王某某与宋某某、李家富房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）宋某某，无业。
委托代理人侯洪茂，河北吴秀萍律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王某某，无业。
委托代理人林楠，河北德圣律师事务所律师。
原审被告李家富，无业。

上诉人宋某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服秦皇岛经济技术开发区人民法院（2013）秦开民初字第665号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，2012年10月27日，原告王某某在被告宋某某处借款200000元，约定借款期限为2012年10月27日至2012年12月27日，如借款人逾期未还款，支付给出借人违约金拾万元。2012年12月24日，王某某经秦皇岛市第二公证处公证办理委托书一份，内容为：王某某与陈圆芝为夫妻关系，坐落于秦皇岛经济技术开发区碧水华庭小区A区9栋1单元702号房屋系二人夫妻共同财产。王某某与陈圆芝委托李家富为二人的代理人，代理二人办理该房产的如下事宜：一、到中国银行股份有限公司秦皇岛市文化路支行办理还清贷款、注销贷款、领取他项权利证；二、到房产部门注销抵押登记、领取该房屋所有权证；三、办理将上述房屋出售给宋某某的房产过户手续和办理土地使用证手续。代理人在办理上述事项过程中所签署的有关文件二人均予以承认。委托期限为三个月。委托书办理完毕后，2013年3月5日，由宋某某出钱，李家富到中国银行股份有限公司秦皇岛市文化路支行将王某某所欠银行借款及利息299234.03元全部还清，并办理了注销贷款手续，领取了他项权利证书。2013年3月6日，李家富代王某某与宋某某签订房屋买卖契约一份，约定王某某将其位于秦皇岛经济技术开发区碧水华庭小区A区9栋1单元702号的房屋以500000元的价格出卖给宋某某，李家富与宋某某于当日办理了房屋过户手续。据原审法院调取的房产档案显示，双方诉争房屋评估价格为732955.17元。宋某某称在办理公证委托书时，王某某即与其达成房屋买卖协议，并确定了房屋价格，王某某予以否认，宋某某没有提交证据证明其主张。
原审法院认为，王某某向宋某某借款后，因到期不能偿还借款，在秦皇岛市第二公证处办理了公证委托手续，委托李家富办理偿还银行贷款，并办理将房屋出售给宋某某的房产过户手续和办理土地使用证手续，该委托授权系王某某的真实意思表示，宋某某代替王某某偿还了银行借款，应视为其亦同意购买王某某的房屋，王某某与宋某某之间形成了房屋买卖合同关系，该合同不违反法律规定，为有效合同。宋某某称双方在办理授权委托书时即已经对房屋价格达成了协议，王某某予以否认，宋某某没有提供证据证明其主张，故对其抗辩不予支持。王某某并未授权李家富有签订房屋合同、确定房屋价款的代理权限，故李家富与宋某某关于房屋价款的约定对王某某不产生法律效力。根据法律规定，买卖合同中，双方当事人对借款约定不明的，应当按照订立合同时履行地的市场价格履行。经评估，王某某的房产市场价格为732955.17元，故双方应按该价格履行房屋买卖合同。宋某某提交的借据载明王某某向其借款200000元，双方约定违约金100000元明显过高，王某某提出申请，予以调整，考虑双方借款的金额、期限，参考银行贷款利率，酌定违约金12000元，宋某某代替王某某偿还银行借款299234.03元，以上共计511234.03元。宋某某还应支付王某某房屋价款221721.14元。李家富超越代理权限与宋某某签订房屋买卖契约，给王某某造成经济损失，李家富对王某某的损失应当予以赔偿，王某某要求宋某某、李家富承担连带责任，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项、第四百零六条之规定，判决如下：一、被告宋某某于判决生效后十日内支付王某某房屋差价款221721.14元；二、被告李家富对以上款项承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告王某某负担757元，由被告宋某某负担2143元。

本院认为，王某某虽办理了公证委托手续，委托李家富办理本案诉争房屋转让的相关手续，但并未对房屋价款一事进行明确约定，故李家富与宋某某所签订房屋买卖合同中所确定的价款对王某某并无约束力，且该价款明显低于市场价格，损害了王某某的合法权益，原审以销售不动产统一发票所显示的价格认定本案诉争房屋的价格，并无不妥。宋某某上诉请求理据不足，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人宋某某负担。
本判决为终审判决

审判长　　刘秋丽 审判员　　邓喜军 审判员　　贾晟途

书记员：单帅楠