王某某与上海晨奥国际货物运输代理有限公司、上海宗某投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，户籍所在地安徽省。
　　委托诉讼代理人：李蜜，上海驷言律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海晨奥国际货物运输代理有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：吴宗某，总经理。
　　被告(反诉原告)：上海宗某投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：吴宗某，总经理。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：原香微，上海佳通律师事务所律师。
　　原告王某某诉被告上海晨奥国际货物运输代理有限公司(以下简称“晨奥公司”)、上海宗某投资管理有限公司(以下简称“宗某公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告提出反诉，本院依法予以受理。因本案的处理结果需以(2019)沪0118民初9639号案件的审理结果为依据，本院于2019年9月6日裁定中止审理，后于2020年2月26日恢复审理。本案分别于2019年8月8日、2020年3月25日两次公开开庭进行了审理，原告王某某及其委托诉讼代理人李蜜，两被告的共同委托诉讼代理人原香微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告王某某向本院提出诉讼请求：1、判令晨奥公司支付搬迁补偿款人民币(以下币种均同)299,792元(一、评估报告中其承租的3号楼上下层的机器设备搬迁及安装费用、装饰装修费用，共计32,972元；二、承租范围内不可移动的无法搬走的内容，拆除会有损失，为82,920元，包括：1、四条流水线折价为36,000元，2、固定设备如四条灯管线等的搬迁费用22,820元，3、装修24,100元；三、停产停业损失116,900元，按照评估报告中每平方米350元的标准，计算承租面积344平方米；四、一次性奖励费67,000元，系自己估算)；2、判令宗某公司对晨奥公司的付款承担连带清偿责任。事实和理由：王某某与晨奥公司自2010年左右成立租赁关系，承租晨奥公司位于上海市青浦区华徐路XXX号厂房2楼用于机械加工，面积334平方米，最后一份合同签订于2018年6月14日，每年十万，租期为2018年5月8日至2019年4月30日，合同到期后继续使用至今。2019年5月5日，青浦区华新镇新谊村村委会(以下简称“新谊村委会”)告知王某某该地块因华徐公路拓宽工程已启动，其承租的厂房须拆除。此前晨奥公司未告知王某某搬迁事宜，王某某向村委会了解，该厂房搬迁政府也会有相应搬迁费用补偿，且双方约定搬迁费用归其所有。晨奥公司与宗某公司是关联公司，人员财务存在关联状况，晨奥公司一直是吊销未注销的状态，实际是宗某公司管理。现双方未能就补偿事宜达成一致，故王某某诉至本院要求判如所请。
　　被告晨奥公司辩称，不同意原告诉请，主张的金额没有依据。双方签订的租赁合同于2019年4月30日期满终止，合同也约定，遇动迁，乙方无条件搬走，如主张拆迁补偿，只能主张设备搬迁费。租赁给王某某的房屋的装饰装修均由晨奥公司完成，王某某没有装修，无权主张装饰装修的补偿。关于王某某主张未纳入评估项目的补偿，首先没有依据，其次晨奥公司也没有获得相关的补偿。针对停产停业的损失，不予认可。宗某公司起诉村委会的纠纷中，法院判决村委会向宗某公司支付停产停业损失的依据是宗某公司对系争房屋的改建、扩建面积，而王某某没有改建及扩建，无权享受停产停业损失，且租赁合同已经在2019年4月30日期满终止，拆迁补偿的腾房日期也是2019年4月30日，因此主张停产停业损失没有依据。对于一次性奖励费，没有依据，晨奥公司也没有获得该份补偿，根据合同约定，晨奥公司仅仅就已经获得的拆迁费用进行支付，但现在并未拿到，若政府支付了，晨奥公司愿意支付设备搬迁费。王某某名下的设备搬迁费是22,910元，但其也没有拿到全额，因此要按照生效二审判决书的比例支付。
　　被告宗某公司辩称，其与晨奥公司的确是关联公司，但是宗某公司不是房屋租赁合同的相对方。其他意见同晨奥公司的答辩意见。
　　晨奥公司、宗某公司认为，截止2019年4月30日，王某某尚有拖欠租金未付，因此提出反诉要求：判令王某某支付2018年9月1日至2019年4月30日的未付租金70,333元。
　　王某某针对反诉辩称，不同意支付房屋使用费，租金付至2018年9月中旬，之后因为拆迁无法经营，还停电了，不能生产，即使支付租金，标准也应该降低，参照宗某公司与村委会的24%的比例支付。正式搬离是在2019年4月底。
　　经开庭审理查明，2010年起王某某方(承租方、乙方)向晨奥公司(出租方、甲方)承租位于上海市华徐路XXX号房屋及设施。双方的最后一份房屋租赁合同签订于2018年6月14日，约定计租建筑面积334平方米，租赁期自2018年5月1日起至2019年4月30日止。第2.2条约定，在协议期限内如遇市政动迁及不可抗拒等因素，乙方应无条件搬走，没有任何经济补偿(关于“没有任何经济补偿”，王某某持有的租赁合同上被划去，但晨奥公司持有的合同上未被划去)。租金为每年11万元，租金须预付，乙方以每十二个月为一个支付周期，每三个月支付一次，甲方在相关月份前十五天通知乙方付款，乙方收到甲方付款通知后，即在十五天内支付下个月租金。乙方如对所租房屋重新装修或变动设备及结构时，须事先征得甲方的书面同意，所有费用由乙方承担。合同补充条款部分手写约定，如遇市政动迁政府补偿，乙方设备搬迁费归乙方所得。
