王某与北京市亿兆泽商贸有限责任公司屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）王某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体工商户，住所地黑龙江省海林市。
委托代理人吴红伟，黑龙江宏硕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市亿兆泽商贸有限责任公司，住所地北京市通州区。
法定代表人韩国华，男，该公司董事长。
委托代理人林山，黑龙江国盛律师事务所律师。

上诉人王某因与被上诉人北京市亿兆泽商贸有限责任公司（以下简称亿泽公司）屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省海林市人民法院（2015）海民初字第427号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
被上诉人（原审原告）亿泽公司一审诉称：2009年夏，被告签约承租原告所有的位于海林市原工商银行的办公楼，开办川骄火锅连锁饮食项目，约定租期至2015年7月30日，租金为每年16万元。2015年合同期满前，原告多次派人通知被告，此房屋2015年重新招租，租金根据市场行情定为每年30万元。被告明确拒绝接受此价格，但又拒不退出房屋，几次协商未果。原告准备使用该房屋存放物品时，遭到被告方阻拦，并打伤原告的人员，矛盾激化。被告继续或重新承租房屋已经不可能，但又拒绝迁出房屋，导致原告房屋不能正常收益而形成损失。原告认为，合同期满，重新涉及租赁关系的缔结，原告定价符合市场标准，已经有人要承租。被告不能接受，应当立即结束经营，退出房屋。但被告却采用恶意侵占方式无理占有已经没有承租权和使用权的房屋，应当承担相应的法律责任。故请求：1.确认原、被告之间于2009年8月1日签订的租赁合同具备期满终止条件。2.责令被告立即迁出承租原告的房屋。3.承担自2015年8月1日开始至一审结束时约为4个月的租金损失10万元（现年租金每年定为30万元，月租金2.5万元，共计四个月）。4.诉讼费用由被告承担。
上诉人（原审被告）王某一审辩称：原、被告租赁合同期满后，原告提出房租涨至38万元，原、被告就房屋租金未达成合意。被告于2015年8月23日电话通知原告的委托人古俊儒办理房屋交接。被告没有强行占有原告所出租的房屋，而是原告未按口头约定向被告支付变压器等扩建房屋、装饰装修的经济补偿，被告才没有交房。请求法院驳回原告第三项诉讼请求。理由是被告在2015年8月23日通知原告办理交接手续，因原告没有与被告办理交接手续，致使房屋没有按期交付，责任在本案原告。被告不同意支付合同期满后的房屋租金。被告已经交纳2015年至2016年4月15日的取暖费7.4万元，对此要求原告方将取暖费给付被告。因供热企业在10天后才能开具取暖费发票，所以该取暖费收据本案被告当庭无法向法院提交，待本庭开庭10日后向法院提交。原、被告在签订书面合同后，在2009年8月22日原、被告口头约定在租赁合同期满后，原告就被告装修装饰费用、扩建费用，变压器、转门、空调、灯饰等予以补偿。如不补偿，合同期满后，被告方可以拆除。对此，原、被告双方在合同期满后，双方进行确认，原告方要求被告就所要求的补偿拉出明细，原告接到被告提供的补偿明细后，没有进一步与被告商议补偿费用额度。综上，被告方无意在合同期满后继续占有原告方出租的标的物，是因为原告原因没有与被告办理房屋交接手续。因此，被告方不同意支付2015年8月1日后房屋租赁费用。换言之，不同意承担原告方的第三项诉讼请求。原告没有返还被告所交付的押金1万元，也是原告方违约的体现。另审理中，被告口头提出反诉请求：要求原告方给付2015年至2016年的取暖费74000元，安装变压器费用74000元，扩建冷库费用27240元，扩建洗菜间费用82000元，钢化玻璃92220元，空调132000元，排风38000元，风机13400元，监控22000元，转门47000元，塑窗112250元，大理石133000元，卫生间洁具材料25470元，各楼层灯饰50985元，开关插座8316元，开关箱等材料41132元，以上合计1119013元，以上费用除装变压器费用和取暖费以外其他费用可以由物价部门作价折旧。经向被告释明，被告未在本院指定的期限内提交书面反诉状，亦未按期交纳反诉费，视为被告未提出反诉请求。
原审认定：2009年6月份，原告亿泽公司与被告王某签订租赁合，由原告将其所有的位于海林市海林镇中心区15委的三层楼房（原海林市工商银行办公楼）租赁给被告，租赁期限为6年，自2009年8月1日至2015年7月30日止。租金每年16万元。至本案辩论终结时，被告仍在使用该楼房。
原审认为：原告亿泽公司与被告王某签订的租赁合同是双方的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应全面、诚信履行合同约定的义务。该合同约定的租赁期限已届满，双方权利义务已终止。被告继续使用原告所有权的房屋，没有法律依据，被告已违约，其应在合理的期限内腾出该房屋，并将之返还原告。同时，被告应按原租赁合同约定的租金标准给付原告2015年8月1日至本案辩论终结时的使用费38137.32元，及按该标准给付实际腾出并返还房屋之日止的使用费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一第一项、第一百零七条、一百一十三条的规定，判决如下：一、原告北京市亿兆泽商贸有限责任公司与被告王某签订的租赁合同租赁期限届满，被告王某于本判决发生法律效力后30日内将现使用的房屋（位于海林市海林镇中心区15委、原海林市工商银行办公楼）腾出，并将该房屋返还原告北京市亿兆泽商贸有限责任公司；二、被告王某于本判决发生法律效力后10日内给付原告北京市亿兆泽商贸有限责任公司自2015年8月1日至2015年10月26日的房屋使用费38137.32元，2015年10月26日以后的房屋使用费由被告王某按每日438.36元给付原告北京市亿兆泽商贸有限责任公司至实际腾出并返还房屋之日止。如被告未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告北京市亿兆泽商贸有限责任公司负担713元，由被告王某负担437元。

本院认为：本案系屋租赁合同纠纷，双方当事人在租赁期限届满后经协商未达成继续租赁的合意。被上诉人亿泽公司作为出租人起诉承租人王某，要求上诉人王某返还租赁物并赔偿损失。上诉人王某在一审庭审中口头提出反诉请求，主张被上诉人对装修装饰费用予以折价补偿，但经法庭释明后，上诉人无正当理由逾期不缴纳反诉费用，其反诉请求视为未经受理，故一审法院对其反诉请求不予合并审理并无不当。二审中，上诉人主张被上诉人对装修装饰费用予以折价补偿的诉请属于在二审中提出反诉。对此法庭组织调解未果，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十八条的规定，上诉人该主张不属于本案的审理范围，其可另行起诉。上诉人的上诉人理由不成立，对其上诉人请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人王某负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　姚　波 审　判　员　　杜　敏 代理审判员　　高玉林

书记员：刘鸿