王自军、随州市新世纪房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：王自军，男，1964年12月5日出生，汉族，住随州市高新区。被上诉人（原审原告）：随州市新世纪房地产开发有限公司，住所地随州市新世纪建材装璜五金城。诉讼代表人：湖北神农律师事务所（该公司破产管理人）。委托诉讼代理人：赵伟，湖北神农律师事务所律师。

王自军上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决上诉人返还所租用的经营用房，认定事实不清，没有合法依据。新世纪房地产公司对上诉人租赁的房屋进行拍卖，侵害了上诉人的合法权益。上诉人承租房屋用于经营，必然对房屋进行了装修。双方系多年的租赁关系，双方的合同一直是一年一签。2015年5月28日双方是续签合同，双方签订合同时，新世纪房地产公司隐瞒了要改变房屋租赁性质的重要事实，其要解除合同，应当依据合同法第四十二条规定承担损害赔偿责任。2、一审判决上诉人支付2016年5月28日以后的房屋使用费用，没有法律依据。上诉人没有交纳2015年5月28日至2016年5月27日的房租是有正当理由。2016年5月28日以后，新世纪房地产公司因为要拍卖房屋，单方面停止了房屋租赁，拒绝签订公平的过渡协议。上诉人既不能搬走，也不能正常经营。新世纪房地产公司要求上诉人支付房屋占用费，不具有合法性。关于2015年5月27日至2016年5月28日的房租问题。新世纪房地产公司在房屋存在争议的情况下违规拍卖。新世纪房地产公司口头承诺，只要租户积极配合房屋拍卖工作，将给予减免房租的优惠。上诉人才没有在拍卖期间提出异议。综上，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。新世纪房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。新世纪房地产公司向一审法院起诉请求：1.判决王自军返还随州市舜井大道73号五金城C区55号、D区37、39、40号经营用房；2.判决王自军支付截至2016年5月27日的房屋租金14162元、物业费2957.98元，并支付自2016年5月28日起至实际返还房屋之日的房屋使用费（按每天85.51元计算）及物业管理费（每月每平米1.40元）；3.本案的诉讼费由王自军承担。庭审时，新世纪房地产公司申请将诉讼请求变更为：1.判决王自军返还随州市舜井大道73号五金城D区37、39号经营用房；2.判决王自军支付截至2016年5月27日的房屋租金14162元、物业费2957.98元，并支付自2016年5月28日起至实际返还房屋之日的房屋使用费（按每天43.03元计算）及物业管理费（每月每平米1.40元）；3.本案的诉讼费由王自军承担。事实和理由：2015年5月28日，新世纪房地产公司管理人与王自军签订房屋租赁合同约定，新世纪房地产公司管理人将五金城C区55号、D区37、39、40号经营用房租赁给王自军使用，合同期限一年，租金31212元，房租在合同生效后三日内一次性付清，物业费按五金城规定交纳，王自军不得擅自转租，合同期满王自军将房屋返还等，双方还约定了违约责任。合同到期后，王自军不仅未付清房租，而且占用房屋至今。2016年4月7日经双方结算，截至2016年5月27日，王自军欠房屋租金14162元。2017年9月22日，新世纪房地产公司管理人向王自军发出《腾退房屋通知》，王自军接收后仍不腾退房屋，为维护新世纪房地产公司的合法权益，特诉至法院。一审法院认定事实：2015年5月28日，新世纪房地产公司管理人与王自军双方签订房屋租赁合同，主要内容为：新世纪房地产公司将随州市新世纪建材装璜五金城C区55号、D区37、39、40号商业用房租赁给王自军使用，租赁期限一年（2015年5月28日起至2016年5月27日止），年租金31212元，房租在合同生效后三日内一次性付清，物业费由新世纪房地产公司管理人代收代缴，合同期满或解除后，王自军必须将房屋完好地交还新世纪房地产公司管理人等，双方还约定了违约责任。合同签订后，新世纪房地产公司管理人按约定将房屋提供给王自军使用。2016年4月7日，新世纪房地产公司管理人（甲方）与王自军（乙方）签订两份《租金及费用结算协议》，第一份主要内容为：“B区55号的经营用房……一、乙方自15年5月28日起至16年5月27日止期间应付房屋租金共计7039元，已付零元，下欠房屋租金7039元。……三、乙方下欠房屋租金、费用共计7039元……”。第二份主要内容为：“D区39、40、41号的经营用房……一、乙方自11年5月28日起至16年5月27日止期间应付房屋租金共计110839元，已付88598元，因随州市新世纪房地产开发有限公司工作人员以货抵租金8874元。水管破裂漏损造成乙方损失4271元，电脑被盗1973元，扣减应付租金15118元，下欠房屋租金7123元。……三、乙方下欠房屋租金、费用共计7123元……”。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定行使权利、履行义务。