于与本诉相同的理由，本院对反诉原告要求确认其与反诉被告之间签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求不予支持。反诉被告王某某已收取的租金，应当根据合同约定及履行情况处理。鉴于本诉中，法院已对反诉原告无法经营之后的租金予以扣减，故在反诉部分不再重复处理。至于之前的租金，因反诉原告承租地下室后，经营棋牌室多年，现要求反诉被告返还租金，无事实和法律上的依据，本院不予支持。根据合同约定，反诉被告应在反诉原告迁空、点清、交还房屋及设施，并付清所有水、电费用后，将押金无息返还。故本院对反诉原告要求反诉被告返还押金6000元的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告王某某与被告张某于2014年4月18日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月13日解除；
　　二、被告张某应于本判决生效之日起十日内支付原告王某某租金及房屋使用费人民币14360元；
　　三、对原告王某某其余诉讼请求不予支持；
　　四、对反诉原告张某要求判决其与反诉被告王某某于2014年4月18日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求不予支持；
　　五、对反诉原告张某要求反诉被告王某某返还租金人民币325200元的诉讼请求不予支持；
　　六、反诉被告王某某应于反诉原告张某履行完毕本判决第二项主文之日返还反诉原告张某押金人民币6000元。
　　如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费人民币750元，减半收取，计人民币375元，由原告王某某负担人民币295元，由被告张某负担人民币80元。
　　本案反诉受理费人民币3134元，由反诉原告张某负担人民币3089元，由反诉被告王某某负担人民币45元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张  莹

书记员：汉  静