王某与刘某、李某某等案外人执行异议之诉一审民事判决书

　　原告(案外人)：王某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：刘清洪，上海华尊律师事务所律师。
　　被告(申请执行人)：刘某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市嘉定区。
　　被告(申请执行人)：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市黄浦区。
　　被告(被执行人)：陈敏，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省。
　　原告王某诉被告刘某、李某某、陈敏案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月14日受理后，依法适用普通程序进行审理。因无法通过邮寄或直接送达的方式向被告陈敏送达诉讼材料，故本院采用了公告送达，并于2018年10月26日公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人刘清洪，被告刘某到庭参加诉讼，被告李某某经本院传票传唤、被告陈敏经本院公告传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告王某诉称：请求判令不得执行上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋。事实和理由：原告与被告陈敏在2008年11月23日就签署了房屋买卖合同，并支付了部分的房款，也就在签订合同的当日，原告接收了房屋并入住。嗣后，因被告陈敏的原因一直无法办理过户，对此原告也曾多次诉讼。2018年7月，上海市虹口区人民法院向原告发出通知要求将房屋的尾款交付该院，故原告已经将包括剩余的房款520,000元在内的合计共859,071.26元交付给了虹口法院用以支付被执行人陈敏拖欠中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行的贷款。因此，原告认为若对房屋进行拍卖将严重损害原告的合法权利。
　　被告刘某辩称：原告的诉讼请求缺乏事实依据,对原告证据的真实性均不予认可，被告认为原告对涉案房屋不享有物权。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院确认事实如下：
　　2011年3月21日，上海仲裁委员会根据刘某、李某某与陈敏就上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的仲裁条款，受理了上述合同项下的仲裁案件。刘某、李某某申请仲裁时称：2011年1月13日，陈敏将其所有的位于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋以人民币116万元的价格出售给刘某和李某某。2011年2月13日，两名申请人取得了涉案房屋登记收件收据，但是因为陈敏和其他人的纠纷，导致房屋在2011年2月14日被松江法院查封，故两位申请人要求解除房屋买卖合同并要求返回房款等。2011年7月4日，上海仲裁委员会出具了(2011)沪仲案字第0241号裁决书，裁决如下：一、确认刘某、李某某与陈敏2011年1月13日签订的《上海市房地产买卖合同》自本裁决作出之日起解除；二、陈敏返还刘某、李某某已支付的房款380,000元；三、陈敏支付刘某、李某某违约金1,330元、赔偿金232,000元；四、本案仲裁费27,945元，由陈敏承担；五、本案保全费3,587元，由陈敏承担；六、本案财产保全担保费12,000元，由陈敏承担。在仲裁审理过程中，申请人刘某、李某某向上海仲裁委员会提出财产保全申请，上海仲裁委员会于2011年3月21日将该申请提请本院，请求对陈敏采取财产保全措施。本院于2011年3月31日立案，案号为(2011)松民保字第2号，并于2011年4月1日轮候查封系争房屋，查封期限自2011年4月1日至2013年3月30日止。
　　2011年8月2日，权利人刘某、李某某向上海市第一中级人民法院申请执行，要求陈敏履行生效法律文书确定的义务，即向申请执行人归还人民币656,862元及相应利息，并支付案件执行费人民币8,969元，案号为(2011)沪一中执字第1083号。2011年8月11日，该院裁定上海仲裁委员会(2011)沪仲案字第241号裁决由本院执行。本院于2011年9月29日立案执行，案号为(2011)松执字第4271号。
　　另查明，2008年11月23日，通过上海太平洋房屋服务有限公司居间，原告与被告陈敏签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定被告陈敏将位于上海市松江九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给原告王某，房屋转让价款为750,000元，分别在签约时直接支付房款230,000元，余款520,000于银行发放贷款后的5个工作日内一次性划入陈敏账户。合同的补充条款约定，甲方(陈敏)应在开发商办妥大产证后45个工作日内，办妥以甲方为权利人的该房地产《上海市房地产权证》，并在此之后的5个工作日内办理银行还款手续。双方在甲方办妥产证以及抵押注销手续且乙方(王某)办妥贷款手续后5个工作日内至上海市松江区房地产交易中心办理房屋过户手续。乙方在甲方办妥产证及抵押注销手续后10个工作日内，办理银行贷款申请手续。甲方于签订本合同当日，将该房屋交付乙方。签约当日，王某由其母亲朱粉英向陈敏账户支付了第一笔房款230,000元。2008年12月8日，原告的母亲朱粉英作为户主办理了系争房屋的燃气使用证。
　　2009年8月3日，原告王某诉至本院要求被告陈敏立即履行双方签订的涞寅路XXX弄XXX号XXX室的过户手续并支付违约金。同年10月26日，原告以需收集新证据为由向本院申请撤回起诉。2009年6月24日，涉案房屋的预告登记状况显示，被告陈敏为预购商品房权利人，核准登记时间为2007年11月2日，该房屋于2008年1月9日办理了预抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行。