新世纪房地产公司管理人与王自军签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法有效。《房屋租赁合同》签订后，新世纪房地产公司依约将房屋交付王自军使用，经结算，王自军确认欠付新世纪房地产公司房屋租金14162元及物业管理费用2957.98元。王自军辩称房屋在拍卖时没有经过其同意，给其造成很大的经济损失，在承租时花了4万元的转让费和20万元装修费等理由，因其未能提供充足的证据予以证实，不能否定双方签订的《租金及费用结算协议》，王自军的以上抗辩理由均不成立。新世纪房地产公司要求王自军支付欠付租金及费用有事实和法律依据，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款，判决：一、王自军于判决生效之日起十日内向随州市新世纪房地产开发有限公司管理人返还位于随州市舜井大道××世纪建材装潢××内××区××、××号经营用房；二、王自军于判决生效之日起十日内向随州市新世纪房地产开发有限公司管理人支付2016年5月27日前房屋租金14162元、物业费2957.98元，共计17119.98元。并支付自2016年5月28日起至实际返还房屋之日止房屋使用费（按每天43.03元计算）及物业费（按每平方米每月1.4元计算）。案件受理费225元，由王自军负担。本院经审理查明，双方当事人签订的《房屋租赁合同》第七条第4款约定“在租赁房屋现有的装饰和设施外，乙方如果要增加设备或其他装饰须征得甲方书面同意并由乙方办理消防等手续，费用由乙方承担。合同期满或提前解除，乙方不得要求甲方补偿任何装饰、装修、附着物、添加物等费用”。2017年9月22日，新世纪房地产公司管理人向王自军送达《腾退房屋通知》一份，要求王自军于2017年10月22日前腾退完毕并办理书面移交确认手续。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，新世纪房地产公司管理人与王自军于2015年5月28日签订《房屋租赁合同》，约定合同的租赁期限从2015年5月28日起至2016年5月27日止。租赁期满，双方未续签合同，租赁合同转为不定期租赁合同。新世纪房地产公司管理人于2017年9月22日向王自军送达《腾退房屋通知》要求其于2017年10月22日以前腾退房屋，于法有据，本院予以支持。王自军二审中陈述，其尚未腾退的D区37、39号房屋至今仍在经营。双方之间的租赁关系2016年5月28日至2017年10月22日为不定期租赁合同期间，2017年10月23日起至王自军实际返还房屋之日止为占有使用期间，新世纪房地产公司要求王自军支付不定期租赁合同和占有使用期间的房屋租金并无不当，原审法院判决王自军支付租赁期间2016年5月27日前的租金、物业费以及2016年5月28日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费及物业费有事实和法律依据，王自军上诉称一审判决上诉人支付2016年5月28日以后的房屋使用费用不当的上诉请求不能成立，本院不予支持。因双方当事人在《房屋租赁合同》中约定合同期满或提前解除合同时，王自军不得要求新世纪房地产公司补偿任何装饰、装修、附着物、添加物等费用，故王自军请求新世纪房地产公司补偿房屋装饰装修费用没有合同和法律依据，本院不予支持。本案一审起诉状原告为“随州市新世纪房地产开发有限公司”，因新世纪房地产公司破产管理人系新世纪房地产公司的诉讼代表人，一审法院在判决中将“随州市新世纪房地产开发有限公司管理人”作为一审原告错误，本院予以纠正。综上，上诉人王自军的上诉请求不能成立，应予驳回。因一审判决将原审原告的名称表述错误，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
上诉人王自军因与被上诉人随州市新世纪房地产开发有限公司（以下简称“新世纪房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2018）鄂1303民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王自军，被上诉人新世纪房地产公司的委托诉讼代理人赵伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2018）鄂1303民初329号民事判决；二、王自军于判决生效之日起十日内向随州市新世纪房地产开发有限公司返还位于随州市舜井大道73号随州市新世纪建材装潢五金城内D区37、39号经营用房；三、王自军于判决生效之日起十日内向随州市新世纪房地产开发有限公司支付2016年5月27日前房屋租金14162元、物业费2957.98元，共计17119.98元，并支付自2016年5月28日起至实际返还房屋之日止房屋使用费（按每天43.03元计算）及物业费（按每平方米每月1.4元计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费225元，由王自军负担；二审案件受理费228元，由王自军负担。本判决为终审判决。

审判长　　刘俊利
审判员　　李　超
审判员　　张　欢

书记员：王洪琴