王某与齐齐哈尔市市区农村信用社合作联社富拉尔基信用社、董某某确认合同效力纠纷一审民事判决书

原告王某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体业主，住齐齐哈尔市龙沙区。（卷宗为住齐齐哈尔市建华区）。委托代理人周丽春，黑龙江周丽春律师事务所律师。被告齐齐哈尔市市区农村信用社合作联社富拉尔基信用社，住所地：齐齐哈尔市富拉尔基区。（卷宗为齐齐哈尔市市区农村信用社合作联社富拉尔基信用社兴隆信用社）。法定代表人薛晶，（卷宗为负责人关辉）主任。委托代理人高岩，该单位员工。第三人董某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，原浙江省湖州父子岭耐火集团有限公司销售员，住浙江省长兴县。

原告王某诉称，原告与浙江省湖州父子岭耐火集团有限公司（以下简称湖州父子岭耐火公司）于2011年5月26日签订《房屋转让协议》，湖州父子岭耐火公司将抹账所得的坐落于富拉尔基区步行东街4套门市房（分别是71号商服、69号商服、59-1号商服、59-2号商服），以210万元价格出售给原告，并以实际交付原告使用至今。原告买的4套商服中，59-1号商服登记00240824号《房屋所有权证》、59-2号商服登记00240823号《房屋所有权证》，第三人董某某曾用该两个房屋所有权证在被告富拉尔基农村信用社处抵押贷款。该两处房产第三人董某某是用犯罪手段通过职务侵占获得的《房屋所有权证》，又将用职务侵占罪所得的第00240823号和00240824号两处《房屋所有权证》抵押给被告富拉尔基农村信用社进行贷款。董某某的犯罪行为，在2010年4月15日被齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2010）龙刑初字第44号刑事判决书以职务侵占罪判处有期徒刑15年，第三人董某某不服上诉，齐齐哈尔市中级人民法院于2010年6月29日以（2010）齐刑二终字第29号刑事裁定书驳回其上诉。对此，该房屋出售方湖州父子岭耐火公司于2011年在齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院提起行政诉讼，诉讼中将董某某抵押贷款的抵押权人富拉尔基农村信用社作为有利害关系第三人参加了行政诉讼。富拉尔基区人民法院于2011年9月15日作出了（2011）富行初字第7号、第8号两个《行政判决书》。该两个《行政判决书》中分别判决撤销了董某某在被告富拉尔基农村信用社用于抵押贷款的字第0024084号和字第00240834号《房屋所有权证》登记的具体行政行为。所以，第三人董某某用犯罪所得的坐落在富拉尔基区步行东街第00240823号《房屋所有权证》、00240824号《房屋所有权证》抵押给被告富拉尔基农村信用社是无效的抵押行为。这两个撤销抵押《房屋所有权证》的行政判决作出后，作为被告的齐齐哈尔市建设局、齐齐哈尔市富拉尔基区房地产管理局和作为第三人的董某某、被告富拉尔基农村信用社都没有上诉，该两个判决早已发生法律效力。原告是诉争房屋的购买人，原告在购买湖州父子岭耐火公司4处房产之后，因更名过户问题诉至富拉尔基区人民法院，富拉尔基区人民法院于2016年3月21日作出（2016）黑0206民初字第30号《民事调解书》。目前，其中有两处房产因没有抵押情况，富拉尔基区房地产管理局对更名过户没有异议，仅对富拉尔基区步行东街第00240823号《房屋所有权证》、00240824号《房屋所有权证》两处房产因有抵押情况，富拉尔基区房地产管理局不给原告办理更名过户，原告为了维护自己合法权益诉至人民法院，请求依法确认第三人董某某用坐落在富拉尔基区步行东街第00240823号《房屋所有权证》、第00240824号《房屋所有权证》抵押给被告富拉尔基农村信用社签订的抵押合同无效。原告王某提交法庭的证据材料有：1、齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2010）龙刑初字第44号刑事判决书复印件1份；2、齐齐哈尔市中级人民法院（2010）齐刑二终字第29号刑事裁定书复印件1份；3、富拉尔基区人民法院（2011）富行初字第7号行政判决书复印件1份；4、富拉尔基区人民法院（2011）富行初字第8号行政判决书复印件1份；5、2011年5月26日签订的《房屋转让协议》复印件1份；6、富拉尔基区人民法院（2016）黑0206民初字第30号民事调解书复印件1份。被告齐齐哈尔市市区农村信用社合作联社富拉尔基信用社辩称，我单位与第三人董某某签订的抵押合同有效，应驳回原告的诉讼请求。2004年9月16日借款人高枫与我单位富拉尔基农村信用社签订借款合同，同时又与董某某、董再芳签订的抵押合同，房地产抵押合同。借款合同约定，高枫借款300000元，月利率6.588％，用于装修。2007年9月15日到期；房地产抵押合同约定，抵押人董某某、董再芳将坐落于齐齐哈尔市富拉尔基区春阳东街1-2层59（1）第00240824号《房屋所有权证》，权属面积376.98平方米房屋抵押，并办理了房产他项权证。富拉尔基农村信用社按合同约定发放了借款，而借款人高枫只偿还了部分借款本息，尚欠借款本金241.550元，利息125,878.70元。