　　2010年1月10日，因被告陈敏迟迟不办理房屋过户，并派人到原告所住的系争房屋处骚扰和威胁，原告的母亲朱粉英拨打了报警电话。2011年1月12日，系争房屋核准登记于被告陈敏名下。2011年1月30日，原告王某再次起诉被告陈敏要求继续履行《上海市房地产买卖合同》，办理房屋过户手续并支付违约金。在案件审理过程中，应原告王某的财产保全申请，本院查封了被告陈敏名下的涉案房屋，查封期限自2011年2月14日至2013年2月13日止。2011年9月27日，本院出具(2011)松民一(民)初字第953号民事判决书，以“目前该房屋上存在司法限制，过户面临客观的法律障碍而不能履行”为由，驳回了原告王某的诉讼请求。2013年2月13日，该案的房屋查封到期后，(2011)松民保字第2号即本案的查封递进为正式查封，并经过历次续封，最近一次续封的查封期限至2021年3月21日。
　　再查明，中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行与被告陈敏借款合同纠纷一案，上海市虹口区人民法院以(2010)虹民二(商)初字第349号民事判决书判决：被告陈敏归还原告借款501,112.68元及相应的利息、逾期利息等。判决生效后，因被告陈敏未履行偿付义务，中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行申请执行，上海市虹口区人民法院以(2011)虹执字第1039号立案执行，并在执行过程中轮候查封了涉案房屋，因陈敏目前无财产可供执行，故该院在2011年6月21日裁定该案的本次执行程序终结。2018年7月19日，上海市虹口区人民法院向王某发出了通知书一份，言明“在本院执行中国工商银行股份有限公司上海虹口支行与陈敏借款合同纠纷一案中，被执行人对你享有到期债权，申请执行人于2018年7月19日向本院申请执行对你的到期债权。……通知如下：你自收到本通知后的十五日内向申请执行人履行对被执行人的到期债务859,071.26元，不得向被执行人清偿。”嗣后，原告向上海市虹口区人民法院转账859,071.26元，该院出具了代管款收据，附注显示“王某购房款”。2018年8月9日，中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行向上海市虹口法院申请，表示因贷款本息已经全额结清，要求解除上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋的查封。
　　2018年11月22日，系争房屋的房屋状况及产权人信息显示，中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行的抵押在2018年11月13日被登记注销。
　　上述查明的事实，有上海仲裁委员会(2011)沪仲案字第0241号裁决书、(2011)沪一中执字第1083号执行裁定书、(2009)松民一(民)初字第4024号起诉状及民事裁定书、2009年6月24日商品房预告登记状况、(2011)松民一(民)初字第953号民事判决书、(2011)松民一(民)初字第953号协助执行通知书及送达回证、(2011)松民保字第2号民事裁定书、(2011)松民保字第2号协助执行通知书及送达回证、(2011)松民保字第2号财产保全情况告知书、(2010)虹民二(商)初字第349号民事判决书、(2011)虹执字第1039号执行裁定书、(2013)虹执字第1433号通知书、转账记录、代管款收据、中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行解封申请书、户口簿、2018年11月22日房屋状况及产权人信息、《上海房地产买卖合同》、转账凭证、收据、燃气使用证、接报回执单及原、被告称述予以证实。
　　本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。参照司法实践中的相关规定，原告对系争房屋的权利是否能排除执行，应当符合以下条件：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。从本案所查明的事实可见，原告王某在2008年就已经与被告陈敏签订了系争房屋的买卖合同并支付了第一笔房款，原告开通煤气、装修、接报回执单等一系列的证据均印证了原告在被告刘某、李某某查封涉案房屋之前就实际占有并使用该房屋，系被告陈敏的违约行为，导致房屋迟迟没有办理过户。但在此过程中，原告并未消极对待而是一直积极的主张自己的权利，先后两次诉讼，且一度正式查封了系争房屋，故未办理过户登记显然非原告的自身原因所致。关于房款的支付，根据双方《上海市房地产买卖合同》的约定，原告在签订合同之时已经支付了房款230,000元，余款520,000元根据合同的约定应当在银行发放贷款后5个工作日内支付，但是由于被告陈敏的原因，房屋一直无法办理过户以及贷款手续。同时，被告陈敏并没有按照合同的约定办理抵押注销手续也没有按期归还贷款，致使作为抵押权人的中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行起诉至上海市虹口区人民法院并进入强制执行阶段。在执行过程中，原告收到了上海市虹口区人民法院的通知书并按照通知书的要求支付了859,071.26元，该金额已经明显超过了原告本应支付的房款金额,且原告也明确表示支付的款项中包含了应当支付给被告陈敏的剩余购房款520,000元，至此可以认定原告已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，而目前系争房屋上的抵押也已经注销。
　　综上所述，原告在与被告陈敏的房屋买卖合同履行过程中，本着诚实守信的原则积极履行自己作为买方的义务，而由于被告陈敏的违约行为致使涉案房屋被查封，该不利后果不应当有守约方来承担。对于被告刘雅、李某某来说，原告与被告陈敏房屋买卖合同的签订、房屋入住均早于房屋被查封，甚至早于被告刘某、李某某与被告陈敏之间债务产生的时间，且原告也已经按照法院的要求将剩余的房款交付执行，因此原告的物权期待权符合排除执行的四大要素，应当予以保护。因此，原告要求不得执行上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定之规定，判决如下：
　　不得执行上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋。
　　案件受理费11,300元，公告费560元，财产保全费4,270元，合计诉讼费16,130元，由原告王某负担4,270元(已付)，由被告陈敏负担11,860元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：徐晓枫

书记员：张永红