王某某、游某某与哈尔滨鑫磊房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：哈尔滨鑫磊房地产开发有限公司。
法定代表人：王颜发，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王洪彬，黑龙江昌达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王某某，农民。
被上诉人（原审原告）：游某某，退休工人。
二被上诉人的共同委托诉讼代理人：马淑红，黑龙江子涵律师事务所律师。

上诉人哈尔滨鑫磊房地产开发有限公司（以下简称鑫磊房地产开发公司）因与被上诉人王某某、游某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江农垦法院（2016）黑8108民初59号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人鑫磊房地产开发公司的委托诉讼代理人王洪彬，被上诉人王某某、游某某及其共同委托诉讼代理人马淑红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人鑫磊房地产开发公司上诉请求：发回重审或改判上诉人按照平房每年2,000.00元标准补偿。事实及理由：被上诉人起诉上诉人系主体错误。1、案涉的房屋系棚户区拆迁改造工程，八五六农场组织拆迁工作，责令各行政机关定点包片拆迁，完不成拆迁任务，扣减工资，故该农场为拆迁主体；2、安置协议内容显失公平。被上诉人系本案拆迁地区的“钉子户”，为保证整个小区建设的顺利进行，上诉人在无奈的情况下，与被上诉人签订了安置协议。被上诉人的有证房屋为66平方米，价值134,400.00元，剩余为违章建筑，即使补偿，仅为66,000.00元，二者合计为200,400.00元，安置协议约定640,900.00元，而按照实际价格每平方米8,000.00元计算，169.24平方米房屋，价值1,353,920.00元，系被拆迁前的五倍多，显失公平；3、协议约定的置换房屋为商场中的商铺，非门市房。案涉工程中，在1-2号楼中间有商铺，被上诉人不选择商铺，反而选择门市房，二者的价值差距是很大的，不公平；4、被上诉人主张的房租损失201,600.00元，无事实根据和法律依据。被上诉人应该回迁的是商铺，非门市，不应按照门市房租计算。被上诉人举示的五份租赁合同所涉及的房屋，与本案房屋不在同一小区、同一地段，且合同双方未到场说明情况，不具有真实性，不能作为定案证据。
王某某、游某某辩称：上诉人与被上诉人签订了拆迁安置补偿协议，根据合同相对性原则，上诉人作为被告的主体适格；协议中约定的补偿标准是上诉人同意并认可的，被上诉人不存在欺诈、胁迫，亦不存在重大误解、显失公平等情形；双方约定的回迁房屋为原址，上诉人在被上诉人不知情的情况下，擅自改变了设计，导致合同不能履行，上诉人应当承担对已不利的违约后果；被上诉人被拆迁房屋用于商业经营，租金应按照商业用房给付，符合法律规定。
原审原告王某某、游某某向一审法院起诉请求：1、被告履行安置协议，给原告安置拆迁原址阳光嘉园小区1号楼1层西数第三、第四门市，共计140平方米，多出的35.80平方米，按每平方米8,000.00元返还给被告286,400.00元；2、被告赔偿原告房租损失201,600.00元（自2012年12月1日起至2016年12月1日止，70平方米门市同地段每月最低租金为2,100.00元，140平方米门市月租金4,200.00元）；3、诉讼费、保全及评估费用由被告承担。
一审法院认定：2012年6月11日，原告与被告签订《阳光嘉园小区房屋拆迁安置协议书》，约定：原告有证房屋建筑面积67.20㎡，无证房屋建筑面积66㎡，无证房折合有效面积66㎡，房屋产权调换有效面积共计133.20㎡，被告拆迁原告房屋补偿折合面积6.80㎡，合计140㎡。原告选定一号楼一层，回迁在被告商场中（原址位置为大厅）面积140㎡置换面积。交工日期为2012年11月30日。双方约定原告必须服从商场统一经营管理。
另查明，原告王某某与游某某为夫妻关系。原、被告商定的回迁房只有门市，没有商场。被告至今未给原告安置。原告请求安置的阳光嘉园小区西数第三、第四门市即阳光嘉园小区1-2号楼1004号门市及1005号门市，其单户面积均为84.62㎡。被告的工程于2012年4月1日开工，2012年11月30日竣工。2015年6月经建设单位组织施工、监理、设计单位检验，该工程质量符合国家有关标准和设计要求。由于该工程内业资料不全等原因，目前尚未在管局住建局办理备案登记。经七台河市旭太价格评估有限责任公司评估，阳光嘉园1号楼1层商场原址位置大厅中140㎡商铺每平方米单价4,578.00元。原、被告均不申请对1004户号门市及1005户号门市价格进行评估。原告对同地段同类房屋租金标准亦不申请评估。通过对原告提交的面积明确的三份租房合同平均折算，140㎡门市月租金标准为4,363.20元〔1.何燕与李燕萍租房合同：年租金36,000.00元÷111.27㎡×140㎡÷12个月=3,774.60元。2.游某某与侯桂芹租房合同：年租金35,000.00元÷76.70㎡×140㎡÷12个月=5,323.77元。3.王某某、游某某与徐青华租房合同：年租金26,000.00元÷76㎡×140㎡÷12个月=3,991.23元。140㎡门市月租金：（3774.60元＋5,323.77元＋3,991.23元）÷3=4,363.20元〕。自2012年12月1日起至2016年12月1日止，被告逾期交付房屋整4年。