后富拉尔基农村信用社起诉至齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院，2008年7月10日，齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院下达了（2007）富民商初字第176号民事判决书，判令：“一、被告董某某、董再芳用抵押登记的房屋（董某某所有的齐齐哈尔市富拉尔基区春阳东街1-2层59（1））折价或变卖，拍卖的价款清偿本金241,550.00元，利息125,878.70元，合计367，428.70元。二、给付原告差旅费用人民币9184元。2004年11月9日，我单位与被告董某某、董再芳签订了借款合同，并办理了房产他项权证。借款合同约定，被告董某某、董再芳借款300000元，月利率6.696％，用于装修。2009年11月8日到期；房地产抵押合同约定，抵押人董某某、董再芳将坐落于齐齐哈尔市富拉尔基区春阳东街1-2层59（2）第00240823号《房屋所有权证》，权属面积753.96平方米，并办理了房产他项权证。富拉尔基农村信用社按合同约定发放了借款，而借款人董某某、董再芳只偿还了部分借款本息，尚欠借款本金275,000.00元，利息129,979.20元。后富拉尔基农村信用社起诉至齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院，2008年7月10日，齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院下达了（2007）富民商初字第177号民事判决书，判令：“一、解除被告董某某与齐齐哈尔市农村信用社合作联社富拉尔基信用社于2004年11月签订的借款合同。二、被告董某某、董再芳于本判决生效后10日内给付原告齐齐哈尔市农村信用社合作联社富拉尔基信用社借款人民币本金275,000.00元，利息129,979.20元，合计404,979.20元。三、如被告董某某、董再芳不能清偿上述债务，对其不能清偿部分，应以本案所涉及的抵押登记的房屋（董某某所有的齐齐哈尔市富拉尔基区春阳东街1-2层59（2））折价或变卖，拍卖的价款清偿。”这两份判决生效后，被告董某某、董再芳未履行法定义务。富拉尔基农村信用社于2009年6月24日向齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院申请执行。2011年湖州父子岭耐火公司对齐齐哈尔市富拉尔基区房地产管理局、董某某、富拉尔基农村信用社在齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院提起行政诉讼，齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院判令撤销齐齐哈尔市富拉尔基区房地产管理局于2004年9月13日为第三人董某某颁发的字第00240823号《房屋所有权证》、字第00240824号《房屋所有权证》的具体行政行为。但并没有判令富拉尔基农村信用社与董某某、董再芳签订的抵押合同无效，也没有撤销字第1460号《房地产他项权证》、字第1240号《房地产他项权证》。截止至今，房产部门并没有撤销富拉尔基农村信用社的字第1460号《房地产他项权证》、字第1240号《房地产他项权证》。富拉尔基农村信用社对该房屋的他项权利仍然有效。同时2008年7月10日，齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2007）富民商初字第177号民事判决书、（2007）富民商初字第176号民事判决书，已经确认富拉尔基农村信用社与董某某、董再芳的抵押合同有效。判决生效后富拉尔基农村信用社可以拍卖这两处房产偿还借款，富拉尔基农村信用社已经申请人民法院强制执行。在这两处房屋存在争议的情况下，湖州父子岭耐火集团与原告于2016年4月15日达成房屋买卖协议，明显是无效的，双方的买卖行为严重侵害了富拉尔基农村信用社的合法权益，存在虚假诉讼的可能性。原告诉讼请求“依法撤销第三人董某某坐落于齐齐哈尔市富拉尔基区春阳东街字第00240823号《房屋所有权证》、字第00240824号《房屋所有权证》抵押给富拉尔基信用社的行为”根据《中华人民共和国合同法》“第五十四条规定，下列合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”原告的诉讼请求不属于行使撤销权的情形，被告富拉尔基农村信用社与董某某签订的抵押合同及办理抵押登记是在2004年，行使撤销权的期限是一年，现在已经远远超过一年的期限。综上所述，富拉尔基农村信用社请求法院判令驳回原告王某的诉讼请求，本案的诉讼费用由原告撤销承担，以维护富拉尔基农村信用社的合法权益。被告富拉尔基农村信用社提交法庭的证据材料有：1、富拉尔基农村信用社与第三人董某某签订的借款合同、抵押合同复印件各1份；2、齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2007）富民商初字第176号民事判决书复印件1份；3、（2007）富民商初字第177号民事判决书复印件1份。第三人董某某辩称，原告王某所诉都属实，对原告的诉讼请求没有意见。第三人董某某未提交证据。经审理查明，2004年7月，第三人董某某在任湖州父子岭耐火公司业务员期间，利用职务便利，在未得到该公司同意的情况下，将公司抹账所得的坐落于富拉尔基区步行东街（71号商服、69号商服、68号商服、59号商服）4套门市房在富拉尔基区房地产管理局办理了个人产权，落到自己名下。