　　另查明，系争房屋系晨奥公司自新谊村委会承租而来，承租后对部分厂房进行了翻建。2016年1月1日，晨奥公司与宗某公司签订权利转让书，表示因双方系关联公司，晨奥公司将与新谊村委会签订的租赁合同中的全部权利转让给宗某公司。
　　2018年10月26日，青浦区华新镇房屋土地征收补偿办公室(甲方)与新谊村委会(乙方)签订上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议(以下简称“补偿协议”)，约定就华徐公路XXX号房屋，甲方补偿乙方房屋建安重置价、装修补偿、设备搬迁和安装费用、停业损失、一次性速迁奖励费等共计9,591,745元。抬头处乙方新谊村委会后括号内标注为宗某公司。
　　2019年3月5日，新谊村委会与宗某公司出具备忘录，对双方之间的租赁及补偿事宜进行约定，并明确红线外的部分腾退时间不超过2019年4月30日。
　　又查明，2019年5月8日，宗某公司因与新谊村委会的房屋租赁合同纠纷诉至本院，本院以(2019)沪0118民初9639号案件受理。宗某公司在该案中主张拆迁补偿款5,248,344.83元，新谊村委会提出反诉要求支付2018年9月1日至2019年3月31日的房屋和场地使用费共计267,561.126元。该案中，新谊村委会陈述“系争地块确实存在自2019年7月5日起停电停水的现象”、“补偿协议中综合补偿实际为未见证房屋的各类补偿”。2019年7月20日，本院判决新谊村委会支付宗某公司补偿余款4,271,096元；宗某公司支付新谊村委会房屋场地占用费70,000元。案件现已生效。
　　以上事实，由王某某、晨奥公司、宗某公司的陈述，租赁合同、备忘录、权利转让书、补偿协议、民事判决书、评估报告等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理中，王某某表示，2018年9月暂停支付房租，是因为地块很快要动迁了，担心有损失，支付房租有风险。2018年9月之后就停水停电，无法正常生产，因此其对停产停业损失有权利。其承租的是空房，自己做了装修装饰。不认可评估报告的完整性，其是评估对象之一，但晨奥公司没有及时与其核实，导致生产线未被列入评估后被拆除，故以实际损失和实际发生的搬迁费要求赔偿。王某某提供：1、照片，证明在系争房屋处有生产线、模板、曝光机、空调机、压烫机、烘干机等。2、证明书，证明2018年11月即被停水电。晨奥公司、宗某公司对此质证称，1、照片的真实性无异议，但不认可王某某的证明目的。2、证人是其他租户，有利害关系，且旁听了(2019)沪0118民初9639号案件庭审。(2019)沪0118民初9639号案件判决书中法院查明是2019年7月才停水电。
　　晨奥公司、宗某公司表示，房屋内的装修都是其自己做的，王某某没有征求过书面同意改动过房屋。停产停业损失是按照其所改建总面积1,068平方米，每平方米350元的标准进行的补偿，应全部归其所有。备忘录要求的最后腾房日期是2019年4月30日，与租赁合同期满不冲突，王某某无损失。2019年5月才停水停电，2019年后的水电费也产生了，但是不主张。宗某公司向村委会支付的租金酌减，是因为有一个租户未按期搬离，是针对延期搬迁及未搬离的小超市的使用费金额，而不是对整体厂房的租金标准进行酌减。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，权利转让书仅是将晨奥公司与新谊村委会的租赁合同中的全部权利转让给宗某公司，并未涉及王某某与晨奥公司的租赁合同，故无论是承租方主张补偿款还是出租方主张租金，仅能由王某某或晨奥公司主张，宗某公司并非合同相对方，不承担王某某与晨奥公司租赁合同项下的权利义务。
　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁合同约定遇动迁补偿，设备搬迁费属于乙方，晨奥公司亦认可评估报告中有22,910元的搬迁费属于王某某，本院对此予以确认。王某某实际占用房屋至租赁合同约定的租期届满之时，未能提供证据证明租赁期限届满前因晨奥公司的原因提前搬离租赁场所，造成其相应的损失；对于评估报告及补偿协议之外的内容，未能提供证据证明晨奥公司已按照相关协议约定取得相应补偿款；租赁合同中也未约定租期届满后出租方应对承租方进行补偿，故王某某向晨奥公司、宗某公司主张租赁合同约定的设备搬迁费之外的补偿款，无事实和法律依据，本院不予支持。租赁期内，晨奥公司按合同约定的标准主张租金，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、被告上海晨奥国际货物运输代理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王某某设备搬迁费22,910元；
　　二、原告王某某的其余诉讼请求不予支持；
　　三、反诉被告王某某应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海晨奥国际货物运输代理有限公司截止至2019年4月30日的未付租金70,333元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件本诉受理费5,796.88元，减半收取计2,898.44元，由王某某负担2712.06元，上海晨奥国际货物运输代理有限公司负担186.38元；反诉受理费779.16元，由王某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：汪宇婧

书记员：怀丽慧