一审法院认为，原、被告签订的《阳光嘉园小区房屋拆迁安置协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，被告作为房地产开发主体合格，该协议合法有效。游某某作为原告王某某的妻子，拆迁的房屋属夫妻共同财产，虽然游某某未在协议上签字，但其仍有权作为共同原告提起诉讼。被告主张追加黑龙江省八五六农场为第三人参加诉讼，因拆迁协议双方系原、被告，根据合同相对性原则，其请求无事实和法律依据，不予支持。原告主张被告履行安置协议，给付原告安置拆迁原址阳光嘉园小区1号楼1层西数第三、第四门市140㎡，多出的35.80㎡按每平方米8,000.00元的价格返还被告现金286,400.00元的请求，因双方在协议中明确约定回迁在被告1号楼1层面积140㎡商场中（原址位置大厅中），被告现在1号楼1层盖的是门市而无商场可进行安置，属被告违约，原告要求置换门市的请求应予支持，多出的面积实际应为29.24㎡（84.62㎡×2-140㎡﹦29.24㎡），因原、被告均不申请对门市价格进行评估，原告主张门市价格每平方米8,000.00元，被告主张门市价格每平方米12,000.00元，应由被告承担举证责任，被告不申请对该门市价格进行评估，可按原告认可的每平方米8，000.00元返还被告现金233,920.00元。原告请求被告按面积140㎡门市月租金4,200.00元标准赔偿原告逾期交房的房租损失201,600.00元（4,200.00元×12月×4年）的请求，因原告对同地段同类房屋租金标准不申请评估，通过对原告提交的面积明确的三份租房合同平均折算，140㎡门市月租金标准为4,363.20元，其请求的月租金标准不超过三份租房合同的平均租金标准，予以支持。被告关于给原告安置1-2楼间的商场及按拆迁平房的标准给付逾期交房补偿款每年2,000.00元的抗辩观点，与事实不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，缺席判决：一、被告哈尔滨鑫磊房地产开发有限公司交付原告王某某、游某某阳光嘉园小区1号楼1层1004户号及1005户号门市，于本判决生效后十日内履行;二、原告王某某、游某某于本判决生效后十日内返还被告哈尔滨鑫磊房地产开发有限公司现金233,920.00元；三、被告哈尔滨鑫磊房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王某某、游某某逾期交房的房租损失201,600.00元。上述二、三项折抵，原告王某某、游某某返还被告哈尔滨鑫磊房地产开发有限公司现金32,320.00元，于本判决生效后十日内付清。案件受理费16,695.00元，保全费5,000.00元，评估费10,000.00元，合计31,695.00元，由被告负担。
上诉人举示了照片3张、《1号楼平面设计图纸》（复印件），欲证实本案争议的1004、1005房屋是一号楼一层两个独立的门市房。一号楼的平面设计、规划布局于2012年3月就已完成。被上诉人对前者的真实性无异议，但认为证实不了在与被上诉人签订安置协议时，该位置建成房屋类型；对于后者，认为一审共开庭五次，上诉人从未提供过该证据，当庭提供的原件及复印件内容不一致，无法证明其真实性，上诉人与被上诉人签订的安置协议中，明确一号楼一层原址位置大厅中要安置的是商铺，与现在的图纸上体现的一号楼一层原址位置系门市房不一致。本院认为，被上诉人虽有异议，但无证据反驳，予以采信。
被上诉人举示了张秀英与上诉人签订的《阳光家园小区房屋拆迁安置协议书》及《（2015）牡民初字第495号民事判决书》复印件，欲证实与被上诉人同种类型房屋，即房屋登记为民宅但用于商服使用的，上诉人均是与其签订的安置商服用房的协议书，后因上诉人不履行协议，经法院依法判决，认定该协议有效，现已发生法律效力，因此上诉方主张与我方签订安置补偿协议显失公平，不能成立。上诉人认为均系复印件，无原件核对，不能证明其真实性；协议书中明确标明给予的门市号码及住宅位置，与上诉人和被上诉人签字的协议书中标明回迁在商场中明显不同。本院认为，与本案无关，不予采信。
本院查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，案涉房屋系上诉人与被上诉人签订，根据合同相对性原则，上诉人为被告系主体资格适格，故其主张其被告主体资格不适格的理由不成立，不予支持；
上诉人主张被上诉人系拆迁“钉子户”，无证据证实，其与被上诉人签订的安置协议系双方当事人在自愿、平等的基础上，依法订立的合同，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。其无证据证实上诉人在违反自愿原则情况下签订，亦无证据证实显失公平，故其主张协议显失公平的理由不成立，不予支持；
上诉人主张被上诉人不选择商铺，反而选择门市房，二者的价值差距是很大的，不公平。其主张图纸出台于同年3月，而双方签订合同的日期为6月，且其称签订合同时给被上诉人看了图纸，那么，上诉人在明知图纸上的一层均为门市房，无商场的情况，仍然与被上诉人签订回迁一层的商场，属于因签订合同的过错，导致其违约，故上诉人依法应当自行承担违约责任。
上诉人称被上诉人主张的房租损失201,600.00元，无事实根据和法律依据。双方约定的回迁位置是明确的，此位置未盖商铺，建了门市房，应当按照合同约定的位置回迁。因该位置为门市房，故一审对被上诉人主张按照门市房的出租标准支付房租的请求予以支持并无不当。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

一、驳回上诉，维持原判。
二、二审案件受理费16,694.00元，由上诉人哈尔滨鑫磊房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。

审判长　　赵玉忠 审判员　　周志强 审判员　　李吉凤

书记员：翟士岩