2004年9月10日董某某又将59号房屋变更登记为00240823号和00240824号两个房屋所有权证。2004年9月16日，董某某与董再芳一同，与被告富拉尔基农村信用社签订房地产抵押合同，以上述四套门市房中的春阳东街1-2层59（1）第00240824号房屋为高枫在富拉尔基农村信用社借款30万提供抵押担保。2004年11月9日，董某某又与董再芳一同与富拉尔基农村信用社签订了借款合同、抵押合同，以上述四套门市房中的春阳东街1-2层59（2）第00240822号房屋作抵押，向富拉尔基农村信用社借款30万元。以上两笔借款到期后，借款人高枫及董某某、董再芳均未按约定偿还借款。富拉尔基农村信用社诉至法院，本院判决董某某、董再芳用抵押登记的房屋折价或变卖拍卖的价款清偿债务。判决生效后，董某某、董再芳未履行义务。2010年4月15日，董某某因将其单位的房产过户到自己名下并加以处分的行为被法院认定为犯职务侵占罪，判处有期徒刑十五年。2011年9月15日，董某某所在单位湖州父子岭耐火公司以齐齐哈尔市建设局、齐齐哈尔市富拉尔基区房地产管理局为被告，以董某某、富拉尔基农村信用社为第三人诉至本院，要求撤销为该案被告第三人董某某颁发的00240823号和00240824号房屋所有权证。本院判决撤销了齐齐哈尔市建设局、齐齐哈尔市富拉尔基区房地产管理局为董某某颁发的坐落于富拉尔基区春阳街步行东街4套门市房房屋所有权证的具体行政行为。2011年5月26日，湖州父子岭耐火公司与原告王某签订房屋转让协议1份，将富拉尔基区春阳街步行东街的全部房产，包括董某某用以抵押的00240823号和00240824号房产以210万元转让给王某，并已实际交付。2016年1月12日，王某诉至本院，要求确认其与湖州父子岭耐火公司于2011年5月26日签订的房屋转让协议有效。并为其办理产权过户登记手续。该案审理过程中，双方达成协议，由湖州父子岭耐火公司协助王某办理房产过户登记手续，过户费用由王某负担。现因00240823号和00240824号两处房产董某某抵押给富拉尔基农村信用社，不能办理更名过户，致使王某诉至本院，要求确认董某某与富拉尔基农村信用社签订的抵押合同无效。以上事实有原告王某提交法庭的齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2010）龙刑初字第44号刑事判决书；齐齐哈尔市中级人民法院（2010）齐刑二终字第29号刑事裁定书；富拉尔基区人民法院（2011）富行初字第7号、第8号行政判决书；2011年5月26日签订的《房屋转让协议》；富拉尔基区人民法院（2016）黑0206民初字第30号民事调解书。被告富拉尔基农村信用社提交法庭的富拉尔基农村信用社与第三人董某某签订的借款合同、抵押合同；（2007）富民商初字第176号、第177号民事判决书及原被告、第三人陈述、本院庭审笔录在卷证明。
原告王某与被告齐齐哈尔市市区农村信用社合作联社富拉尔基信用社（以下简称富拉尔基农村信用社）、第三人董某某确认合同效力纠纷一案，本院于2017年2月24日立案受理后，依法由审判员刘亚轩担任审判长，与审判员高波、杨力组成合议庭，于2017年7月21日公开开庭进行了审理，原告王某委托代理人周丽春、被告富拉尔基农村信用社委托代理人高岩、第三人董某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告王某与湖州父子岭耐火公司所签订的《房屋转让协议》中的房屋，是董某某将其原单位湖州父子岭耐火公司抹账所得的坐落于富拉尔基区步行东街（59#、68#、69#、71#）4套门市房以犯罪手段办理了个人产权落到自己名下，又将其中的一套房屋59#变更登记为（59-1#、59-2#）两个房屋所有权证，将59-1#、59-2#两套房屋抵押给富拉尔基农村信用社进行的贷款。董某某是通过犯职务侵占罪取得的房产，富拉尔基区人民法院已判决撤销了齐齐哈尔市建设局、齐齐哈尔市富拉尔基区房地产管理局为董某某颁发的坐落于富拉尔基区春阳街步行东街4套门市房房屋所有权证的具体行政行为。董某某是以欺骗的不合法的手段，与富拉尔基农村信用社签订了抵押贷款合同，故董某某与富拉尔基农村信用社签订的2份抵押贷款合同是无效的。原告王某要求确认董某某与富拉尔基农村信用社签订的抵押合同无效的诉讼请求合理，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（三）项、《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项之规定，判决如下：

确认第三人董某某与被告齐齐哈尔市农村信用社合作联社富拉尔基信用社于2004年9月16日签订的编号为2004年住房字第0400**号的《中国农村信用合作社抵押合同》、2004年11月9日签订的编号为2004年住房字第0400**号的《中国农村信用合作社抵押合同》无效。（？没有撤销字第1460号《房地产他项权证》、字第1240号《房地产他项权证》。是否确认无效）。案件受理费100.00元，由被告齐齐哈尔市农村信用社合作联社富拉尔基信用社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上述状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。

审判长　　刘亚轩
审判员　　高　波
审判员　　杨　力

书记员：赵刚