王某与河北德旺房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

原告：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省衡水市景县。
委托诉讼代理人：赵萌远，河北航岳律师事务所律师。
被告：河北德旺房地产开发有限公司，住所地石家庄市栾城区裕泰路36号栾城颐和公寓，统一社会信用代码91130124791357128E。
法定代表人：郝学风，执行董事。
委托诉讼代理人：刘卓，河北北方国立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝彦刚，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住石家庄市栾城区，该公司职员。

原告王某与被告河北德旺房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月15日公开开庭进行了审理。在诉状中原告列石家庄少城房地产经纪有限公司为被告，在庭审前原告撤回对少城公司的起诉。原告王某及委托代理人赵萌远、被告河北德旺房地产开发有限公司委托代理人刘卓、郝彦刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王某向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的房屋认购协议无效；2、退还已缴款项267683元，并承担利息（利息自2017年7月29日起计算至付清之日止。按银行同期贷款利率计算）；3、本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月29日，原告向被告河北德旺房地产开发有限公司购买房产一套，该房产位于石家庄市栾城区角，11-2-1702室，为此原告向被告支付247683元，以上有双方签订购房协议书、收款凭证、银行转账记录等为证。截止起诉日被告方仍没有取得《商品房预售许可证》，双方协议应为无效协议，被告应当返还原告已经缴纳的所有费用，并承担利息。综上。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》特请求法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中退还款项改为247683元。
河北德旺房地产开发有限公司辩称，原被告签订的认购协议属于预约合同，该协议不具备商品房销售管理办法16条的规定内容，涉案房屋不具备预售许可证并不影响合同的效力，被告不应向原告退还款项。
经审理查明，2017年7月29日，原告王某作为乙方、被告河北德旺房地产开发有限公司作为甲方签订一份《承翰世家三期购房协议》，乙方自愿认购甲方开发的承翰世家项目11号楼2单元1702室，房屋总价款为807683元。其中协议第四条、第五条约定：乙方于2017年7月29日交纳首付款计人民币247683元，剩余房款办理银行贷款；第六条约定：乙方应在接到甲方书面或电话短信通知后，带齐相关证件到甲方指定地点签署正式《商品房买卖合同》，如乙方不能在约定时间内签订正式《商品房买卖合同》，按时付款及办理贷款手续，甲方有权对乙方预定的商品房另行出售，所收首付款扣除5%作为违约金，其他款项无息退还乙方。第八条约定：甲方承诺乙方在未签订商品房正式合同之前可免费更名一次，交房时间暂定为2020年5月31日。协议签订后，原告按照合同约定当天向被告交首付款247683元。庭审中，被告对原告所述事实无异议，但认为双方所签订的购房协议属预约合同，原告对双方签订的是预约合同是明知的，在己方没有取得预售许可证时，不影响当时的预售合同效力。
另查明，该涉案房产至今未取得《商品房预售许可证》。
以上事实有双方当事人陈述、承翰世家三期购房协议、收据等证据予以证实。

本院认为，本案争议的焦点是原、被告所签订的购房协议的性质是预约合同还是商品房预售合同（商品房买卖合同）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告双方所签订的房屋认购协议已明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、面积、价款、付款方式及金额、交房日期、违约责任，已完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告也已经按协议约定向被告交纳了首付房款，故该房屋认购协议应认定为商品房预售合同（商品房买卖合同）。虽然协议第六条约定了待取得房屋预售许可证后再签订正式的商品房买卖合同，但不能单纯依据该条款的约定认定该协议为预约合同，还应从签订房屋认购协议时双方当事人的本意及协议约定的实质性内容及履行情况来判断其是否预约合同，本案原、被告双方签订认购协议时已达成买卖房屋的合意，也就认购房屋的面积、价款等内容作了具体的约定，并非只是预订，所交纳的款项是首付款，也并非定金，所以原、被告双方签订的房屋认购协议并非被告所称的预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。被告在本案起诉后仍未取得房屋预售许可证明，故原、被告双方所签订的房屋认购协议应认定无效。导致协议无效的主要原因是由于被告方没有取得房屋预售许可证明，所以被告方存在主要过错。但原告作为完全民事行为能力人,在签订房屋认购协议时明知被告尚未取得房屋预售许可证,仍然与被告签订协议,原告也存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，本案房屋认购协议被确认无效后，被告应返还原告所交纳的款项247683元。因原告也存在一定的过错，故原告要求被告按中国人民银行同期贷款利率承担自签订协议起计算至付清之日止利息的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：

一、原告王某与被告河北德旺房地产开发有限公司于2017年7月29日签订的《承翰世家三期购房协议》无效；
二、被告河北德旺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王某所交纳的购房款项247683元；
三、驳回原告王某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5316元，减半收取计2658元，由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费5316元并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判员 信云丽

书记员： 任力伟